TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 23 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/03246 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FRTY

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [Q] [N]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence de Mme [C] [Y], auditrice de justice lors des débats.

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [J] [T] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [Q] [N]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne, assistée de Madame [W] [M], assistante sociale

***

Débats tenus à l’audience du 15 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 23 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] (OPH-CDA) a donné à bail à Madame [Q] [N] un appartement situé [Adresse 4], à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 406,07 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, l’OPH-CDA a fait signifier à Madame [Q] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 672,54 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 juin 2025 l’OPH-CDA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025,l’OPH-CDA a fait assigner Madame [Q] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Madame [Q] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard,Condamner Madame [Q] [N] au paiement des sommes suivantes :La somme de 2 061,39 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 octobre 2025, et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisable dans les conditions contractuelles du bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,Au paiement des frais éventuels de déménagement et de garde de meubles

Le bailleur sollicite en outre la condamnation de la débitrice aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente Maritime le 29 octobre 2025.

À l’audience du 15 décembre 2025, l’OPH-CDA, représenté par Madame [J] [T] régulièrement munie d’un pouvoir écrit, a réactualisé sa créance locative à la somme de 1811,44 euros arrêtée au 15 décembre 2025.

L’OPH-CDA indique à l’audience que Madame [Q] [N] a procédé un versement avant l’audience d’un montant de 300 euros venant en déduction de la dette, soit un total restant dû de 1 511,44 euros. Le bailleur n’est pas opposé à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire compte tenu de la demande de protection en cours.

Madame [Q] [N], comparante ne conteste pas le principe de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers et la suspension de la clause résolutoire.

Elle ajoute qu’elle a déposé récemment un dossier devant la commission de surendettement qui n’a pas encore statué sur la recevabilité et qu’une mesure de sauvegarde de justice est en cours de traitement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience en date du 14 octobre 2025et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH-CDA justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH-CDA aux fins de constat de résiliation du bail / de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 avril 2024 à compter du 07 août 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 15 décembre 2025 que l’OPH-CDA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

A l’audience Madame [Q] [N] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Le bailleur ajoute qu’un versement de 300 euros a été effectué avant l’audience qu’il convient de déduire du décompte.

Il convient également de déduire du décompte présenté la somme de 188,35 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Q] [N] à payer à l’OPH-CDA la somme de 1 323,09 euros ( 1 811,44 – 300- 188,35) , au titre des sommes dues au 15 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Q] [N] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il résulte du diagnostic social et financier que Madame [Q] [N] a un fils mineur à charge et perçoit la somme de 797 euros à titre de ressources composées notamment du RSA et de prestations sociales. Il est établi que Madame [Q] [N] a effectué des démarches pour bénéficier d’un accompagnement social et qu’une demande de mesure de protection est en cours de traitement.

En outre, tant la locataire que l’OPH-CDA s’accordent sur des délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [Q] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande des parties, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Q] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée avec le concours de la force publique si nécessaire. Elle sera alors condamnée à payer à l’OPH-CDA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche la demande d’astreinte sera rejetée, le concours éventuel à la force publique étant autorisé. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, la demande au titre des frais de déménagement et de garde de meubles sera rejetée, le tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Q] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de l’assignation.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 avril 2024 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] d’une part, et Madame [Q] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] , logement18, à [Localité 2], sont réunies à la date du 07 août 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— CONDAMNE Madame [Q] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 1 323,09 euros (MILLE TROIS CENT VINGT TROIS EUROS ET NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— ACCORDE un délai à Madame [Q] [N] pour le paiement de ces sommes ;

— AUTORISE Madame [Q] [N] à s’acquitter de la dette en 33 mensualités, en procédant à 32 versements de 40 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

— DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

— RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets et en ce cas,

• ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Q] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

• CONDAMNE Madame [Q] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 07 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

• REJETTE les demandes formulées au titre de l’astreinte, des frais de garde de meubles et de déménagement ;

— CONDAMNE Madame [Q] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juin 2025, et le coût de l’assignation à la préfecture ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER