MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00590 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U3AJ

AFFAIRE : S.C.I. LA GARE C/ S.A.R.L. JAMK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA GARE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JAMK, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine DEFLANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1230

Clôture prononcée le : 24 octobre 2024

Débats tenus à l’audience du : 03 février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 16 mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 2 août 1999, à effet du 1er août 1999, la S.C.I. LA GARE a consenti à la société CABINET DARJO un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3], avec la désignation suivante :

« Au rez-de-chaussée de l’immeuble, en façade de la [Adresse 7] :

— Une boutique, sans accès aux parties communes de l’immeuble

— Sous-sol ».

Par acte sous seing privé du 13 mai 2003, la société CABINET DARJO a cédé son droit à bail à la S.A.R.L. JAMK.

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2013, la S.C.I. LA GARE a accordé à la S.A.R.L. JAMK un renouvellement du bail pour une durée de neuf années, à effet du 1er juillet 2013.

Par acte extra-judiciaire du 22 juin 2021, la S.C.I. LA GARE a signifié à la S.A.R.L. JAMK un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 18 000 € HT HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juillet 2021, la S.A.R.L. JAMK a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du loyer proposé par le Bailleur, lui faisant parvenir une contre-proposition par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 décembre 2022.

Aucune des parties n’a alors saisi le Juge des loyers commerciaux d’une action en fixation du loyer renouvelé, le bail se renouvelant aux clauses et conditions identiques.

Par actes extra-judiciaires des 12 avril et 3 août 2023, la S.C.I. LA GARE a fait délivrer au [5] deux commandements d’avoir à payer la somme de 4 091,50 € au titre d’arriérés locatifs échus et non réglés.

Suivant assignation délivrée le 24 janvier 2024, la S.C.I. LA GARE a attrait S.A.R.L. JAMK devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du Preneur, ainsi que la condamnation de ce dernier au paiement d’arriérés locatifs et de dommages et intérêts.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2024, la S.C.I. LA GARE a demandé à la juridiction, au visa des articles 1217 et 1228 du Code civil, de :

« DECLARER la demande de la SCI LA GARE recevable et bien fondée, et en conséquence ;

DEBOUTER la société JAMK de toutes ses demandes, fins et conclusions

PRONONCER la résiliation du bail commercial liant la société JAMK et la SCI LA GARE en raison des multiples retards dans le règlement du loyer et des charges ;

CONDAMNER la société JAMK à régler à la SCI LA GARE la somme de [6] EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (4.091,50 €) au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNER la société JAMK à régler la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts

en raison des multiples violations des termes de la convention locative ;

ORDONNER l’expulsion de la société JAMK ainsi que de celle de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe sis [Adresse 2] ;

ORDONNER, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la bailleresse et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

FIXER l’indemnité d’occupation à compter de la signification du présent acte, au montant du loyer en vigueur au jour de la résiliation du contrat et condamner la société JAMK, à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNER la société JAMK à payer à la SCI LA GARE la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société JAMK aux entiers dépens en ce compris les frais de délivrance de l’assignation et le coût de l’état d’endettement. »

La S.C.I. LA GARE a soutenu que :

— elle est en droit de prétendre à la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés du Preneur à s’acquitter des loyers exigibles, ainsi qu’à son expulsion des locaux et à la fixation d’une indemnité d’occupation dans l’intervalle ;

— la mauvaise foi et l’absence de justifications du Preneur quant au défaut de règlement des arriérés locatifs dus ont causé au Bailleur un préjudice au titre duquel il réclame 4 000 € de dommages et intérêts ;

— les dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce ne permettent pas à la S.A.R.L. JAMK de restituer de manière anticipée les locaux donnés à bail, dès que le premier délai triennal n’est pas expiré et que le Bailleur n’entend en tout état de cause pas l’accepter sans indemnisation du préjudice subi et remboursement des frais de procédure ;

— elle n’a commis aucun abus de droit en introduisant son action la S.A.R.L. JAMK n’étant pas fondée à invoquer les dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile relatives au prononcé d’une amende civile dès lors qu’elle n’est qu’une partie

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2024, S.A.R.L. JAMK a demandé au Tribunal, au visa, au visa des articles 1217, 1228 et suivants du Code civil, de :

« – DÉBOUTER la SCI La Gare de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

— PRENDRE ACTE de la volonté de la société JAMK de quitter spontanément les locaux à la date du 30 septembre 2024 ;

— CONDAMNER la SCI La Gare à verser à la société JAMK une indemnité correspondant au montant du loyer contractuel sur la période allant du 30 septembre 2024 jusqu’à la signification de la décision à intervenir et ce au titre de la réparation du préjudice découlant de l’abus dans l’exercice du droit d’agir de la SCI La gare ;

— CONDAMNER la SCI La Gare à verser à la société JAMK la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. »

La S.A.R.L. JAMK a soutenu que :

— elle a connu des difficultés économiques en raison notamment de la crise liée à la pandémie du Covid-19 et a dû solliciter l’octroi d’un prêt garanti par l’État, ce qui a pu la conduire à verser parfois avec retard son loyer à la S.C.I. LA GARE ;

— les retards de paiements antérieurs invoqués par le Bailleur ne sont pas établis ;

— le retard de paiement est demeuré inférieur à l’échéance trimestrielle, de sorte que son montant a été toujours été couvert par le dépôt de garantie versé au Bailleur ;

— les retards de paiement advenus en 2022 et 2023 ne sont pas suffisamment graves pour justifier une résiliation judiciaire du bail commercial ;

— plus aucun arriéré de loyer n’existe à ce jour entre les parties.

— la demande de résiliation du bail est devenue sans objet dès lors qu’elle a proposé au Bailleur de restituer de manière anticipée les locaux par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2024 ;

— la demande du Bailleur aux fins de résiliation judiciaire est contradictoire avec la proposition du Preneur de restituer les locaux par protocole d’accord, nonobstant les prescriptions de l’article L. 145-4 du Code de commerce, de sorte que l’action introduite par la S.C.I. LA GARE doit être regardée comme ayant dégénéré en abus de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 24 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 3 février 2025 et mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tel qu’applicable au contrat de bail litigieux du 28 mai 2014, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de son article 1728, dans sa version applicable dispose que :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

(…)

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Selon l’article 1741 du même code, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

L’article 1353 de ce code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est de jurisprudence constante qu’il incombe au Bailleur sollicitant la résiliation judiciaire du bail initialement consenti de rapporter la preuve de manquements suffisamment graves pour justifier que le bail soit résilié (voir Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 22-14.491, Inédit).

L’article 8 du bail commercial initialement consenti le 2 août 1999 stipule notamment que :

« Le loyer sera payé trimestriellement et d’avance au plus tard le 5 du 1er mois du trimestre en cours ».

Aux termes de l’avenant de renouvellement de bail commercial du 18 juillet 2023 (pièce n° 2 en demande), il a alors été convenu un loyer actualisé de 13 200 € HT HC annuels « que le preneur s’oblige à payer trimestriellement à terme échu au Bailleur, en quatre termes égaux, le dernier jour de chaque trimestre civil. »

En l’espèce, la demanderesse fait tout d’abord valoir des manquements répétés du Preneur à ses obligations en matière de versement des loyers aux termes convenus.

Il est constant que la S.C.I. LA GARE, qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement du bail, en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement sont susceptibles de justifier la résiliation du nouveau bail (voir Civ. 3e, 20 mai 2021, n° 19-26.021, Inédit).

La S.C.I. LA GARE a réclamé le versement, selon commandement de payer du 12 avril 2023 (pièce n° 13 en demande) du :

— loyer du 4 trimestre 2022 : 4 091,50 € ;

— loyer du 1er trimestre 2023 : 3 788,20 € ;

Si la demanderesse verse aux débats un procès-verbal de saisie conservatoire de créances signifié le 19 avril 2023 (pièces n° 4 et 14 en demande) et portant sur les loyers échus susmentionnés, il ressort notamment du relevé bancaire (pièce n° 6 en demande) retraçant les paiements reçus par la S.C.I. LA GARE de la part du [5] que ce dernier s’est acquitté avec retard du loyer du 4e trimestre 2022, échu le 31 décembre 2022, et du loyer du 1er trimestre 2023, échu le 31 mars 2023 par un unique virement de 8 685,30 € du 17 avril 2023, soit antérieurement à la signification de ladite saisie conservatoire.

Ce document bancaire fait également apparaître des retards de paiement de quelques jours au titre du 4e trimestre 2021 (acquitté par virement du 4 janvier 2022), du 2e trimestre 2022 (acquitté par virement du 13 juillet 2022) et du 3e trimestre 2022 (acquitté par virement du 6 octobre 2022).

Le Bailleur a également réclamé le versement, selon commandement de payer du 3 août 2023 (pièce n° 5 en demande), du loyer du 2e trimestre 2023, échu le 30 juin 2023, et que la S.A.R.L. JAMK lui a réglé avec retard par un unique virement du 3 octobre 2023 d’un montant de 8 679,78 € au titre duquel il doit être regardé comme s’étant également acquitté du loyer du 3e trimestre de cette année.

Enfin, la S.C.I. LA GARE fait exposer que, à la date de signification par RPVA de ses conclusions du 2 octobre 2024 la S.A.R.L. JAMK ne s’était pas acquittée du loyer du troisième trimestre 2024, échu le 30 septembre 2023, soit deux jours plus tôt. La S.C.I. LA GARE, qui verse aux débats le bail initial et son avenant, a apporté la preuve de l’obligation dont elle réclame l’exécution, tandis que la S.A.R.L. JAMK n’a pas démontré avoir effectué le paiement du loyer échu avant la clôture des débats le 24 octobre suivant.

Ainsi, le fait de procéder à des versements décalés ne saurait être assimilé à un respect de la convention des parties, la défenderesse s’octroyant en réalité des délais de paiement non librement consentis par son Bailleur.

Il résulte de tout ce qui précède que les manquements récurrents du Preneur à son obligation de paiement régulier des loyers en temps et en heure, objets de commandements de payer, présentent une gravité suffisante pour que les conditions d’une résiliation judiciaire soient réunies.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter de la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. JAMK.

Sur l’expulsion du Preneur des locaux

Il convient également d’ordonner, dans les conditions précisées au dispositif, l’expulsion de la S.A.R.L. JAMK et de tous occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 3], ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers, charges, taxes et accessoires que la S.A.R.L. JAMK aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

Sur les montants dus par la S.A.R.L. JAMK

Ainsi qu’il a été rappelé supra, la défenderesse n’a pas apporté la preuve, avant la clôture des débats, qu’elle s’est libéré de son obligation de payer le loyer, en ce compris les charges, du 3e trimestre 2024, échu le 30 septembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de la condamner à payer à la S.C.I. LA GARE la somme de 4 091,50 € tout en précisant que les paiements intervenus postérieurement à la date d’échéance du loyer du 3e trimestre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction de cette condamnation.

Sur la demande indemnitaire de la S.C.I. LA GARE

L’ancien article 1147 du Code civil, également applicable, disposait quant à lui que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Afin d’obtenir une réparation, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Si la demanderesse sollicite la condamnation de la S.A.R.L. JAMK au paiement de 4 000 € en raison des désagréments résultant des retards de paiement des loyers, elle n’établit pas ce faisant l’existence d’un préjudice résultant des manquements du Preneur à ses obligations conventionnelles, de sorte qu’il y a lieu de la débouter de ses demandes indemnitaires.

Sur la restitution anticipée des locaux et l’abus de droit

Si la S.A.R.L. JAMK demande au Tribunal de prendre acte de sa volonté de restituer les locaux, une telle demande doit nécessairement être regardée comme tendant à constater sa bonne foi, elle ne constitue cependant pas, ainsi que rappelé à titre liminaire supra, une prétention conférant des droits à la partie, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y statuer.

Concernant l’abus de droit reproché à la S.C.I. LA GARE et au titre duquel la défenderesse sollicite que le Bailleur soit condamné à lui verser une somme correspondant aux loyers échus depuis le 30 septembre 2024 jusqu’à la signification de la présente décision, il résulte de tout ce qui précède et notamment du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, que l’engagement de la procédure ne peut qualifier un abus d’agir en justice, la S.A.R.L. JAMK ne démontrant pas de la part de la demanderesse une mauvaise foi, une intention de lui nuire ou encore une légèreté blâmable équipollente au dol qui aurait fait générer en abus le droit du Bailleur de solliciter la résiliation du bail en raison de retards de paiement répétés des loyers dus.

En conséquence, il y a lieu de débouter la défenderesse de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.R.L. JAMK aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance et le coût de l’état d’endettement.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, dans un souci d’équité.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. JAMK à verser à la S.C.I. LA GARE la somme de 4 091,50 € au titre du loyer échu du 3e trimestre 2024 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à la date d’échéance du loyer du 3e trimestre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction de la condamnation ci-dessus prononcée ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 2 août 1999 entre la S.C.I. LA GARE et la S.A.R.L. JAMK ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers que la S.A.R.L. JAMK aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu résiliation judiciaire du bail, et CONDAMNE la S.A.R.L. JAMK à régler à la S.C.I. LA GARE cette indemnité d’occupation trimestrielle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail ;

ORDONNE, à toutes fins utiles et à défaut de restitution volontaire des lieux dans les six mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.R.L. JAMK et de tous occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 3] ;

ORDONNE, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. JAMK aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance et le coût de l’état d’endettement ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes indemnitaires, ensemble le surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 4], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT