TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00476 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FK7R

AFFAIRE : [V] [S] [E] [H], [L] [Z] épouse [H] C/ [C] [O], [K] [Y] épouse [O]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [S] [E] [H]

né le 10 Janvier 1954 à [Localité 5]

et

Madame [L] [Z] épouse [H]

née le 23 Décembre 1963 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés tous deux par Maître Stéphane FERRY, substitué par Maître Florence GUEDOUE de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocate au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Monsieur [C] [O]

né le 07 Janvier 1975 à [Localité 4]

et

Madame [K] [Y] épouse [O]

née le 10 Octobre 1981 à [Localité 6]

demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés tous deux par Maître Clémence ALLAIN de la SELARL COMÈTE AVOCATS, avocate au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 29 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2021, Madame [L] [H] et Monsieur [V] [H] ont donné à bail à Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] un logement sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 955 euros, charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, les bailleurs ont fait signifier à Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, 18 novembre 2024 dénoncé à la CCAPEX le 19 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 février 2025, dénoncé à la Préfecture de Charente-Maritime le 05 février 2025, Madame [L] [H] et Monsieur [V] [H] ont assigné Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, assistance de la force publique ainsi que leur condamnation au paiement d’une somme de 4.554,15 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêtés au 23 janvier 2025 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.022,85 euros à compter du 18 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation des débiteurs aux dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

A l’audience, Madame [L] [H] et Monsieur [V] [H] représentés par leur conseil, par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, se désistent de leurs demandes de résiliation de bail et d’expulsion en raison du départ des locataires, et sollicitent la condamnation des défendeurs à la somme totale de 8.174,49 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

Ils indiquent que les défendeurs qui ont donné congé par lettre en date du 21 novembre 2024 sont redevables du loyer jusqu’au 21 février 2024, compte tenu du délai de préavis de trois mois. Ils expliquent qu’à leur départ, le montant des travaux de rénovation a été évalué à la somme de 3.767,36 euros.

Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] représentés par leur conseil, sollicitent par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, de juger que la dette locative soit fixée à titre principal à la somme de 1.943,50 euros et subsidiairement à la somme de 2.867,15 euros, et sollicitent des délais de paiement.

Ils expliquent à titre principal qu’ils ont quitté les lieux après avoir respecté un délai de préavis d’un mois, soit jusqu’au 21 décembre 2024 de sorte que les bailleurs ne pouvaient pas réclamer les loyers jusqu’au 19 février 2024. Subsidiairement, ils exposent que le bail ayant été résilié par le jeu de la clause résolutoire inscrite au bail à la date du 18 janvier 2025, aucune indemnité d’occupation n’est due compte tenu de leur départ effectif à cette date. S’agissant du montant des réparations locatives, ils contestent à la fois les dégradations, et le montant sollicité de sorte que les bailleurs doivent être déboutés de leur demande à ce tire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le désistement partiel

En l’espèce, Madame [L] [H] et Monsieur [V] [H] se désistent de leur demande principale au titre de la résiliation du bail, d’expulsion du fait du départ des locataires à la date du 19 février 2025, de sorte qu’il y lieu de constater leur désistement partiel.

Sur la demande au titre des réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement éventuel du locataire à son obligation d’entretien et de restitution de lieux, sans dégradation.

Le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal tenant compte de la durée du contrat de location. La vétuste résultant de l’écoulement naturel du temps doit, en effet, être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

Et, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail devant être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Enfin, il convient de rappeler, que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur, au titre des réparations locatives, présentent un caractère indemnitaire de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation directe avec les dégradations constatées.

En l’espèce les bailleurs produisent à l’appui de leur demande le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée du 1er février 2022, l’état des lieux sortant établi contradictoirement le 19 février 2025 et un chiffrage des réparations locatives imputables aux locataires.

Il résulte du contrat de bail, qu’une grille de vétusté a été convenue entre les parties en cas de dégradations locatives.

En défense, les défendeurs contestent certaines dégradations notamment celles relatives à la barre de seuil dans la chambre 2, la réfection du joint de silicone de l’évier, l’absence de fonctionnement du convecteur électrique et de la plaque de cuisson dans la cuisine, l’absence d’entretien de la porte du garage, l’absence d’entretien de la haie du jardin et de la terrasse, les griffures sur le portillon ainsi que le remplacement de trois regards de la gouttière, la dépose du détecteur de fumée du logement et la facturation d’une clé supplémentaire et la réfection d’un carreau de SDB y compris le joint, le ramonage du poêle, et des griffures de la baie du salon. Ils indiquent par ailleurs qu’aucun coefficient de vétusté n’a été appliqué par le bailleur.

