Minute N° 26/82

Jugement du 07 avril 2026

Dossier : N° RG 25/02664 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FP6M

Affaire : [I] [O] C/ [R] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile

GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats

Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré

DEMANDEUR

Monsieur [I], [N], [Y] [O]

né le 15 décembre 1993 à [Localité 1] (44)

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Brice GIRET, membre de la S.C.P. BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [R], [V] [X]

né le 29 mai 1958 à [Localité 2] (92)

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

défaillant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 13 novembre 2026

Débats tenus à l’audience du 03 février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président le 07 avril 2026

Jugement prononcé le 07 avril 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 23 janvier 2020, Monsieur [I] [O] a acquis auprès de Monsieur [R] [X] un emplacement de parking numéroté 8, lot n°33 de la copropriété immobilière dénommée « Les Demoiselles », sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le prix de 11.000 euros.

L’acte notarié précise que ce lot 33 constitue les 17/10 551èmes des parties communes générales de l’immeuble et les 308/10 000èmes des charges communes spéciales d’entretien et de réparation de l’air de stationnement.

Lors de la mise en vente de la place de parking voisine, la numéro 7, lot n°32, par Monsieur [R] [X] en octobre 2024, le notaire en charge de la vente a soulevé une incohérence quant à l’assiette de la place de parking n°8 lot n°33 par rapport au plan figurant dans le règlement de copropriété et l’impossibilité de pouvoir stationner deux véhicules sur les places 7 et 8, lots 32 et 33 en raison de la présence d’un muret appartenant à la copropriété empiétant sur la place de parking numéro 8, constituant le lot n°33.

Par courrier recommandé du 04 juillet 2025, revenu « pli avisé et non réclamé », Monsieur [I] [O] a mis Monsieur [R] [X] en demeure de lui restituer la somme de 14 500€, outre 500€ de frais d’avocat.

A défaut d’accord amiable, Monsieur [I] [O] a fait assigner Monsieur [R] [X] par exploit du 16 septembre 2025 devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.

Monsieur [I] [O] demande au tribunal de :

A titre principal :

— Prononcer la résiliation de la vente conclue le 23 janvier 2020 entre Messieurs [O] et [X] sur le fondement de la garantie d’éviction,

— Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [O] la somme de 11 000€ correspondant au prix de la vente,

— Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [O] la somme de 3 500 € correspondant aux frais de notaire en réparation de son préjudice financier.

A titre subsidiaire :

— Prononcer l’annulation de la vente conclue le 23 janvier 2020 entre Messieurs [O] et [X] sur le fondement du dol,

— Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [O] la somme de 11 000€ correspondant au prix de la vente, outre la somme de 3 500€ correspondant aux frais de notaire.

A titre infiniment subsidiaire :

— Prononcer l’annulation de la vente conclue le 23 janvier 2020 entre Messieurs [O] et [X] sur le fondement de l’erreur,

— Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [O] la somme de 11 000€ correspondant au prix de la vente, outre la somme de 3 500€ correspondant aux frais de notaire.

En tout état de cause :

— Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [O] la somme de 2 000 € en réparation de son trouble de jouissance et son préjudice moral,

— Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [O] la somme de 3 500 € au titre de ses frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande de résiliation de la vente et au visa des articles 1625 et suivants du code civil, Monsieur [I] [O] fait valoir qu’il aurait acquis une place de stationnement en réalité inutilisable du fait de la présence d’un muret appartenant à la copropriété.

Il précise qu’il n’aurait consenti à la vente qu’en pensant que sa place de parking formait un tout indivisible avec la place de parking qui l’accolait, ce qui aurait expliqué la quote-part du lot n°33 plus importante que celles des autres emplacements de stationnement.

Par la vente du lot n°32, Monsieur [I] [O] assure être évincé partiellement de son droit de propriété puisque la place de stationnement du lot n°33 ne serait plus utilisable, ce qui justifierait la la résiliation de la vente.

A titre subsidiaire et invoquant les articles 1130 et suivants du code civil, Monsieur [I] [O] indique que son cocontractant, Monsieur [R] [X], lui aurait dissimulé lors de la vente une information déterminante en ce qu’il lui aurait laissé croire, à tort, que le lot n°33 comprenait les places de stationnement 7 et 8. Le demandeur soutient que Monsieur [R] [X] n’aurait pu ignorer que la place de stationnement 7 constituait le lot n°32 et non le lot n°33 puisqu’il était lui-même propriétaire des deux lots.

Monsieur [I] [O] ajoute qu’au regard du nombre de tantièmes du lot n°33, nettement supérieur aux autres lots constituant des places de parking, il aurait légitiment pu penser que son bien était composé des places numéros 7 et 8. De plus, il souligne que l’absence d’utilisation de la place de stationnement située sur le lot n°32 par Monsieur [R] [X] et ce durant quatre années l’aurait conforté dans cette croyance. Il assure qu’il n’aurait jamais conclu la vente sans la réticence dolosive de son cocontractant.

A titre infiniment subsidiaire, Monsieur [I] [O] invoque l’erreur comme motif d’annulation de la vente au regard des quotes-parts plus importantes du lot 33 dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales par rapport aux autres lots.

Il assure qu’il n’aurait jamais acheté le lot n°33 s’il avait su que ce dernier se limitait à la place 8 et qu’il ne pourrait pas y stationner un véhicule.

En tout état de cause et en application des articles 1630, 1231-1 et 1240 du code civil, Monsieur [I] [O] sollicite une indemnisation en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral précisant que son lot n°33 serait vidé de sa substance et qu’il ne pourrait faire usage de son bien, et qu’il serait contraint d’effectuer actuellement des démarches administratives pour faire valoir ses droits.

***

Monsieur [R] [X], assigné à son domicile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 novembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 03 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1- Sur la garantie d’éviction

Selon l’article 1625 du code civil, « la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires ».

Aux termes de l’article 1626 du code civil « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

En application de ces articles, la garantie d’éviction a pour objectif de prolonger l’obligation de délivrance incombant au vendeur afin d’offrir à l’acheteur, une fois cette obligation exécutée, une possession tranquille de la chose acquise.

Le vendeur doit à ce titre non seulement s’abstenir de porter lui-même atteinte à la possession paisible de l’acheteur, mais il doit également le garantir contre les troubles émanant des tiers.

Pour mobiliser la garantie d’éviction, il faut un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur.

En l’espèce, rien n’indique dans l’acte de vente ou les plans des lots de copropriété la présence sur la place numéro 8 d’un muret appartenant à la copropriété. L’existence de ce muret n’a pas été déclarée par le vendeur et était inconnue de l’acheteur. Le bien vendu est désigné comme une place de stationnement pouvant accueillir un véhicule et elle apparaît même au regard des quotes-parts du lot n°33 et des plans de la résidence comme étant plus grande que les autres emplacements de stationnement.

Pour autant, ce muret était bel et bien présent au moment de la vente et il évince le propriétaire de son droit de propriété sur 89 cm de large et 588 cm de long, ne laissant plus la possibilité à son propriétaire d’y stationner un véhicule.

Un mail du 22 octobre 2024 de l’agence immobilière en charge de la vente du lot n°32 porte à la connaissance de Monsieur [I] [O] un message du notaire indiquant que la situation matérielle des lieux ne permet pas le stationnement de deux véhicules et cela malgré l’existence de deux places de stationnement. De plus, sur les photos fournies par le demandeur, il convient de constater que les marquages au sol désignant les numéros des places de stationnement sont effacés. De ce fait, Monsieur [O] pouvait légitimement penser, au vu de la configuration réelle des lieux, que les places 7 et 8 formaient un tout indivisible formant le lot n°33.

Le lot n°33 appartenant à Monsieur [I] [O] est bien inutilisable du fait de la présence du muret appartenant à la copropriété. Monsieur [R] [X] ne pouvait ignorer la situation, étant anciennement propriétaire des deux lots n°32 et 33.

Par ailleurs, il est incontestable que Monsieur [I] [O] n’aurait jamais conclu la vente si il avait connu l’existence du muret sur sa place dès lors que la présence de ce mur rendait la place de parking impropre à sa destination qui est d’y stationner un véhicule et ce d’autant que les tantièmes affectés à la place acquise excédaient ceux affectés aux autres places de stationnement de la copropriété.

Cette éviction partielle du fait d’un tiers a privé Monsieur [I] [O] de la possession paisible de son bien.

2 – Sur les conséquences de la garantie d’éviction

Selon l’article 1630 du code civil, « Lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

1° La restitution du prix ;

2° [Localité 4] des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;

3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;

4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat ».

L’article 1636 ajoute que : « Si l’acquéreur n’est évincé que d’une partie de la chose, et qu’elle soit de telle conséquence, relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans la partie dont il a été évincé, il peut faire résilier la vente ».

En l’espèce, Monsieur [I] [O] est privé de la possession paisible de son bien et ce en réalité en totalité dès lors que l’emplacement de stationnement ne peut être utilisé pour y stationner un véhicule quel qu’il soit.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation immédiate de la vente, intervenue par acte notarié du 23 janvier 2020.

Il ressort de cet acte de vente que Monsieur [I] [O] a acquis le lot n°33 pour la somme de 11 000€.

Monsieur [R] [X] sera donc condamné à rembourser au demandeur la somme de 11 000€ au titre de la restitution du prix de la vente.

En outre, il résulte également de l’acte que Monsieur [I] [O] a réglé la somme de 639€ au titre des droits et celle de 15€ pour la contribution de sécurité immobilière soit un total de frais de 654€.

Par contre, le demandeur ne produit aucun justificatif de ce qu’il intitule les frais notariés au delà de cette somme et notamment aucun décompte de l’étude notariale.

En conséquence Monsieur [R] [X] sra condamné à rembourser à Monsieur [I] [O] au titre des frais d’acte uniquement la somme de 654€.

Par ailleurs, Monsieur [I] [O] ne peut aujourd’hui plus jouir de son bien puisqu’aucun véhicule ne peut stationner sur sa place de parking numéro 8. Il ne peut donc plus, depuis octobre 2024, date de la vente de la place n°7, l’utiliser personnellement, ni même la louer comme c’était le cas depuis 4 années. Son préjudice de jouissance est donc établi.

En outre, à la découverte de l’éviction de son bien, Monsieur [I] [O] a effectué des démarches auprès du syndicat des copropriétaires afin de régler la situation et d’envisager un remaniement éventuel des marquages au sol pour redistribuer les places conformément aux plans initiaux. Il a également entrepris des démarches s’agissant de l’instance en cours et s’est heurté au silence du défendeur. Le temps passé et les démarches effectuées lui ont causé un préjudice moral certain.

En réparation de ce préjudice de jouissance et de ce préjudice moral, Monsieur [R] [X] sera condamné à verser à Monsieur [I] [O] la somme de 2 000€.

3 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [R] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R] [X], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [I] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE l’éviction partielle de Monsieur [I] [O] de son bien, le lot n°33, situé [Adresse 3] à [Localité 3],

PRONONCE la résiliation de la vente conclue le 23 janvier 2020 entre Monsieur [I] [O] et Monsieur [R] [X] portant sur le lot 33 de la copropriété [Adresse 4],

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à Monsieur [I] [O] la somme de ONZE MILLE EUROS (11 000€) au titre de la restitution du prix de la vente, ainsi que la somme de SIX CENT CINQUANTE-QUATRE EUROS (654€) correspondant aux seuls frais d’acte justifiés,

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à Monsieur [I] [O] la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000€) au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur [R] [X] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à Monsieur [I] [O] la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500€) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies délivrées le

à

Maître Brice GIRET de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE (1 ccc + 1 ce)