TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00959 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMGA

AFFAIRE : S.A. [Adresse 4] C/ [G] [P]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée

le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [G] [P]

né le 18 Septembre 1976 à [Localité 3] (COLOMBIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 19 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2019, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, a donné à bail à Monsieur [G] [P] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 446,17 euros, charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier le 21 mai 2024 à Monsieur [G] [P] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 27 mai 2024 (date enregistrement).

Par acte de Commissaire de justice en date du 13 mars 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 19 mars 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Monsieur [G] [P] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail ; ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique ; condamner Monsieur [G] [P] à payer en deniers ou quittance la somme de 4.930,79 euros, montant des loyers échus à ce jour, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre la demande introductive d’instance et la date d’audience ; condamner Monsieur [G] [P] à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, tel qu’il serait dû en l’absence de résiliation, charges comprises, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre la condamnation du débiteur à 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2025, à laquelle la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil. Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [G] [P] n’a pas comparu.

Le bailleur, se référant à son assignation, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 14.046,87 euros en indiquant qu’il y a un surloyer depuis le 1er janvier 2025, et aucune reprise de paiement depuis le mois d’octobre 2024.

Le diagnostic social et financier (carence) a été adressé au greffe le 16 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’ « il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat dans le délai.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

Si, en application de l’article 2 du Code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 21 mai 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 21 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation, « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 14 mai 2025.

Le bailleur sollicite la condamnation du locataire à lui verser la somme de 14.046,87 euros par application d’un surloyer depuis le 31 janvier 2025.

En l’espèce, le bailleur ne produit pas la mise en demeure adressée à Monsieur [G] [P] d’avoir à justifier de sa situation, de sorte que l’application du supplément de loyer est irrégulière.

Au vu de ces éléments, et en l’absence de mise en demeure, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [G] [P] à lui payer, en deniers ou quittance, la somme de 6.991.23 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés concernant son logement arrêtée au 14 mai 2025 , sur la base du loyer fixé à 515,11 euros et après déduction du surloyer.

En outre, Monsieur [G] [P] sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisable au même titre qu’un loyer, à compter du mois du 1er juin 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [G] [P] n’a pas jugé utile de se rendre à la convocation pour l’établissement du diagnostic social et financier ni à l’audience, de sorte qu’il n’est pas contesté que la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, n’est pas remplie et qu’il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’absence du défendeur qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de Monsieur [G] [P] sera donc ordonnée.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 21 juillet 2024, Monsieur [G] [P] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [G] [P] sera condamné à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [G] [P], succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail du 09 octobre 2019, conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Monsieur [G] [P] portant sur un logement sis [Adresse 6] à [Localité 5], à la date du 21 juillet 2024 ;

— ORDONNE à Monsieur [G] [P] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Monsieur [G] [P] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés aux propriétaires ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 6.991,23 euros (SIX MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET VINGT TROIS CENTIMES) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE Monsieur [G] [P] à payer à SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux  ;

— CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 100 euros (CENT EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [G] [P] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER