TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01926 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOFT

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [V] [U] [S]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame [E] [W], auditrice de Justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE- OCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [V] [U] [S]

née le 01 Janvier 1976 à [Localité 4] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 01 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 09 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2019, la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Monsieur [H] [T] un logement sis [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 526,02 euros charges comprises. Après départ de ce dernier du logement en date du 1er octobre 2022 et par effet du pacte civil de solidarité conclu en date du 18 novembre 2021, Madame [U] [V] [S] est devenue seule titulaire du droit au bail dudit logement.

Des loyers demeurant impayés, la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier le 10 novembre 2023 à Madame [U] [V] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 13 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 5 juin 2025, la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [U] [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Madame [U] [V] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, Condamner Madame [U] [V] [S] au paiement des sommes suivantes :5 169,29 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 juin 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été renvoyée avant d’être retenue à l’audience du 1er décembre 2025, au cours de laquelle la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 4 717,91 euros arrêtée au 26 novembre 2025. En outre, eu égard à la reprise du paiement du loyer, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Madame [U] [V] [S] a comparu. Elle ne conteste pas le principe de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois en plus des loyers ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 28 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat,

(Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 janvier 2019 à compter du 11 janvier 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 26 novembre 2025 que la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [V] [S] à payer à la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 4 717,91 euros, au titre des loyers et charges dus au 26 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [V] [S] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [U] [V] [S] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [U] [V] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, dans ce cas, l’expulsion de Madame [U] [V] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Madame [U] [V] [S] sera alors en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation en qualité d’occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, déduction faite des paiements déjà intervenus, indemnité égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [V] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civil, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 janvier 2019 entre la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et Monsieur [H] [T] d’autre part, puis Madame [U] [V] [S] en suivant, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 11 janvier 2024 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— CONDAMNE Madame [U] [V] [S] à payer à la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 4 717,91 euros (QUATRE MILLE SEPT CENT DIX SEPT EUROS ET QUATRE VINGT ONZE CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— ACCORDE un délai à Madame [U] [V] [S] pour le paiement de ces sommes ;

— AUTORISE Madame [U] [V] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 120 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

— DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

— RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

— ORDONNE, en cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [V] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE, en cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, Madame [U] [V] [S] à payer à la S.A D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 11 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [U] [V] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 novembre 2023 ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN