Ordonnance du 03 Juillet 2025
Dossier : N° RG 24/02823 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FGYI
Nature de l’affaire : Demande en réparation des dommages causés par l’activité d’un prestataire de services d’investissement
Affaire : S.C.I. PAJ’LR C/ S.A.S. AFEDIM, S.E.L.A.R.L. CARRE-LEX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
CONTENTIEUX GENERAL CIVIL
ORDONNANCE DE MISE EN ETAT SUITE A INCIDENT
JUGE DE LA MISE EN ETAT : Sophie ROUBEIX
GREFFIER : Sophie BERTHONNEAU
DEMANDERESSE AU PRINCIPAL
S.C.I. PAJ’LR immatriculée au R.C.S. de LA ROCHELLE sous le numéro 819 690 611 agissant poursuites et diligences dee son représentant légal siège social : […] – 17550 DOLUS-D’OLERON représentée par Maître Marine KERVINGANT, avocat au barreau de LA
ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Daniel JACQUES, membre de la
S.E.L.A.R.L. A.B.R.S. CONSEIL ET DÉFENSE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant
DEFENDERESSES AU PRINCIPAL
- S.A.S. AFEDIM, anciennement dénommée CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE immatriculée au R.C.S. de STRASBOURG sous le numéro 387 468 382 prise en la personne de son représentant légal siège social : […] représentée par Maître Raphaël CHEKROUN, membre de la S.C.P. BALLOTEAU LAPEGUE
CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Serge
PAULUS, membre de la S.E.L.A.R.L. ORION – AVOCATS & CONSEILS, avocat au barreau de
STRASBOURG, avocat plaidant
- S.E.L.A.R.L. CARRE-LEX venant aux droits de la SCP Daniel NYZAM et Hélène
GAILLARD, titulaire d’un office notarial à […] immatriculée au R.C.S. de LA ROCHELLE sous le numéro 397 891 086 prise en la personne de son représentant légal siège social : 28 B avenue du Charles de Gaulle – 17300 […] représentée par Maître Frédéric MADY, membre de la S.E.L.A.R.L. MADY-GILET-BRIAND-
PETILLION, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
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Débats tenus à l’audience du 05 Juin 2025
Date de délibéré indiquée par le Président le 03 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe
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EXPOSE DU LITIGE
Le 17 septembre 2015, Monsieur et Madame X ont donné mandat à l’agence immobilière
CM-CIC, devenue depuis AFEDIM, de recherche pour des locaux commerciaux d’une surface comprise entre 500 et 3 000 m² pour une valeur maximale de 3 500 000€.
L’agence a alors présenté à Monsieur et Madame X un local situé à […], ZAC de
Beaulieu, faisant partie de la copropriété « COPROPRIETE BEAULIEU 2000 » et représentant le lot n°9 pour 1650/10064ème de copropriété. Les honoraires de l’agence leur ont alors été facturés le 26 mai 2016 pour 93 600€.
La SCI PAJ’LR a alors acquis ce bien le 06 septembre 2016 pour un prix de 2 600 000€.
L’acte authentique a été rédigé par Maître Daniel NYZAM, notaire membre de la SCP Daniel
NYZAM et Hélène GAILLARD devenue la SELARL CARRE-LEX LEX.
En 2020, le syndic de copropriété a remis en cause l’état descriptif de division en invoquant la surélévation du bâtiment acquis par la SCI PAJ’LR et, après intervention d’un géomètre-expert, une modification des tantièmes de copropriété a été proposée et votée à l’assemblée générale du 18 novembre 2020, puis après annulation de celle-ci, lors de l’assemblée générale du 31 août 2021.
Cette modification a eu pour effet d’augmenter les charges de copropriété de la SCI PAJ’LR.
Soutenant que la modification du bien à savoir sa surélévation ayant provoqué la révision des tantièmes aurait été ancienne et notamment aurait pré-existait à l’acquisition de l’immeuble le 17 septembre 2016, la SCI PAJ’LR a, par exploits du 07 octobre 2024, fait assigner la SAS AFEDIM et SELARL CARRE-LEX LEX devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins notamment de voir juger que les défenderesses auraient manqué à leurs devoirs d’information et de conseil et les voir condamner à l’indemniser du préjudice en découlant.
La SAS AFEDIM a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir déclarer la SCI
PAJ’LR irrecevable en ses demandes à son égard pour défaut de qualité à agir et prescription de son action.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique pour l’audience du 19 juin
2025, la SAS AFEDIM demande au juge de la mise en état de :
* A titre principal :
- juger que la SCI PAJ’LR n’a pas qualité à agir à l’encontre de la SAS AFEDIM,
- par conséquent déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formulées par la SCI
PAJ’LR à l’encontre de la SAS AFEDIM,
* A titre subsidiaire :
- juger que l’action de SCI PAJ’LR à l’encontre de la SAS AFEDIM est prescrite,
- par conséquent déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formulées par la SCI
PAJ’LR à l’encontre de la SAS AFEDIM,
* condamner la SCI PAJ’LR au paiement de la somme de 5 000€ en application des dispositions de
l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle expose qu’elle n’aurait aucun lien contractuel avec la SCI PAJ’LR, le mandat de recherche ayant été régularisé avec Monsieur et Madame X et sans mention que ceux-ci agissaient pour le compte d’une société en formation ; elle ajoute que sa prestation aurait été facturée à Monsieur
X.
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Elle en déduit que la SCI PAJ’LR n’aurait pas d’intérêt à agir contre l’agent immobilier.
Subsidiairement, elle invoque la prescription quinquennale avec comme point de départ l’acte
d’acquisition soit le 06 septembre 2016 dès lors que le risque d’augmentation des tantièmes aurait existé dès ce moment-là et que la simple lecture du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division aurait permis d’en avoir connaissance.
Elle précise que l’acte notarié aurait précisé que le lot vendu ne correspondait pas à l’état de division en vigueur et qu’une condition suspensive de changement des millièmes soit confirmée par la copropriété.
Elle écarte l’argument selon lequel le compromis aurait été signé par Monsieur X, celui-ci étant le gérant de la SCI PAJ’LR et donc toute information communiquée au gérant le serait à la SCI qu’il représente et que celle-ci aurait donc en toute connaissance de cause renoncé à la condition suspensive.
La SCI PAJ’LR conclut au débouté aux motifs que lors de la signature du mandat de recherche, elle
n’existait pas encore mais qu’il s’agirait d’une configuration classique de personnes physiques cherchant un bien à acquérir et créant ensuite une SCI pour finaliser l’opération et qu’elle aurait été créée le 18 avril 2016.
Elle ajoute d’une part que la SAS AFEDIM aurait bien perçu ses honoraires et ensuite que la faute contractuelle commise entre deux parties pourrait revêtir un aspect délictuel vis-à-vis d’un tiers si bien qu’elle conserverait un intérêt à agir.
Sur la prescription, elle fait valoir que le compromis n’aurait été signé qu’entre le vendeur et
Monsieur et Madame X et qu’elle-même ne serait intervenue que lors de l’acte authentique.
Elle affirme que la condition suspensive du compromis sur la régularisation des tantièmes n’aurait pas été levée ce qui interpellerait car l’acte authentique n’aurait pas pu être régularisé dans ces conditions.
Elle précise que cette condition n’aurait pas été reprise dans l’acte authentique.
Elle réclame la condamnation de la SAS AFEDIM à lui verser 2 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SELARL CARRE-LEX n’a pas conclu sur l’incident.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 789 du code de procédure civile "Lorsque la demande est présentée postérieurement
à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à
l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.
2° Allouer une provision pour le procès;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution
d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;
5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir….".
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Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile "Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.".
En l’espèce, la SAS AFEDIM a soulevé deux fins de non-recevoir, la première tirée du défaut de qualité à agir, la seconde de la prescription.
1) sur le défaut de qualité à agir de la SCI PAJ’LR
Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile "L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.".
Le mandat de recherche confié le 17 septembre 2015 à la SAS CM-CIC devenue , la SAS AFEDIM,
l’a été par Monsieur et Madame X.
Le compromis de vente a également été signé par Monsieur et Madame X sans aucune référence à une société en cours de création.
Néanmoins, Monsieur et Madame X ont créé la SCI PAJ’LR le 13 avril 2016.
Et c’est la SCI PAJ’LR qui a signé l’acte de vente le 06 septembre 2016.
Or dans cet acte de vente, la SCI PAJ’LR s’engageait à régler la rémunération due à l’agence ayant négocié la vente. Et la facture des honoraires de négociation de la SAS AFEDIM a bien été établie postérieurement à cet acte d’acquisition.
La facture établie le 26 mai 2016 a également été adressée à Monsieur Y X seul et non pas à Monsieur et Madame X.
Or Monsieur Y X est le gérant de la SCI PAJ’LR.
Dès lors l’envoi de la facture à Monsieur X ne démontre nullement l’absence de lien entre la
SCI PAJ’LR et la SAS AFEDIM.
En outre, il est constant que la faute contractuelle commise par l’agent immobilier à l’égard de son cocontractant peut engager la responsabilité délictuelle de cet agent à l’égard d’un tiers.
Dès lors, il n’est pas établi l’absence d’intérêt et de qualité à agir de la SCI PAJ’LR qui invoque un préjudice qui lui est personnel.
En conséquence la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI PAJ’LR sera rejetée.
2) sur la prescription
Selon l’article 2224 du code civil "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.".
En l’espèce, le risque d’augmentation des tantièmes existait au jour de l’acquisition du bien par la SCI
PAJ’LR et celle-ci ne pouvait l’ignorer dès cette date.
En effet dans le compromis de vente signé par Monsieur et Madame X, dont la demanderesse indique elle-même qu’ils signaient le compromis dans la perspective de sa propre création, il était fait état de la discordance entre l’état de division et la réalité du lot vendu au point qu’une condition suspensive avait été insérée relativement au changement de millièmes des quote-parts des parties communes attachées au lot vendu.
Cette condition suspensive était prévue dans le seul intérêt de l’acquéreur.
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Dès lors en signant l’acte définitif de vente sans que cette condition n’ait été levée, la SCI PAJ’LR
y a renoncé tout en connaissant l’existence de cette discordance.
En outre, l’acte de vente comportait la désignation du lot vendu à la fois relativement à son état au jour de la vente mais également le descriptif de division et règlement de copropriété. Ces deux descriptions se faisaient suite dans l’acte si bien que l’acquéreur en avait immédiatement une connaissance précise sans avoir à effectuer une recherche dans toutes les pages du contrat.
Or la comparaison de ces deux descriptions établissaient de façon très claire et apparente la différence entre la réalité au jour de la vente et la description prévues dans les pièces officielles de la copropriété.
Il était en outre précisément indiqué que la surélévation entraînerait une révision des millièmes généraux.
Dès lors, la SCI PAJ’LR avait connaissance dès la signature de l’acte notarié du risque d’une modification des tantièmes de copropriété.
Le point de départ du délai de prescription quinquennale est donc le jour de la signature de l’acte de vente soit le 06 septembre 2016.
L’action de la SCI PAJ’LR était donc prescrite au 06 septembre 2021 à minuit et donc au jour des assignations délivrées seulement le 07 octobre 2024.
La demanderesse sera donc déclarée irrécevable en ses demandes présentées à l’encontre de la SAS
AFEDIM.
3) sur les frais irrépétibles et les dépens
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SAS AFEDIM, contrainte de se défendre en justice,
l’intégralité de ses frais irrépétibles. la SCI PAJ’LR sera condamnée à lui verser à ce titre la somme de 3 000€.
La SCI PAJ’LR qui succombe sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et tenue aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
Nous, JUGE DE LA MISE EN ETAT, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,
 – REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la SAS AFEDIM et relative au défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI PAJ’LR,
 – DECLARONS la SCI PAJ’LR irrecevable en ses demandes à l’égard de la SASA AFEDIM pour prescription,
 – RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 11 septembre 2025 à 09 heures 00 pour conclusions au fond de la SCI PAJ’LR à l’encontre de la SELARL CARRE-LEX,
 – CONDAMNONS la SCI PAJ’LR à verser à la SAS AFEDIM la somme de TROIS MILLE
EUROS (3 000€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
 – DEBOUTONS la SCI PAJ’LR de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
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 – CONDAMNONS la SCI PAJ’LR aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT
Copies délivrées le
à
Maître Raphaël CHEKROUN de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN (1 ccc + 1 ce)
M^e Marine KERVINGANT (1 ccc)
Maître Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION (1 ccc + 1 ce)
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