Du 14 mars 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01920 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVLF

Société GIRONDE HABITAT

C/

[U] [K]

— Expéditions délivrées à

Société GIRONDE HABITAT

— FE délivrée à

Société GIRONDE HABITAT

Le 14/03/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 mars 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDERESSE :

Société GIRONDE HABITAT

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par Madame [B], munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 10] A – lgt. [Adresse 2]

[Localité 7]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 24 février 2020, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [U] [K] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Adresse 13] [Adresse 9] [Adresse 1] à [Localité 12].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [K] le 26 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. L’OPH GIRONDE HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 19 septembre 2024, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé en lui demandant de :

— condamner Monsieur [U] [K] à payer la somme principale 224,42 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— faire jouer corrélativement la clause résolutoire pour non paiement et insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 7 alinéa g de la même loi,

— prononcer l’expulsion de Monsieur [U] [K], ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit, avec le concours de la force publique si besoin est,

— lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif,

— condamner Monsieur [U] [K] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [U] [K] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 13 décembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 janvier 2025.

Lors des débats, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus l’OPH GIRONDE HABITAT maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.344,67 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [U] [K], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

Monsieur [U] [K] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 30 octobre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 26 mars 2024, pour la somme en principal de 492,24 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 mai 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [U] [K], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’OPH GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [U] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.344,67 euros à la date du 13 janvier 2025 (mois de décembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [U] [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail (297,26 euros à la date du 13 janvier 2025).

Faute de comparaître, Monsieur [U] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 1.344,67 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [U] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique de Monsieur [U] [K] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 27 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2020 et liant l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à Monsieur [U] [K], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Adresse 13] [Adresse 9] [Adresse 1] à [Localité 12];

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [K] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.344,67 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 297,26 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION