TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01273 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMWP

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] C/ [Y] [E], [C] [Z]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [X] [D] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [Y] [E]

née le 18 Octobre 2000 à [Localité 5]

et

Monsieur [C] [Z]

né le 23 Juillet 1999 à [Localité 6]

demeurant ensemble [Adresse 3]

non comparants non représentés

***

Débats tenus à l’audience du 29 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2019, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] (OPH CDA), a donné à bail à Madame [Y] [E] et Monsieur [C] [Z] un logement sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 353,32 euros, outre les charges.

Par requête reçue au greffe le 18 avril 2025, l’OPH CDA a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] afin de condamner Madame [Y] [E] et Monsieur [C] [Z] à la somme de 807,26 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés et au titre des réparation locatives et déduction faite du dépôt de garantie.

La tentative de conciliation par conciliateur de justice du 09 avril 2025 s’est soldée par un échec (carence).

Les parties ont régulièrement été convoquées par le greffe par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 29 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 septembre 2025, à laquelle l’OPH CDA était représenté par Madame [X] [D], régulièrement munie d’un pouvoir écrit, et Madame [Y] [E] et Monsieur [C] [Z] n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter, bien que régulièrement convoqués par lettre recommandées avec accusé de réception signé le 07 mai 2025.

Le bailleur, maintient ses demandes initiales. Il explique que les locataires ont donné congé de leur bail, la date de sortie des lieux ayant été fixée au 07 avril 2025. A la sortie, les locataires restaient redevables de la somme de 807,26 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’ « il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement éventuel du locataire à son obligation d’entretien et de restitution de lieux, sans dégradation.

Le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal tenant compte de la durée du contrat de location. La vétuste résultant de l’écoulement naturel du temps doit, en effet, être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

Et, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail devant être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Enfin, il convient de rappeler, que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur, au titre des réparations locatives, présentent un caractère indemnitaire de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation directe avec les dégradations constatées.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement du 19 juillet 2019 ainsi que l’état des lieux de sortie contradictoire du 08 avril 2024, un décompte de sortie en date du 6 mai 2024, un relevé de compte du 26 septembre 2025 pour un montant de 807,26 euros et un relevé d’indemnité forfaitaire due par les locataires pour un montant de 66 euros.

S’agissant des réparations locatives, il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les locataires ont emménagé dans un logement en bon état d’usage, et qu’à la sortie celui-ci a été rendu dans un état globalement similaire.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le meuble sous l’évier de la cuisine est percé et écaillé alors que celui-ci était en bon état d’usage à l’entrée dans les lieux, et qu’une clef de cave n’a pas été restituée de sorte qu’il sera fait droit à la demande du bailleur conformément à la demande indemnitaire forfaitaire selon relevé produit pour un montant de 66 euros.

S’agissant des arriérés de loyers et des charges impayés, il ressort du décompte que les loyers du mois de février, mars et avril 2024 calculé au prorata de leur présence n’ont pas été réglés et qu’il reste un solde dû au titre de la régularisation des charges.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement, en vertu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, Madame [Y] [E] et Monsieur [C] [Z] au paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’au titre des réparations locatives pour un montant de 807,26 euros déduction faite du dépôt de garantie pour un montant de 353 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dépens

Madame [Y] [E] et Monsieur [C] [Z], succombant au principal, seront condamnés in solidum au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

Aucun élément de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE solidairement Madame [Y] [E] et Monsieur [C] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] en deniers ou quittance, la somme de 807,26 euros (HUIT CENT SEPT EUROS ET VINGT SIX CENTIMES) au titre des loyers et charges et réparations locatives impayés arrêtée au 26 septembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie pour un montant de 353 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

— CONDAMNE in solidum Madame [Y] [E] et Monsieur [C] [Z] au paiement des dépens ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER