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— dossier

— M^e Marc MAKPAWO 66

— M^e Daphné VERLUISE 102

— Conciliateur

Grosse délivrée à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE

ACCÉLÉRÉE AU FOND

MINUTE N° : 25/00022

ORDONNANCE DU : 20 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00540 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FP3V

AFFAIRE : Syndic. de copro. ORPI COPRIM SYNDIC C/ [X] [V] [Y] [W]

l’an deux mil vingt six et le vingt Janvier,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 16 Décembre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. ORPI COPRIM SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marc MAKPAWO, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Nathalie FERNANDES-BENCHETRIT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [V] [Y] [W]

née le 05 Janvier 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Daphné VERLUISE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Vu l’assignation délivrée le 10 octobre 2025 à Madame [X] [W] à la demande du syndicat des copropriétaires ORPI COPRIM SYNDIC ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 et mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le recours à la procédure accélérée au fond

Selon l’article 839 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1.

En application de ce texte la procédure accélérée au fond ne peut être mise en œuvre que si un texte la prévoit expressément.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 indique : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

En visant dans son assignation l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 3] " justifie de son action selon la procédure accélérée au fond.

Madame [W] fait valoir que les conditions d’application de cet article ne sont pas réunies en ce qu’elle n’a jamais reçu le courrier de mise en demeure du 4 septembre 2025 et que le délai de trente jours n’a pas été respecté

Il ressort des pièces produites que Madame [W] n’a pas informé le syndicat des copropriétaires ORPI COPRIM SYNDIC de son changement d’adresse de sorte que les courriers ont été adressés à la dernière adresse connue par le créancier. Ce moyen sera en conséquence écarté.

2. Sur les charges de copropriété

l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 indique :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

L’article 10-1 de la même loi indique :

«  Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. "

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique :

«  I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. "

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ORPI COPRIM SYNDIC verse aux débats les appels de fonds échus depuis avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur en faveur de la demanderesse de 3 851,65 euros.

Madame [W] ne conteste pas cette dette.

Il ressort des pièces produites que tous les courriers de mise en demeure et relances qui lui ont été adressés ont été retournés à leur expéditeur. En dépit, la requérante ne justifie pas avoir procédé à de quelconques recherches ou tentatives afin de toucher la défenderesse.

A l’inverse, il apparait que la défenderesse a pris connaissance de ces demandes par la présente assignation délivrée à son adresse actuelle, située au sein de la résidence [7] administrée par le syndic ORPI COPRIM SYNDIC et objet des charges litigieuses.

Il est à rappeler que la résolution amiable des conflits est à privilégier par les parties.

Madame [W] n’étant pas opposée au règlement de sa dette, le recours à la conciliation rendrait possible une issue adaptée au règlement du litige.

Cette mesure sera ainsi l’opportunité pour les parties d’échanger notamment sur les difficultés financières alléguées par Madame [W] ainsi que sur la mise en place d’un échéancier.

L’article 1534 du code de procédure civile tel que modifié par décret du 18 juillet 2025 prévoit que :

«  A moins qu’il n’en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.

La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige.

La décision interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à l’issue de la conciliation ou de la médiation. "

Dans le but de trouver un accord durable, il convient d’inviter les parties à rencontrer un conciliateur de justice, et désignons à cette fin Monsieur [P] afin d’informer gratuitement les parties sur l’objet, le déroulement et l’issue d’une mesure de conciliation, de recueillir leur accord éventuel et procéder à la tentative de conciliation.

Il sera rappelé que l’inexécution de cette injonction de rencontrer un conciliateur, sans motif légitime, est susceptible d’être sanctionnée d’une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros.

Par conséquent les demandes formulées à l’égard de Madame [W] seront rejetées à ce stade, les parties devant rencontrer un conciliateur.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

«  Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ".

Les dépens seront réservés.

En l’état de la procédure rien ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes des parties à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Président, statuant publiquement, selon la procédure accélérée, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE au syndicat des copropriétaires ORPI COPRIM SYNDIC ainsi qu’à Madame [W] de rencontrer un conciliateur de justice et DESIGNONS à cette fin :

Monsieur [U] [P]

Mel : [Courriel 4]

ENJOINT au syndicat des copropriétaires ORPI COPRIM SYNDIC et à Madame [W] de prendre contact avec le conciliateur de justice dans le délai de 15 jours à compter de la date de la présente ordonnance ;

DIT que le conciliateur de justice fixera un rendez-vous aux parties, auquel ils seront tenus de participer en personne ;

DIT que le conciliateur de justice aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités de la conciliation,

— de recueillir l’accord ou le refus des parties sur la mise en œuvre de cette mesure dans le délai maximum de 15 jours après la réunion d’information .

RAPPELLE que cette réunion d’information par le conciliateur est obligatoire et gratuite ;

RAPPELLE que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle ;

DIT que si l’une des parties ne prend pas contact avec le conciliateur de justice dans le délai imparti, ne lui répond pas ou refuse de participer à cette réunion de présentation de la conciliation, le conciliateur de justice en informera immédiatement le magistrat et cessera ses opérations ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros;

RAPPELLE que le conciliateur de justice informe le juge de ce qu’il est parvenu ou non à recueillir le consentement des parties ;

ORDONNE en cas d’accord des parties sur la mise en œuvre d’une conciliation une conciliation ;

DESIGNE à cet effet Monsieur [P] en qualité de conciliateur de justice;

DIT que pour mener à bien sa mission, le conciliateur de justice devra convoquer les parties et leurs conseils dans les meilleurs délais afin de les entendre et de leur permettre de trouver une solution amiable au litige qui les oppose ;

DONNE MISSION au conciliateur de justice ci-dessus désigné, d’entendre les parties, de confronter leurs points de vue, de prendre connaissance de tous éléments utiles pour permettre aux parties de trouver une solution au conflit qui les oppose ;

RAPPELLE que le conciliateur de justice peut se rendre sur les lieux et entendre les tiers qui y consentent, avec l’accord des parties, pour les besoins de la mesure;

DIT que le conciliateur et/ou les parties devront immédiatement aviser le juge, chargé de contrôler son bon déroulement, de toute difficulté rencontrée dans l’exercice de la mesure ;

FIXE la durée initiale de la conciliation à cinq mois à compter de la désignation du conciliateur de justice ;

RAPPELLE que la mission peut être prolongée une fois, pour une durée de trois mois, à la demande du conciliateur de justice ;

DIT qu’à l’expiration de sa mission, le conciliateur de justice devra informer le juge de l’accord intervenu entre les parties ou de l’échec de la mesure ;

RAPPELLE qu’en cas d’accord trouvé dans le cadre du processus de conciliation, les parties pourront le cas échéant saisir la juridiction d’une demande d’homologation de cet accord ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 30 juin 2026 à 09h00, le présent jugement valant convocation ;

REJETTE par conséquent à ce stade les demandes des parties ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD