— N° RG 24/03395 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTTW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 18 Novembre 2024

Minute n°25/00399

N° RG 24/03395 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTTW

le

CCC : dossier

FE :

Maître [G] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 3] Représenté par son syndic, le Cabinet BSGI dont le siège social est sis [Adresse 8],

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [W] [L]

[Adresse 4]

[Localité 10]

N’ayant pas constitué avocat

Monsieur [Y] [L]

[Adresse 4]

[Localité 10]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Février 2025,

GREFFIER

Lors des débats Madame BOUBECKER, Greffier et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [L] et Mme [W] [L] (ci-après les époux [L]) sont propriétaires des lots n°13 et 14 correspondants à un appartement de type T3 et une cave d’une part, et des lots n°313, 314 et 351 correspondants à un appartement de type T4, une cave et un garage d’autre part, au sein de l’ensemble immobilier résidence [11] sis [Adresse 5] à [Localité 13] dont le syndic est la société BSGI.

Les époux [L] ne s’acquittent pas régulièrement de leurs charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sis [Adresse 6] ([Adresse 9]) (ci-après le syndicat des copropriétaires) a transmis aux époux [L] différentes mises en demeure en vue d’obtenir le paiement des charges de copropriété impayées notamment le 23 octobre 2023, 20 novembre 2023 et 14 décembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires a fait délivrer aux époux [L] un commandement de payer leurs charges de copropriété par un acte de commissaire de justice du 12 avril 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux [L] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

« RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [11], située [Adresse 7] [Localité 1] en toutes ses demandes ;

LE DECLARER bien fondé

En conséquence,

DECLARER que les époux [L] sont débiteurs d’une somme de 22 339,55 euros, au titre des charges de copropriété impayées, laquelle est ventilée comme suit :

—  9603,39 euros au titre des charges de copropriété impayées attachées aux lots n°13 et 14, arrêtées au 10 juillet 2024, soit appel troisième trimestre 2024 inclus ;

—  12 736,16 euros au titre des charges de copropriété impayées attachées aux lots n° 313,314 et 351 arrêtées au 10 juillet 2024, soit appel troisième trimestre 2024 inclus,

DECLARER que les époux [L] sont débiteurs d’une somme de 3234,94 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle se décompose comme suit :

-1696,83 au titre des frais contentieux engagés pour le recouvrement de sa créance attachée aux lots n°13 et 14 ;

-1538,11 euros au titre des frais contentieux engagés pour le recouvrement de sa créance attachée aux lots° 313,314 et 351 ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement les époux [L] à payer au syndicat la somme de :

—  22 339,55 euros au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 10 juillet 2024, soit appel troisième trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

-3234,94 euros au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement

-5000 euros à titre de dommages intérêts ;

CONDAMNER solidairement les époux [L] à payer au syndicat la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement les époux [L] aux entiers dépens,

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie, et à défaut l’ordonner ».

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour réclamer le paiement de la somme de 22 339,55 euros au titre des charges de copropriété impayées dont 9603,39 euros au titre des charges de copropriété impayées attachées aux lots n°13 et 14 et 12 736,16 euros au titre des charges de copropriété impayées attachées aux lots n° 313, 314 et 351.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement de la somme de 3234,94 euros au titre des frais de recouvrement sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont 1696,83 au titre des frais contentieux engagés pour le recouvrement de sa créance attachée aux lots n°13 et 14 et 1538,11 euros au titre des frais contentieux engagés pour le recouvrement de sa créance attachée aux lots° 313,314 et 351.

Il sollicite sur le fondement de l’article 1153 du Code civil le paiement d’une indemnité de 5000 euros en réparation des préjudices subis du fait des manquements répétés des défendeurs à leurs obligations essentielles en leur qualité de copropriétaires qui a conduit à fragiliser la trésorerie du syndicat des copropriétaires et l’a empêché de disposer des sommes nécessaires au respect de ses obligations alors même qu’il n’a jamais fait état de difficultés financières et ne s’est pas adressé au syndic pour solliciter des délais.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assignés, les époux [L] n’ont pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 18 février 2025 et mise en délibéré au 18 avril 2025 prorogé au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale démontrant que M. [L] est propriétaire des lots n°13 et 14 d’une part, que les époux [L] sont propriétaires en indivision des lots n°313, 314 et 351 au sein de l’ensemble immobilier résidence [11] sis [Adresse 5] à [Localité 13] ;

— le contrat de syndic BSGI prenant effet le 5 juillet 2023 jusqu’au 30 juin 2023, soit pour une durée de deux ans ;

— les décomptes annuels de charges des exercices 2019 à 2023 correspondant lots n°13 et 14 d’une part et aux lots n°313, 314 et 351 d’autre part ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale spéciale du 7 février 2020 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2021 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale 21 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et votant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée spéciale du 5 juillet 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2022, de l’exercice 2023 et approuvant le budget prévisionnel 2024 ;

— une attestation de non recours contre les assemblées générales des 27 janvier 2020, 7 février 2020, 15 décembre 2021, 21 juin 2022 et 5 juillet 2023 ;

— un décompte de charges portant sur les années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ;

— un décompte de charges actualisé au 10 juillet 2024 d’un montant de 9603,39 euros correspondant aux lots n°13 et 14 d’une part, et un décompte de charges actualisé au 10 juillet 2024 d’un montant de12 736,16 euros correspondant aux lots n°313, 314 et 351 d’autre part.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges ont été approuvées par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires du 27 janvier 2020, 21 juin 2022 et 5 juillet 2024, et que les sommes mentionnées dans le décompte au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les décomptes de charges versées aux débats.

Toutefois, il ressort de la matrice cadastrale versée aux débats que seul M. [L] est propriétaire des lots n°13 et 14 à l’exclusion de Madame [L] alors qu’ils sont propriétaires en indivision des lots n°313, 314 et 351.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [L] correspondant aux lots n°13 et 14 pour la somme de 9603,39 euros arrêtée au 10 juillet 2024, appel troisième trimestre 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires sur M. [L] est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9603,39 euros.

De même, le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par les époux [L] correspondant aux lots n°313, 314 et 351 pour la somme de 12 736,16 euros arrêtée au 10 juillet 2024, appel troisième trimestre 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires sur les époux [L] est certaine, liquide et exigible à hauteur de12 736,16 euros.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et les époux [L] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 736,16 euros au titre des charges de copropriété correspondant aux lots n°313, 314 et 351 arrêtée au 10 juillet 2024, appel troisième trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

De même, M. [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9603,39 euros au titre des charges de copropriété correspondant aux lots n°13 et 14 arrêtée au 10 juillet 2024, appel troisième trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires évalue les frais de recouvrement des charges de copropriété correspondants aux lots n°13 et 14 à la somme de 1696,83 euros correspondants à différents frais qu’elle prétend avoir exposés pour recouvrer les charges de copropriété. Toutefois, seuls les frais correspondants à la sommation de payer du 12 avril 2024 sont justifiés en ce que le syndicat des copropriétaires verse non seulement la sommation de payer signifiée par commissaire de justice ainsi que la facture du commissaire de justice d’un montant de 177,77 euros.

Concernant les autres frais, le syndicat des copropriétaires verse aux débats aucun élément de nature à justifier leur réalité ainsi que leur montant de sorte qu’il n’est pas fondé à en réclamer le recouvrement auprès de M. [L].

Le syndicat des copropriétaires évalue les frais de recouvrement des charges de copropriété correspondant aux lots n°313, 314 et 351 à la somme de 1538,11 euros. Toutefois, si le syndicat des copropriétaires verse aux débats une facture d’un commissaire de justice d’un montant de 180,05 euros, il ne produit pas l’entièreté du commandement de payer qu’il prétend avoir fait signifier concernant les charges de copropriété dues au titre des lots n°313, 314 et 351. De même, comme précédemment, concernant les autres frais exposés, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier la réalité et le montant des sommes exposées dont elle réclame le remboursement.

En conséquence, M. [L] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 177,77 euros au titre des frais de recouvrement correspondant aux lots n°13 et 14.

Le syndicat des copropriétaires sera toutefois débouté de sa demande de condamnation des époux [L] à lui payer la somme de 1538,11 euros au titre des frais de recouvrement correspondant aux lots n°313, 314 et 351.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’extrait de compte que les époux [L] payent irrégulièrement leurs charges de copropriété depuis 2022, sans motifs, contraignant les autres copropriétaires à subvenir aux besoins de la copropriété et fragilisant la trésorerie de cette dernière.

Il est constant que les irrégularités de paiement des charges de copropriété par les époux [L] depuis deux ans ont nécessairement impacté la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les époux [L] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Les époux [L] partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Les époux [L] seront par conséquent condamnés in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE solidairement M. [Y] [L] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] située [Adresse 5] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI, la somme de 12 736,16 euros au titre des charges de copropriété correspondant aux lots n°313, 314 et 351, arrêtée au 10 juillet 2024, appel troisième trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

CONDAMNE M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] située [Adresse 5] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI la somme de 9603,39 euros au titre des charges de copropriété correspondant aux lots n°13 et 14 arrêtée au 10 juillet 2024, appel troisième trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] située [Adresse 5] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI, de sa demande de condamnation solidaire de M. [Y] [L] et Mme [W] [L] à lui payer la somme de de 1538,11 euros au titre des frais de recouvrement correspondant aux lots n°313, 314 et 351 ;

CONDAMNE M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] située [Adresse 5] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI la somme de 177,77 euros au titre des frais de recouvrement correspondant aux lots n°13 et 14 ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [L] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] située [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet BGSI, la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [L] et Mme [W] [L] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [L] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] située [Adresse 5] à [Localité 14] représenté par son syndic en exercice, le cabinet BSGI la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT