TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 14 décembre 2023
N° RG 23/55387 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2D2S par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, N° : 6
Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. Assignation du : 21, 22 et 29 Juin 2023
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DEMANDERESSE
La S.C.I. DU […] 4 RUE DE CERISOLES 75008 PARIS
représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0335
DEFENDEURS
La S.A.R.L. BATEAU BLEU […]
Monsieur X Y Sur son lieu de travail Chez la SARL LE BATEAU BLEU […]
Madame Z AA épouse Y […]
Monsieur AB, AC, AD AE […]
représentés par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #E1129
2 Copies exécutoires délivrées le :
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CRÉANCIER INSCRIT
La S.A. BNP PARIBAS […]
non comparante
DÉBATS
A l’audience du 09 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 22 mars 2017, la SCI […] a consenti à la société RESTAURANT ZACHUKA un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé 48, rue de la Jonquière à Paris 17ème pour une durée de 12 ans à compter du 22 mars 2017 moyennant un loyer de 19.200 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.
Le 15 décembre 2021, la société BATEAU BLEU a acquis le droit au bail portant sur les lieux précités. Par actes sous signature privée des 15 et 16 décembre 2021, M^me Z Y, M. X Y et M. AB AE (ci-après dénommés “les cautions”) se sont portés caution solidaire en faveur de la SCI […] pour le règlement des sommes susceptibles de lui être dues en vertu du bail.
Le 20 janvier 2023, la SCI […] a fait signifier à la société BATEAU BLEU un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 22.498,64 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. Cet acte a été dénoncé aux cautions les 24 janvier, 31 janvier et 3 février 2023.
Par acte des 21, 22 et 29 juin 2023, la SCI […] a fait assigner la société BATEAU BLEU et les cautions devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, auquel elle demande de:
-constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société BATEAU BLEU;
- ordonner la séquestration des meubles garnissant le local loué;
- condamner solidairement la société BATEAU BLEU et les cautions à lui payer les sommes suivantes à titre de provisions:
- 20.065,14 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 2 trimestre 2023, outre les intérêts au taux^ème légal à compter du commandement de payer;
- 3.977,99 € au titre des pénalités contractuelles;
- 528,34 € au titre du coût du commandement de payer et de ses dénonciations;
- dire que le dépôt de garantie lui restera acquis;
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 – condamner solidairement la société BATEAU BLEU et les cautions à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 3.286,68 € outre 576 € correspondant à la provision sur charges;
- condamner solidairement la société BATEAU BLEU et les cautions à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Lors de l’audience du 2 août 2023, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur. Aucune conciliation n’a toutefois été engagée par les parties à la suite de cette réunion.
Lors de l’audience du 9 novembre 2023, la SCI […] a maintenu ses demandes qu’elle a toutefois actualisées comme suit:
- 38.467,96 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 4 trimestre 2023;^ème
- 1.971,48 € au titre de la pénalité contractuelle;
- 3.513,98 au titre des intérêts de retard.
La société BATEAU BLEU et les cautions ont constitué avocat. Elles sollicitent des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif et une modération de la pénalité contractuelle.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société BATEAU BLEU
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
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En l’espèce, le bail du 22 mars 2017 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 20 janvier 2023 à la société BATEAU BLEU vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 22.498,64 € en principal et intérêts selon décompte non contesté figurant dans l’acte.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société BATEAU BLEU ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société BATEAU BLEU selon les termes du dispositif ci-après.
La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au montant du dernier loyer majoré de 50 %, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due à la SCI […] à compter du 21 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
En l’espèce, le relevé de compte de la société BATEAU BLEU versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant non contesté de 38.467,96 € à la date du 1er octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse.
L’obligation de la société BATEAU BLEU n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la SCI […].
Au vu des actes de cautionnement versés aux débats, qui visent expressément les somme dues au titre, notamment, des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, les cautions seront solidairement condamnées avec la société BATEAU BLEU au paiement de l’arriéré précité.
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La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement des intérêts de retard au taux légal majoré de 10 points étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Les intérêts courant sur les sommes dont la locataire est redevable seront fixés, à titre provisionnel, au taux d’intérêt légal, et seront dus sur la somme de 22.498,64 € à compter de la délivrance du commandement de payer, puis sur la somme de 38.467,96 € à compter du 9 novembre 2023, date d’actualisation de ses demandes par la bailleresse.
De même, la clause dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement de la pénalité contractuelle de 3.513,98 € étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Il sera statué ci-après, au titre des dépens, sur la demande de la bailleresse relative aux frais du commandement de payer et de sa dénonciation aux cautions.
Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie
La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande de délais de paiement
La société BATEAU BLEU et les cautions sollicitent des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette. La SCI […] s’y oppose.
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la société BATEAU BLEU et les cautions ne versent aux débats aucune pièce, notamment comptable, permettant au tribunal d’apprécier concrètement leur situation personnelle et leur capacité à honorer les termes d’un éventuel échéancier de paiement de l’arriéré locatif. Dans ces conditions, leur demande de délais ne pourra qu’être rejetée.
Sur les demandes accessoires
La société BATEAU BLEU et les cautions seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2023 et de ses dénonciations aux cautions.
L’équité commande de condamner les mêmes in solidum à payer à la SCI […] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
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Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 22 mars 2017 portant sur les locaux situés 48, rue de la Jonquière à Paris 17ème, avec effet à la date du 20 février 2023 à 24h00,
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société BATEAU BLEU pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons solidairement la société BATEAU BLEU, M^me Z Y, M. X Y et M. AF AG AE à payer à la SCI […] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 21 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
Condamnons solidairement la société BATEAU BLEU, M^me Z Y, M. X Y et M. AF AG AE à payer à la SCI […] la somme provisionnelle de 38.467,96 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 22.498,64 € à compter du 20 janvier 2023, puis sur la somme de 38.467,96 € à compter du 9 novembre 2023,
Déboutons la société BATEAU BLEU, M^me Z Y, M. X Y et M. AB AE de leur demande de délais de paiement,
Condamnons in solidum la société BATEAU BLEU, M^me Z Y, M. X Y et M. AB AE à payer à la SCI […] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,
Condamnons in solidum la société BATEAU BLEU, M^me Z Y, M. X Y et M. AB AE au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 janvier 2023 et de sa dénonciation aux cautions.
Fait à Paris le 14 décembre 2023
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC François VARICHON
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