Il résulte de la comparaison des états des lieux entrant et sortant que seront rejetées les réparations locatives suivantes :

— la barre de seuil de la chambre 2 était déjà rayée à l’entrée,

— les réparations relatives à l’applique de la chambre 4 en l’absence de celle-ci à l’entrée,

— le remplacement de la plaque de cuisson celle-ci étant déjà rayée et tachée à l’entrée de sorte qu’il n’est pas justifié de son remplacement, celle-ci étant fonctionnelle,.

— la reprise des peintures dans la cuisine n’est pas justifiée dès lors qu’il est établi qu’à l’entrée les murs étaient dans un état d’usage avec existence d’une fissure structurelle,

— la taille de la haie n’est pas justifiée dès lors que l’état est similaire à l’entrée des lieux et à la sortie,

— les dégradations relatives au portillon ne peuvent être retenues alors que celui-ci n’est pas évoqué à l’entrée des lieux,

— la porte du garage est dans un état similaire,

— le ramonage du poêle et de l’indemnité forfaitaire sur l’état du poêle n’est pas justifié alors qu’il est indiqué à l’entrée des lieux, qu’il est en mauvais état et non ramoné,

— la dépose du détecteur de fumée, celui-ci était déposé à l’entrée des lieux,

— la facture d’une clé supplémentaire en l’absence d’explication alors que le nombre des clés à l’état des lieux est similaire,

— les réparations relatives au robinet de la chasse d’eau des WC en l’absence de mentions sur l’état des lieux de sortie,

— les joints d’étanchéité de la salle de bain (douche et baignoire) sont dans un état similaire,

— le plafonnier de la salle de bain, en l’absence d’explication sur ce point.

Seront retenues au titre des réparations locatives :

— une indemnité forfaitaire de la porte du cellier pour les griffures de chat,

— la lame de parquet de la chambre 1, fissurée,

— le remplacement du tiroir de la chambre 1 et 2 qui sont cassés,

— la barre de seuil de la chambre 3 déposée,

— le remplacement de la porte du dégagement, celle-ci était en état d’usage et comporte plusieurs griffures à la sortie,

— s’agissant de l’entrée, deux carreaux du carrelage sont cassés alors qu’il était en bon état à l’entrée,

— s’agissant des extérieurs, trois regards sont cassés, alors qu’ils étaient en état d’usage à l’entrée des lieux, la pelouse n’est pas entretenue,

— la porte de la salle de bain comporte des griffures à la sortie, un carreau est manquant dans le bac à douche, le meuble sous vasque est taché alors qu’il était en bon état à l’entrée, il manque une ampoule halogène,

— dans le salon, la porte fenêtre comporte des griffures, et la tringle de rideau est déposée,

— le rebouchage suite à des trous de chevilles,

— s’agissant de la cuisine, il résulte de la comparaison des états des lieux que le plan de travail ainsi que la faïence murale, la plinthe, le joint d’étanchéité, le bouchon d’évier étaient en état d’usage à l’entrée et qu’à la sortie, ils sont en mauvais état. Le convecteur est mal fixé à la sortie et les fils sont à nu nécessitant qu’il soit rebranché correctement.

Il résulte de l’état des lieux que le logement a été rendu partiellement nettoyé.

Lors de l’entrée des locataires, le logement était globalement dans un bon état et/ou en état d’usage selon les pièces, et les locataires ont occupé les lieux pendant trois ans de sorte qu’il y a lieu de tenir compte d’un coefficient de vétusté correspondant à la durée de location (trois ans) mais aussi à l’état initial du logement qui n’était pas neuf, de sorte que le pourcentage retenu par le bailleur à la charge du locataire, ne peut pas être de 100 % outre le fait que celui-ci n’apporte aucun élément justificatif sur l’âge des équipements.

En outre, les bailleurs ne justifient d’aucun devis et factures à l’appui de leurs demandes.

Ainsi en tenant compte à la fois de l’état initial du logement, de l’absence d’éléments justificatifs sur l’âge des équipements, et de la durée de la location, il sera fait droit à la demande des bailleurs à hauteur de 800 euros outre la somme de 250 euros pour le nettoyage et le forfait déplacement, soit une somme totale de 1.050 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, s’il est donné par le locataire, le congé peut intervenir à n’importe quel moment du bail et n’a pas à être motivé. Il doit simplement en respecter les conditions de forme et de délais prévus à l’article 15, c’est-à-dire qu’il doit être donné en respectant un délai de préavis de trois mois ou un mois en cas de préavis réduit et notifié au bailleur.

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, le délai de préavis dont bénéficie le locataire peut être réduit à un mois dans certains cas notamment tenant à la localisation du bien en zone tendue, l’état de santé, les ressources, la perte de l’emploi du locataire ou l’attribution d’un logement défini à l’article L8832 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les bailleurs produisent le contrat de bail, le commandement de payer ainsi qu’un décompte actualisé et la lettre de congé des locataires réceptionnée le 21 novembre 2024.

A l’audience, les bailleurs actualisent leur créance au titre des loyers impayés à la somme de 5 362,13 euros arrêtée à la date du 21 février 2025, en prenant compte, au prorata temporis, le quittancement du mois de février.

Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] contestent le décompte.

Il n’est pas contesté par les parties qu’un congé a été délivré aux bailleurs par lettre réceptionnée le 20 novembre 2024 par les locataires.

Les défendeurs sollicitent à titre principal, l’application d’un préavis réduit à un délai d’un mois.

Toutefois, ce délai ne peut être accordé qu’à la condition de respecter les cas prévus à l’article 15 de la loi du 06 juillet 2025 et d’en justifier.

Or, si les époux [O] soutiennent remplir les conditions notamment en invoquant, dans leurs écritures, une situation de perte d’un emploi, ces derniers n’en ont pas justifié au moment du congé, ni à l’audience, la simple délivrance d’une attestation de formation par la société BZH le 13 juin 2025 n’étant pas de nature à justifier d’une perte d’emploi ou une baisse de revenus.

En conséquence, la durée de préavis était de trois mois de sorte que le bailleur est fondé à réclamer le paiement des loyers jusqu’au 21 février 2025.

Subsidiairement, les époux [O] soutiennent que la résiliation du bail était acquise par le jeu de la clause résolutoire au 18 janvier 2025, de sorte qu’ils n’ont pas à régler les indemnités d’occupation postérieures à cette date, les lieux ayant été libérés.

Cependant, l’acquisition de la clause n’ayant pas été judiciairement constatée à la date du congé et les locataires ayant délivré un congé, ils demeurent redevables du préavis légal de trois mois.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs, qu’ils ont ajouté dans l’arriéré locatif des frais au titre de l’assurance privilège pour un montant total de 132 euros.

En l’absence de toute explication et de justificatifs sur ces frais additionnels, ils devront être déduits de l’arriéré locatif.

En conséquence, au vu des éléments produits au débat, Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] seront condamnés en deniers ou quittance à payer aux bailleurs la somme 5.058,54 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés arrêtés au 21 février 2025, déduction faite des frais de justice (171,59 euros) et des frais au titre de l’assurance privilège (132 euros).

Récapitulatif des sommes dues

— Arriéré de loyer impayés : 5.058.54 euros

— Réparations locatives : 1. 050 euros

— Sous déduction du dépôt de garantie : – 955 euros

— Total restant dû : 5.153,54 euros.

En conséquence, la compensation pouvant être ordonnée et les bailleurs reconnaissant ne pas avoir restitué le dépôt de garantie (955 euros) aux locataires, il convient de compenser les deux sommes , soit la somme de 5 153,54 euros que restent devoir Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O].

Sur les délais de paiement

Les défendeurs sollicitent des délais de paiement.

En l’espèce, ils ne justifient d’aucun élément sur leur situation financière. Toutefois, il n’est pas contesté qu’ils ont eu des difficultés financières pour régler leur loyer et qu’ils ont des enfants à charge de sorte que leur situation justifie d’accéder à leur demande de délais de paiement.

En conséquence, Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette sur 24 mois selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] succombant seront condamnés à verser aux bailleurs la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O], succombant au principal, seront condamnés au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

Aucun élément de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE le désistement partiel de Madame [L] [H] et Monsieur [V] [H] au titre des demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;

— CONDAMNE Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] à payer à Madame [L] [H] et Monsieur [V] [H] en deniers ou quittance, la somme de 5.153,54 euros (CINQ MILLE CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers impayés arrêtée 21 février 2025 et au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie pour un montant de 955 euros, des frais de justice et des frais au titre de l’assurance privilège ;

— AUTORISE Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] à s’acquitter de la somme due en 24 versements mensuels de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement ;

— DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

— RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

— CONDAMNE Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] à payer à Madame [L] [H] et Monsieur [V] [H] la somme de 400 euros (QUATRE CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [K] [Y] épouse [O] et Monsieur [C] [O] au paiement des dépens ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER