Minute N° 26/00024

Jugement du 03 février 2026

Dossier : N° RG 21/01235 – N° Portalis DBXC-W-B7F-EJFP

(Jonction avec l’affaire N° RG 23/01915)

Affaire : [J] [P] C/ [K] [T], S.C.I. SCI LES FONTAINES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile

GREFFIER : Sophie BERTHONNEAU

DEMANDERESSE

Madame [J] [P]

née le 22 novembre 1968 à [Localité 6]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Dimitri BUISSON, membre de l’A.A.R.P.I. LEX VALORYS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DÉFENDEURS

— Monsieur [K] [T]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jérôme GARDACH, membre de la S.E.L.A.R.L. JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

— S.C.I. LES FONTAINES

immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le numéro 440 598 605

prise en la personne de son représentant légal Monsieur [K] [T]

siège social : [Adresse 4]

représentée par Maître Jérôme GARDACH, membre de la S.E.L.A.R.L. JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

—ooOoo—

Clôture prononcée le 28 août 2025

Débats tenus à l’audience du 02 décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 03 février 2026

Jugement prononcé le 03 février 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 16 juin 2017, Madame [J] [P] a acquis de la SCI LES FONTAINES une maison d’habitation située [Adresse 1].

Invoquant avoir découvert des traces d’humidité à plusieurs endroits de cette maison, Madame [J] [P] a, après la réalisation d’une expertise amiable, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE lequel a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [G], puis après deux ordonnances de changement d’expert, à Monsieur [O] [B].

Par exploit du 28 avril 2021, Madame [J] [P] a fait assigner la SAUR et la SCI LES FONTAINES devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en réparations de ses préjudices.

Le 12 août 2021, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport de l’expert judiciaire.

Le même jour le juge des référés a ordonné l’extension de la mesure d’expertise à Monsieur [K] [T], Monsieur [A] [L] et Monsieur [C] [L], artisans intervenus sur la maison acquise par Madame [J] [P].

Sur conclusions en ce sens de Madame [J] [P], l’affaire opposant Madame [J] [P] à la SAUR et la SCI LES FONTAINES a été remise au rôle.

Par décision du 24 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement de Madame [J] [P] à l’encontre de la SAUR.

Parallèlement, Madame [J] [P] avait fait assigner Monsieur [K] [T], Monsieur [A] [L] et Monsieur [C] [L] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE.

Le 12 mai 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’instance principale référencée sous le N°RG 21/01235 avec l’affaire référencée sous le N°RG 23/01915 opposant Madame [J] [P] à Monsieur [K] [T], Monsieur [A] [L] et Monsieur [C] [L].

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique pour l’audience de mise en état du 15 mai 2025, Madame [J] [P] demande au tribunal de :

* Débouter les défendeurs de leurs moyens de défense et conclusions contraires aux demandes de Madame [J] [P],

* Juger à titre principal que la responsabilité décennale de la SCI LES FONTAINES, Monsieur [K] [T] et des consorts [L] est engagée,

* Condamner solidairement la SCI LES FONTAINES, Monsieur [K] [T] et les consorts [L] à verser à Madame [J] [P] la somme de 64 040,91€ au titre des travaux de reprise des désordres lesquels sont listés au sein du rapport d’expertise réactualisée suivant l’évolution de l’indice BT01 avec intérêts au taux légal à compter des conclusions de reprise d’instance,

* Juger à titre subsidiaire que la responsabilité de la SCI LES FONTAINES est engagée au titre des vices cachés,

* Condamner la SCI LES FONTAINES à verser à Madame [J] [P] une partie du prix de vente égale à la valeur des travaux à prévoir soit la somme de 64 040,91€ réactualisée suivant l’évolution de l’indice BT01 avec intérêts au taux légal à compter des conclusions de reprise d’instance,

* Condamner en tout état de cause la SCI LES FONTAINES, Monsieur [K] [T] et les consorts [L] à verser à Madame [J] [P] la somme de 29 250€ en réparation de son trouble de jouissance,

* Condamner en tout état de cause la SCI LES FONTAINES, Monsieur [K] [T] et les consorts [L] à verser à Madame [J] [P] la somme de 10 000€ en réparation de sn préjudice moral,

* Condamner en tout état de cause la SCI LES FONTAINES, Monsieur [K] [T] et les consorts [L] à verser à Madame [J] [P] la somme de 40 008€ au titre des préjudices de relogement et d’entreposage des meubles,

* Condamner en tout état de cause la SCI LES FONTAINES, Monsieur [K] [T] et les consorts [L] à verser à Madame [J] [P] les entiers dépens en ce compris le sfrais d’expertise judiciaire et les annexes (la SAUR pour 4 856,48€, la somme de 4 860€ pour l’intervention du maître d’oeuvre outre 400€ pour l’intervention de la société TECHNIC RESEAU),

* Condamner en tout état de cause la SCI LES FONTAINES, Monsieur [K] [T] et les consorts [L] à verser à Madame [J] [P] la somme de 6 560€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] [P] expose que l’ensemble de l’immeuble serait affecté par les problèmes d’humidité et de moisissures, que les travaux effectués par la SCI LES FONTAINES auraient été inadaptés et que les désordres relèveraient de la garantie décennale au vu de l’ampleur des travaux préconisés démontrant l’atteinte au clos de l’immeuble.

Elle ajoute que la rénovation réalisée par la SCI LES FONTAINES aurait été totale mais que les travaux effectués n’auraient pas permis de réduire les effets des remontées d’humidité.

Elle estime que l’absence de diagnostic en amont des travaux serait la cause des désordres rendant le bien impropre à sa destination par atteinte à ses fonctions d’étanchéité et d’isolation.

Sur la garantie des vices cachés, elle énonce que le défaut antérieur à la vente aurait été caché pour l’acquéreur mais connu du vendeur, professionnel de l’immobilier ce qui exclurait la clause d’exonération prévue à l’acte, et qu’il rendrait le bien impropre à sa destination.

Sur les préjudices, elle invoque subir un trouble de jouissance depuis six ans, les désordres l’ayant contrainte à enlever ses affaires des placards et rendant l’immeuble en partie inhabitable notamment en rez-de-chaussée, ce qui au regard de la valeur locative du bien retenue par l’expert, évaluation inférieure aux évaluations des agences immobilières, et à l’ampleur de la privation de jouissance justifierait une indemnisation à hauteur de 375€ par mois pendant 78 mois.

Elle allègue également un préjudice moral, son médecin ayant constaté un état anxieux et une santé amoindrie ainsi que des frais annexes pendant la durée des travaux constitués de l’obligation de se reloger et de déménager ses meubles.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 04 juin 2025, la SCI LES FONTAINES et Monsieur [K] [T] demandent au tribunal de :

A titre principal,

* Débouter Madame [J] [P] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI LES FONTAINES et de Monsieur [K] [T] tant sur le fondement de la garantie décennale que sur celui de la garantie des vices cachés,

* La condamner à verser à la SCI LES FONTAINES et à Monsieur [K] [T] la somme de 3 000€ chacun au titre de leurs frais irrépétibles,

* La condamner aux dépens,

A titre subsidiaire,

* Juger que le montant des frais de déménagement et de stockage des meubles sur un mois s’élève à la somme de 1 074,38€ TTC,

* Juger que les frais de relogement devront être abaissés à la somme de 726€ pour un mois,

* Juger que le préjudice de jouissance doit être ramené à 18 000€,

* Débouter Madame [J] [P] de sa demande au titre du préjudice moral ou à défaut la ramener à de plus justes proportions,

* Ramener à de plus justes proportions le montant alloué au titre des frais irrépétibles,

* Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Ils contestent toute atteinte à la solidité de l’immeuble et toute impropriété à destination de ce bien alors que l’expert aurait conclu que les murs de l’immeuble étaient naturellement et inévitablement humides du fait du mode constructif d’origine de la maison, la présence de l’humidité dans les murs étant donc naturelle.

Ils soutiennent que ces remontées capillaires seraient sans lien avec les travaux de rénovation réalisés avant la vente, l’expert n’ayant relevé aucune malfaçon ou défaut d’exécution de ces travaux qui seraient à l’origine des remontées capillaires.

Ils ajoutent que Monsieur [B] aurait également noté qu’il était impossible de supprimer ces remontées capillaires.

Ils estiment en conséquence qu’il n’existerait aucun lien entre les travaux réalisés et les désordres ni entre l’absence de diagnostic et ces désordres.

Sur la garantie des vices cachés, ils font valoir que l’acte de vente aurait comporté une clause d’exclusion de cette garantie et que cette clause serait applicable dès lors que la SCI LES FONTAINES ne serait pas un professionnel de l’immobilier ou de la construction et que Monsieur [K] [T] ne serait pas le vendeur du bien et n’aurait rélaisé que des travaux modestes.

Sur les préjudices annexes, ils soulignent que l’expert aurait estimé la durée des travaux à seulement un mois, que des offres de meublés sur un mois existeraient et que seul un tiers de la maison serait affecté par l’humidité, à savoir le rez-de-chaussée .

Monsieur [A] [L] et Monsieur [C] [L], régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur la garantie décennale

Selon l’article 1792 du code civil « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté de l’humidité au pied des murs du rez-de chaussée avec une humidité moyenne uniforme sur toutes les parois testées et au sol du garage.

Il a par contre relevé qu’à l’étage et dans le comble aménagé, les doublages étaient secs et le mur de refend était également sec.

Par ailleurs les réseaux d’eau ont tous été examinés et des essais d’écoulement d’eau sur le trottoir devant la maison de Madame [J] [P] ont été effectués.

Ces vérifications n’ont montré aucune fuite au niveau des canalisations et une absence d’accumulation d’eau au pied de la façade l’immeuble de la demanderesse.

L’expert a déduit à juste titre de l’ensemble de ces éléments que l’humidité constatée résultait de remontées capillaires depuis le sol naturellement humide et du mode de construction des murs anciens en moellons de pierre hourdés au mortier à base de terre et de chaux.

Monsieur [B] a par ailleurs indiqué que les descentes d’eau pluviale de toiture s’écoulant directement sur le trottoir sans gargouille vers les caniveaux et les faibles pentes de trottoir ne favorisaient pas l’écoulement de l’eau de pluie des pieds de façade.

Enfin l’expert a conclu qu’il n’était pas possible de s’opposer aux remontées d’humidité dans ce type de mur mais qu’il était par contre possible d’en accélérer l’évacuation par assèchement vers l’extérieur.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que si l’immeuble est affecté d’humidité, l’expert n’a à aucun moment relevé le caractère de gravité susceptible de rendre le bien impropre à sa destination, le simple chiffrage relativement important des travaux étant insuffisant à caractériser en lui-même l’impropriété à destination de la maison.

A ce titre la garantie décennale des constructeurs n’est pas due.

En outre la provenance de cette humidité réside non pas dans les travaux réalisés en 2014 mais uniquement dans la configuration ancienne de la maison et notamment dans le mode de construction ancien des murs en moellons de pierres hourdés au mortier à base de terre et de chaux, si bien que pour ce second motif la garantie décennale des constructeurs ne peut être due ni par le vendeur ni par les entreprises, et ce même en l’absence de diagnostic préalable.

Madame [J] [P] sera déboutée de ses demandes fondées sur l’article 1792 sus-visé.

2) sur les vices cachés

A. sur la qualification des désordres

Selon l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

La garantie des vices cachés n’est due que par le vendeur si bien qu’aucune demande ne peut être formée à ce titre contre Monsieur [K] [T] et contre les consorts [L].

Les demandes de condamnation de Madame [J] [P] présentées à l’encontre de ces défendeurs seront rejetées.

Pour le surplus la garantie est due non seulement pour les vices rendant le bien impropre à son usage mais également pour ceux diminuant suffisamment cet usage pour que l’acquéreur ne l’ait pas acquis ou n’en ait offert qu’un prix moindre.

Comme jugé ci-dessus, les désordres affectant l’immeuble acquis par Madame [J] [P] ne rendent pas le bien impropre à sa destination. Par contre ces désordres qui correspondent à des remontées capillaires et à la présence d’une humidité dans le sous-sol mais surtout en rez-de-chaussée sont suffisamment importants pour justifier que la demanderesse, qui n’en avait pas connaissance, aurait nécessairement proposé un prix moindre si elle les avait connus et ce notamment au regard du coût des travaux de reprise.

Ces désordres entrent donc dans la catégorie des vices cachés au sens de l’article 1641 sus-visé.

B. sur la clause d’exclusion de garantie du contrat de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

En l’espèce le contrat de vente du 16 juin 2017 contenait la clause suivante "L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

* si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé s’être comporté comme tel,

* si le vendeur, bien que non-professionnel, a réalisé lui-même des travaux,

* s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.".

Madame [J] [P] soutient à ce titre non pas que la SCI LES FONTAINES aurait connu les désordres affectant le bien et consistant en les remontées capillaires dans les murs mais que la défenderesse était un professionnel de l’immobilier et de la construction.

La SCI LES FONTAINES est une SCI classique ayant pour objet « l’acquisition, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement , de tous les immeubles bâtis ou non bâtis ».

A ce titre cette société peut être qualifiée de professionnel de l’immobilier et ce d’autant que, immatriculée depuis le 22 janvier 2002, l’acquisition du bien objet du litige en 2014 n’est pas son premier investissement et que l’acquisition de cet immeuble en 2014, sa rénovation complète et sa revente dès 2017 démontrent que la SCI LES FONTAINES n’est pas une SCI familiale destinée à l’acquisition d’un seul bien mais une société ayant pour but l’achat et la revente ou la gestion de plusieurs biens immobiliers.

En outre, le gérant de cette SCI est Monsieur [K] [T], professionnel de la construction comme le démontre la facture de travaux établie le 03 avril 2014.

En conséquence, la clause d’exclusion de garantie doit être écartée et la SCI LES FONTAINES est bien tenue, en sa qualité de vendeur, de la garantie des vices cachés.

3) sur les préjudices indemnisables

Selon l’article 1644 du code civil « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le droit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. ».

Le choix entre les deux options ouvertes par cette disposition appartient au seul acquéreur.

En l’espèce, Madame [J] [P] a choisi de conserver l’immeuble et de se faire restituer une partie du prix.

L’acquéreur doit alors être replacé dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices et est ainsi fondé à réclamer le paiement par son vendeur du coût des travaux de remise en état.

A ce titre, l’expert judiciaire a fait une exacte appréciation, au vu des devis produits, du coût de ces travaux d’ailleurs non contestés par la SCI LES FONTAINES.

En conséquence, la SCI LES FONTAINES sera condamnée à verser à Madame [J] [P] la somme de 64 040,91€ réactualisée suivant l’évolution de l’indice BT01 avec pour indice de référence celui de juillet 2023, date d’établissement des devis, et avec intérêts au taux légal à compter de la remise au rôle de l’affaire au 20 juin 2024.

Selon l’article 1645 du code civil « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. ».

A ce titre, il sera rappelé que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue.

Dès lors la SCI LES FONTAINES, vendeur professionnel, sera tenue de tous les dommages et intérêts à l’égard de Madame [J] [P].

Il est incontestable que en raison de l’humidité présente en rez-de-chaussée de sa maison, Madame [J] [P] a subi un préjudice de jouissance et ce, au vu des déclarations effectuées par la demanderesse dans le cadre du constat du 23 août 2018 et également dans ses conclusions, à compter de juin 2018, soit depuis 78 mois.

La valeur locative de l’ensemble de l’immeuble retenue par l’expert est de 650€ par mois.

Ainsi au regard de l’importance des surfaces impactées par le problème d’humidité au regard de la superficie totale de l’immeuble, et du fait que cette humidité n’interdisait pas la jouissance totale des pièces concernées ce préjudice sera indemnisé par une somme de 250€ par mois soit un total de (250 x 78 =) 19 500€.

Sur les frais de relogement, déménagement et de garde-meubles, l’expert a évalué la durée des travaux à un mois.

En l’absence de tout autre élément, cette durée sera seule retenue.

Au regard du devis de l’entreprise DEMECO produit par Madame [J] [P], les frais de garde-meubles seront retenus pour la somme de 66,38€ et les frais de déménagement à la somme de 504€ pour le déménagement et 504€ pour l’enménagement.

Pour le relogement, au vu des annonces produites y compris par Madame [J] [P], ces frais seront retenus à hauteur de 815€.

Ainsi pour l’ensemble de ces frais, la SCI LES FONTAINES sera condamnée à verser à Madame [J] [P] la somme de (66,38 + 504 + 504 + 815 =) 1 889,38€.

Enfin sur le préjudice moral, il est établi par les différents certificats médicaux communiqués que le problème d’humidité rencontré a eu une incidence sur la santé de Madame [J] [P], et qu’on peut notamment lui imputer au minimum une aggravation s’un syndrome anxieux.

Ce préjudice moral sera réparé par l’attribution d’une somme de 2 000€.

4) sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

La SCI LES FONTAINES qui succombe sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

Par contre, en ce qui concerne les frais exposés pour les investigations réalisées par la SAUR, rien ne justifie qu’ils soient mis à la charge de la SCI LES FONTAINES alors que, comme relevé par l’expert judiciaire, ces investigations ont permis de mettre en exergue un défaut de branchement ayant conduit à des réparations réalisées par la SAUR en décembre 2022.

Ces frais doivent donc rester à la charge de la SAUR et Madame [J] [P], si elle justifie en avoir fait l’avance, n’établit pas le reste à sa charge à ce titre.

Madame [J] [P] sera déboutée de sa demande de remboursement à ce titre.

De même, Madame [J] [P] ne justifie pas du paiement de la facture de TECHNIC RESEAU. Cette demande sera rejetée.

Enfin, rien ne justifie alors que cette question n’a pas été évoquée au cours de l’expertise et que Monsieur [B] n’a à aucun moment évoqué la nécessité d’une maîtrise d’oeuvre, que des frais de maîtrise d’oeuvre soient mis à la charge de la SCI LES FONTAINES.

Madame [J] [P] sera déboutée de cette demande.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [P], contrainte d’agir en justice, l’intégralité de ses frais irrépétibles. La SCI LES FONTAINES sera condamnée à lui verser à ce titre la somme de 5 000€.

La SCI LES FONTAINES qui succombe sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Enfin rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit de la présente décision alors qu’elle n’apparaît nullement incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

— DEBOUTE Madame [J] [P] de ses demandes fondées sur la garantie décennale des constructeurs,

— DIT que les désordres affectant l’immeuble acquis par Madame [J] [P] le 16 juin 2017 entrent dans la catégorie des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil,

— ECARTE la clause d’exclusion de garantie,

— DIT que la SCI LES FONTAINES est tenue, en sa qualité de vendeur, de la garantie des vices cachés,

— CONDAMNE la SCI LES FONTAINES à verser à Madame [J] [P] :

au titre des travaux de réparation, la somme de SOIXANTE-QUATRE MILLE QUARANTE EUROS ET QUATRE-VINGT-ONZE CENTIMES (64 040,91€) réactualisée suivant l’évolution de l’indice BT01 avec pour indice de référence celui de juillet 2023, et avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024,

en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de DIX-NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (19 500€),

pour ses frais de déménagement, garde-meubles et relogement, la somme de MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS ET TRENTE-HUIT CENTIMES (1 889,38€),

en réparation de son préjudice moral, la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000€),

et au titre de ses frais irrépétibles, la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000€),

— DEBOUTE Madame [J] [P] de ses demandes au titre des frais exposés pour les investigations réalisées par la SAUR, des frais de maîtrise d’oeuvre et de la facture de TECHNIC RESEAUX,

— DEBOUTE la SCI LES FONTAINES et Monsieur [K] [T] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SCI LES FONTAINES aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire,

— REJETTE la demande de la SCI LES FONTAINES et Monsieur [K] [T] tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies délivrées le

à

Maître [Y] [U] de la SELARL [Y] [U] ET ASSOCIES (1 ccc)

Maître [X] [F] de l’AARPI LEX VALORYS (1 ccc + 1 ce)