Minute N° 26/00139

Jugement du 02 juin 2026

Dossier : N° RG 25/01607 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FNAZ

Affaire : Société SAFTI C/ [P] [X], [I] [X] née [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile

GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats

Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré

DEMANDERESSE

Société SAFTI

immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 523 964 328

prise en la personne de son représentant légal

siège social : [Adresse 1] [Adresse 2]

représentée par Maître François DRAGEON, membre de la S.E.L.A.R.L. DRAGEON & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant, Maître Frédéric SIMONIN, membre de la S.C.P. CABINET MERCIE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

— [P] [X]

né le 31 mai 1998 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Fabien-Jean GARRIGUES, membre de la SCP GARRIGUES ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

— [I], [W], [R] [X] née [N]

née le 19 décembre 1990 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Fabien-Jean GARRIGUES, membre de la SCP GARRIGUES ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 18 décembre 2025

Débats tenus à l’audience du 07 avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président le 02 juin 2026

Jugement prononcé le 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 mai 2024, la SARL SAFTI a conclu avec Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] un mandat exclusif de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] commune de [Localité 4] et pour une durée de 15 mois.

Soutenant avoir appris fortuitement que Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] auraient signé un compromis de vente sans l’en informer, la SARL SAFTI les a mis en demeure de la faire participer à cette vente et de prévoir le versement de ses honoraires.

Invoquant n’avoir eu aucune réponse et avoir eu confirmation de la signature définitive de la vente, la SARL SAFTI a, par exploit du 16 mai 2025, fait assigner Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE.

Elle demande au tribunal, au visa des articles 1231-5, 1103 et 1217 du code civil de :

* Dire et juger que Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] étaient liés à la SARL SAFTI par un mandat exclusif de vente de leur immeuble [Adresse 5],

* Dire et juger qu’en procédant à la vente de leur immeuble hors la présence de la SARL SAFTI, Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] ont violé leurs obligations contractuelles et notamment celles prévues à l’article 9 du mandat de vente,

Par conséquent :

* A titre principal, Condamner Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] solidairement à payer à la SARL SAFTI la somme de 15 000€ à titre indemnitaire et en exécution de la clause pénale prévue au contrat de mandat et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2025,

* A titre subsidiaire, Condamner Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] solidairement à verser à la SARL SAFTI la somme de 14 000€ à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir ses honoraires,

* En tout état de cause, Condamner solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] à payer à la SARL SAFTI la somme de 3 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose qu’il résulterait des articles 6 I de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 et 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que la clause selon laquelle les honoraires du mandataire sont dus par le mandant même lorsque l’opération est conclue sans son intervention doit recevoir application dès lors qu’elle est mentionnée en termes apparents et qu’un exemplaire du mandat a été remis au mandant.

Elle ajoute que le mandat signé par Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] serait un mandat exclusif faisant interdiction au mandant de conclure un autre mandat de vente et de réaliser la vente sans le concours du mandataire et qu’il comporterait une clause pénale à défaut de respect des obligations ci-dessus.

Elle soutient que Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] auraient néanmoins vendu leur bien sans le concours de la SARL SAFTI et n’auraient pas répondu aux mises en demeure de la concluante.

Elle estime que le montant de la clause pénale serait donc du et subsidiairement qu’elle aurait perdu une chance de percevoir sa commission du fait du comportement fautif de Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N].

Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N], cités en l’étude du commissaire de justice, ont constitué avocat mais n’ont pas conclu.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Aux termes de l’article 1217 du code civil "La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature;

— obtenir une réduction du prix;

— provoquer la résolution du contrat;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution;

les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.".

En l’espèce, la SARL SAFTI produit le mandat de vente conclu avec Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] le 23 mai 2024.

Ce mandat portait sur la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 4] commune de [Localité 4].

Ce mandat était en outre spécifié comme étant un mandat exclusif et il précisait à ce titre que le mandant s’interdisait de conclure un autre mandat et de conclure la vente sans le concours du mandataire.

Par ailleurs, une clause pénale rédigée en termes très apparents, les caractères de cette clause étant deux fois plus hauts que ceux des autres clauses du contrat, stipulait que « En cas de non-respect par le mandant des obligations ci-dessus, le mandant devra verser au mandataire, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire prévue à l’article 5 »la rémunération du mandataire« du présent contrat de mandat. ».

Or, il résulte du certificat établi par le service de la publicité foncière que Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] ont vendu leur bien immobilier objet du mandat, le 02 janvier 2025 alors même qu’ils ne justifient ni avoir dénoncé le mandat exclusif à l’expiration de la période irrévocable de trois mois ni avoir associé la SARL SAFTI à cette vente.

En conséquence le manquement de Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] à leur obligation résultant du contrat de mandat exclusif est démontré et justifie l’application de la clause pénale sus-visée.

Selon l’article 1231-5 du code civil « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être allouée à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

En l’espèce, rien ne démontre que la clause pénale prévue au mandat serait excessive.

Il n’y a donc pas lieu de la réduire et Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] seront condamnés solidairement à verser à la SARL SAFTI la somme de 15 000€ qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2025.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SARL SAFTI, contrainte d’agir en justice, l’intégralité de ses frais irrépétibles. Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] seront condamnés à lui verser à ce titre la somme de 2 500€.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

— JUGE que le mandat de vente conclu entre la SARL SAFTI et Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] commune de [Localité 4] était un mandat exclusif de vente,

— JUGE que Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] en vendant directement leur bien sans le concours de la SARL SAFTI ont manqué à leurs obligations découlant de ce mandat,

— CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] à verser à la SARL SAFTI la somme de QUINZE MILLE EUROS (15 000€) en application des dispositions de la clause pénale prévue au mandat,

— CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] à verser à la SARL SAFTI la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500€) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [X] et Madame [I] [X] née [N] aux entiers dépens,

— RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies délivrées le

à

Maître [Localité 5] DRAGEON de la SELARL DRAGEON & ASSOCIES (1 ccc + 1 ce)

Maître Fabien-Jean GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES (1 ccc)