TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03399 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TI2O

JUGEMENT

N° B

DU : 09 Décembre 2024

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les droits du bailleur CDC HABITAT dont le siège social est [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal

C/

[D] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Décembre 2024

à SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 09 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé de la protection statuant en matière civile, assisté de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les droits du bailleur CDC HABITAT dont le siège social est [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [D] [K], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail en date du 26/04/2022 avec effet au 29/04/2022, CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [K] [D] un logement situé [Adresse 2] .

Le loyer a été fixé à 445€ mensuels et 66,45€ mensuels de provisions sur charges soit un total de 511,45€.

Le 28/04/2022, le bailleur a conclu un contrat de cautionnement Visale par lequel la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [K] [D] pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d’incidents de paiement, CDC HABITAT a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à Monsieur [K] [D] le 13/02/2024, un commandement de payer la somme de 1 019,94€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

La somme visée par ce commandement de payer n’a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

A la suite de nouveaux incidents de paiement la caution a réglé des sommes complémentaires au bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 15/05/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [K] [D] devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :

DIRE ET JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son action

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [K] [D] .

En conséquence,

ORDONNER L’EXPULSION de Monsieur [K] [D] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

CONDAMNER Monsieur [K] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 531,28€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13/02/2024 sur la somme de 1 019,94€ et pour le surplus à compter de la présente assignation.

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

CONDAMNER Monsieur [K] [D] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNER Monsieur [K] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

DIRE qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNER Monsieur [K] [D] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l’audience du 7/10/2024, représentée par son avocat, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a réactualisé sa demande à la somme de 531,28€ en principal selon décompte du 29/09/2024 et quittance subrogative en date du 28/03/2024 (portant sur la somme de 1 531,28€) indiquant qu’elle ne s’oppose pas à des délais de paiement tout en maintenant les autres demandes.

Monsieur [K] [D] comparant à la même audience reconnaît la dette.

Il expose qu’il a réglé 1 000€ récemment et que la dette restante est de 531,28€ souhaitant obtenir des délais de paiement à hauteur de 20€ mensuels car travaillant en intérim comme éboueur avec des contrats à la semaine.

Il indique être à jour du paiement du loyer courant (septembre 2024) et souhaite pouvoir se maintenir dans les lieux.

Il ne souhaite pas que les effets de la clause résolutoire s’appliquent.

L’affaire a été mise en délibéré au 9/12/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et sur sa qualité à agir pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail :

Selon l’article 2309 du Code Civil « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d’une clause de réserve de propriété est admise.

De plus la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

De surcroît, la quittance subrogative stipule que « conformément aux termes de l’article 2309 du Code civil dont ci-après l’énoncé, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail ou en demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16/05/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14/02/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15/05/2024 , conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or, ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 13/02/2024 au locataire qui mentionne un délai de 2 mois.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de 2 mois étant plus favorable au locataire.

Le bail conclu le 26/04/2022 avec effet au 29/04/2022 contient une clause résolutoire (page 9 – article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13/02/2024, pour la somme en principal de 1 019,94€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14/04/2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’audience un décompte en date du 29/09/2024 et quittance subrogative en date du 28/03/2024 démontrant que Monsieur [D] [K] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 531,28€ en principal.

Monsieur [K] [D] reconnaît la dette à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 531,28€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13/02/2024 sur la somme de 1 019,94€.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant est payé selon versement locataire du 13/09/2024 de 1 000€ enregistré par Visale sur le décompte du 27/09/2024.

En conséquence, Monsieur [K] [D] étant en situation de régler sa dette locative, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [K] [D] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [K] [D] sera condamné à lui verser une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu

le 26/04/2022 avec effet au 29/04/2022 entre CDC HABITAT d’une part, et Monsieur [K] [D] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 14/04/2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 531,28€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13/02/2024 sur la somme de 1 019,94€ ;

AUTORISE Monsieur [K] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 20€ chacune et une 27è qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [D] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur présentation d’une quittance subrogative, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La GREFFIERE Le PRÉSIDENT