TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01280 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMW5

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7] C/ [L] [F], [R]-[S] [K]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [B] [Y] regulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [L] [F]

née le 11 Janvier 1998 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

et

Monsieur [R]-[S] [K]

né le 03 Octobre 1997 à [Localité 6] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

tous deux comparants en personne

***

Débats tenus à l’audience du 29 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] (OPH CDA), a donné à bail à Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] un logement sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 488,08 euros, outre les charges.

Par requête reçue au greffe le 18 avril 2025, l’OPH CDA a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] afin de condamner Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] à la somme de 382,64 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie.

La tentative de conciliation par conciliateur de justice du 09 avril 2025 s’est soldée par un échec (carence).

Les parties ont régulièrement été convoquées par le greffe par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 29 septembre 2025.

Par actes séparés de commissaire de justice en date 14 août 2025 et 26 août 2025, Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] ont été respectivement cités à comparaitre à l’audience du 29 septembre 2025 par le bailleur.

L’affaire a été retenue à l’audience du 29 septembre 2025, à laquelle l’OPH CDA était représenté par Madame [B] [Y], régulièrement munie d’un pouvoir écrit, et Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] ont comparu.

Le bailleur maintient ses demandes initiales et sollicite la condamnation solidaire des débiteurs au paiement de la somme de 382,64 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives ainsi que leur condamnation aux dépens. Il explique que Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] ont respectivement donné congé par lettres réceptionnées le 28 novembre 2023 et le 09 février 2024, la date de sortie des lieux ayant été fixée au 09 mars 2024.

Madame [F] et Monsieur [X] [K] sollicitent des délais de paiement auxquels le bailleur ne s’oppose pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement éventuel du locataire à son obligation d’entretien et de restitution de lieux, sans dégradation.

Le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal tenant compte de la durée du contrat de location. La vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit, en effet, être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

Et, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail devant être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Enfin, il convient de rappeler, que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur, au titre des réparations locatives, présentent un caractère indemnitaire de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation directe avec les dégradations constatées.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée ainsi que l’état des lieux de sortie contradictoire du 11 mars 2024, un décompte de sortie en date du 3 avril 2024, un relevé de compte du 26 septembre 2025 pour un montant de 442,97 euros ainsi qu’un relevé d’indemnité forfaitaire due par les locataires pour un montant de 98 euros.

S’agissant des réparations locatives, il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les locataires ont emménagé dans un logement en bon état d’usage, et qu’à la sortie celui-ci a été globalement rendu dans un état similaire.

L’état des lieux d’entrée fait état que la peinture de la cuisine est en bon état d’usage avec des trous de chevilles dans le mur (8). A la sortie, il est relevé que l’état des murs de la cuisine est défectueux, 20 trous étant constatés, nécessitant une reprise de peinture. L’état de lieux de sortie fait également état d’un badge manquant (accès à l’immeuble). Le bailleur sollicite une indemnitaire forfaitaire, selon relevé produit, pour un montant de 98 euros après application d’un coefficient de vétusté pour la reprise de peinture dans la cuisine et le remplacement d’un badge.

S’agissant des arriérés de loyers et des charges impayés, il ressort du décompte que les loyers du mois de février 2024 (680,93 euros) et de mars 2024(197,68 euros) n’ont pas été réglés et qu’il reste un solde dû au titre de la régularisation des charges.

A l’audience Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] ne contestent ni l’arriéré locatif, ni les réparations locatives.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] au paiement des loyers et charges impayés ainsi qu’au titre des réparations locatives pour un montant de 382,64 euros, déduction faite du dépôt de garantie pour un montant de 488 euros et des frais de poursuite (60,33 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

En application de la clause de solidarité prévue à l’article 5.2 du contrat de bail, Madame [L] [F] est restée solidaire de tous les engagement et frais liés à l’exécution du bail pour une durée d’un an à compter du congé, soit jusqu’au 30 novembre 2024, de sorte que la condamnation sera prononcée à titre solidaire.

Sur les délais de paiements

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [L] [F] indique percevoir un salaire mensuel de 2.200 euros et avoir un enfant à charge. Son loyer est de 540 euros. Monsieur [X] [K] indique percevoir un salaire de 1.600 euros pour un loyer de 600 euros. Il fait état de difficultés financières.

A l’audience, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En l’espèce, au vu des salaires et charges déclarés de Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K], ils seront autorisés à se libérer de leur dette par mensualités de 75 euros comme il sera dit au présent dispositif.

Sur les dépens

Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K], succombant au principal, seront condamnés in solidum au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

Aucun élément de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE solidairement Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMÉRATION DE [Localité 7] (OPH CDA), en deniers ou quittance, la somme de 382,64 euros (TROIS CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges et réparations locatives impayés arrêtée au 26 septembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie pour un montant de 488 euros, et des frais de poursuite avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— AUTORISE Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] à s’acquitter de leur dette en 5 mensualités de 75 euros payable le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présence décision et la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

— DIT que faute pour Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] de payer la mensualité ainsi fixée à bonne date, dès le premier impayé et 15 jours après l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception d’une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, l’intégralité du solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— CONDAMNE in solidum Madame [L] [F] et Monsieur [X] [K] au paiement des dépens ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER