Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 15 juillet 2025, n° 25/50205

TJ Paris 15 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et que le locataire n'avait pas respecté ses obligations, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien du locataire dans les lieux, après la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite justifiant l'expulsion.
Accepté
Existence d'une créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que la créance était non sérieusement contestable et a ordonné le paiement des loyers arriérés.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Charge des dépens
La cour a décidé que le locataire, en tant que partie perdante, devait supporter les dépens de la procédure.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette ordonnance de référé rendue le 15 juillet 2025, la société Commercial Investment Group demande la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de son bail commercial avec la société Tritex Recycling, ainsi que son expulsion et le paiement d'arriérés locatifs. Les questions juridiques portent sur la validité de la clause résolutoire et la possibilité d'accorder des délais de paiement. Le tribunal constate l'acquisition de la clause résolutoire, ordonne l'expulsion de Tritex Recycling avec le concours de la force publique si nécessaire, et condamne cette dernière à payer une indemnité d'occupation et des arriérés locatifs, tout en rejetant les demandes de délais de paiement et d'astreinte.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 15 juil. 2025, n° 25/50205
Numéro(s) :	25/50205
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent FREUDLEric BENJAMIN
Cabinet(s) :	SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES SOCIETE CIVILE PROFESSIONELLE D AVOCATS INTERBARREAUX
Parties :	La société “ COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [ Localité 15 ] ” S.A.S. c/ La société “ S.E.L.A.R.L. 2M ET ASSOCIES “ agissant par Me, ] ès qualités de, La société “ BTSG S.C.P. agissant par Me [ O, ès qualités d'administrateur judiciaire avec mission d'assistance de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS dans la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 octobre 2024

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

N° RG 25/50205 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6NM5

N° : 6

Assignation du :

09 et 29 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 juillet 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société “COMMERCIAL INVESTMENT GROUP [Localité 15]” S.A.S.

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par M^e Sofia FERREIRA, avocat au barreau de PARIS – #D1433, avocat postulant et par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, [Adresse 5], avocat plaidant

INTERVENANTES VOLONTAIRES

La société “S.C.P. [U] ROUSSELET” agissant par Me [E] [U] ès qualités d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS dans la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 octobre 2024

[Adresse 6]

[Localité 10]

La société “S.E.L.A.R.L. 2M ET ASSOCIES “ agissant par Me [R] [K] ès qualités d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS dans la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 octobre 2024

[Adresse 4]

[Localité 10]

La société “BTSG S.C.P. agissant par Me [O] [B] ès qualités de mandataire judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS dans la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 octobre 2024

[Adresse 3]

[Localité 14]

La société “S.E.L.A.F.A. M. J.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES “ agissant par Me [Z] [X] ès qualités de mandataire judiciaire de la société COMMERCIAL INVESTMENT GROUP PARIS dans la procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 octobre 2024

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentées par M^e Sofia FERREIRA, avocat au barreau de PARIS – #D1433, avocat postulant et par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, [Adresse 5], avocat plaidant

DEFENDERESSE

La société “TRITEX RECYCLING” S.A.S.

[Adresse 9]

[Localité 2]

en son établissement secondaire

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0378

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 novembre 2023, la société Commercial Investment Group [Localité 15] a donné à bail commercial à la société Tritex Recycling des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 16], pour une durée de neuf ans à compter du 20 novembre 2023, moyennant un loyer en principal de 49 800 € par an, payable trimestriellement d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 25 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société Tritex Recycling un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 17 341,20 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 25 octobre 2024.

Par jugement du 14 octobre 2024 du tribunal de commerce de Paris, la société Commercial Investment Group Paris a été placée en redressement judiciaire, et les sociétés [U]-Rousselet et 2M et Associés ont été désignées en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance, et les sociétés BTSG et MJA en qualité de mandataires judiciaires.

Par actes délivrés les 9 et 29 novembre 2024, la société Commercial Investment Group Paris a fait assigner la société Tritex Recycling devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

Par conclusions déposées à l’audience du 16 juin 2025 et soutenues oralement par son conseil, la société Commercial Investment Group [Localité 15], les sociétés [U]-Rousselet et 2M et Associés, et les sociétés BTSG et MJA demandent au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Tritex Recycling et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— condamner la société Tritex Recycling à lui payer la somme provisionnelle de 51 077,16 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025,

— condamner la société Tritex Recycling à lui payer la somme provisionnelle de 5 107,71 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

— condamner la société Tritex Recycling au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, majorée de 50%, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Tritex Recycling au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le conseil des demanderesses a sollicité oralement de déclarer recevable l’intervention volontaire des sociétés [U]-Rousselet et 2M et Associés, et des sociétés BTSG et MJA.

Par observations orales formulées à l’audience par son conseil, la société Tritex Recycling indique ne pas contester le montant de la dette locative et demande au juge des référés de lui accorder les plus larges délais de paiement.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire des organes de la procédure collective

En application des articles 329 et 330 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Au cas présent, il ressort des pièces produites que le tribunal de commerce de Paris a, par jugement du 14 octobre 2024, placé la société Commercial Investment Group Paris en redressement judiciaire, et a désigné les sociétés [U]-Rousselet et 2M et Associés en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance, et les sociétés BTSG et MJA en qualité de mandataires judiciaires.

Dès lors, l’intervention volontaire des sociétés [U]-Rousselet et 2M et Associés, et des sociétés BTSG et MJA sera déclarée recevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Commercial Investment Group [Localité 15] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 17 341,20 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 25 octobre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La demande de délais de paiement de la défenderesse sera rejetée, au regard du montant élevé de la dette locative, de l’absence de pièces produites pour justifier d’un retour à meilleure fortune, et en raison de la situation financière du bailleur placé en redressement judiciaire.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Tritex Recycling et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Tritex Recycling depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, la société Commercial Investment Group [Localité 15] produit un décompte faisant état d’une dette de 51 077,16 €, incluant des frais de commandement, d’assignation, et de procédure d’un montant total de 1 242,92 € qui seront écartés, en ce qu’ils n’ont pas vocation à être pris en compte pour le calcul de la dette locative.

L’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 7 mai 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 49 834,24 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Tritex Recycling.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie, et à l’indemnité forfaitaire de 10 % s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Tritex Recycling, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Tritex Recycling ne permet d’écarter la demande de la société Commercial Investment Group [Localité 15] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable l’intervention volontaire des sociétés [U]-Rousselet et 2M et Associés, et des sociétés BTSG et MJA ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 novembre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Tritex Recycling et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 16], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Tritex Recycling à payer à la société Commercial Investment Group [Localité 15] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 25 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Tritex Recycling à payer à la société Commercial Investment Group [Localité 15] la somme de 49834,24 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 7 mai 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de conservation du dépôt de garantie, de majoration de l’indemnité d’occupation, et de paiement de l’indemnité de 10% ;

Condamnons la société Tritex Recycling aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Tritex Recycling à payer à la société Commercial Investment Group [Localité 15] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 15] le 15 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE