TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/141

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBZC-W-B7J-D75K

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DEMANDEUR (S) :

Madame [D] [L] épouse [I]

née le 21 Août 1965 à [Localité 2] (53)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [S] [I]

né le 19 Mai 1963 à [Localité 4] (53)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Patrice LECHARTRE, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [W] [H]

né le 23 Juin 1971 à [Localité 5] (77)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Victoria SERTIN, avocate au barreau de LAVAL

Madame [K] [N]

née le 18 Mars 1971 à [Localité 4] (53)

[Adresse 3]

[Localité 6]

décédée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Marc TOUBLANC

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 17 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 28 Avril 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— Contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Jean-Marc TOUBLANC, Président et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à M^e LECHARTRE

Copie certifiée conforme à M^e SERTIN

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 22 février 2018, M. [S] [I] et Mme [D] [L], épouse [I], ont conclu avec M. [W] [H] et Mme [K] [N] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] avec effet au 22 février 2018 moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 490 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 29 février 2018.

Les locataires ont quitté les lieux et remis les clefs du logement le 18 août 2024 au commissaire de justice désigné par les bailleurs.

Un constat d’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 04 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, M. [I] et Mme [L], épouse [I], ont fait assigner M. [H] et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval et demandent le paiement d’une dette locative ainsi que des sommes pour dégradations et mauvais entretien du logement.

À l’audience du 17 février 2026, les demandeurs, représentés par leur avocat, ont présenté des conclusions écrites n°2, dans lesquelles ils ont résumé leurs prétentions et moyens développés à leur soutien. En application des dispositions combinées de l’article 446-1 et de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces conclusions.

M. [H], représenté par son avocat, a présenté des observations écrites consignées par le greffe en date du 04 novembre 2025. Il est renvoyé à celles-ci en application des dispositions combinées de l’article 446-1 et de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est pris acte que les prétentions des demandeurs à l’endroit de Mme [K] [N] sont abandonnées au regard du décès de celle-ci.

MOTIFS

Sur les demandes principales en paiement

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Les bailleurs réclament le paiement d’une dette locative totale de 3507 euros.

Ils versent à l’appui de leur demande un décompte des sommes dues établi en août 2024 et faisant apparaître :

5 145 euros de loyers dus et non payés entre octobre 2023 et août 2024 ;522 euros versés par le locataire entre décembre 2023 et juin 2024 ;1116 euros d’aides personnelles au logement versées au propriétaire entre avril 2024 et juillet 2024.Soit un solde de 3 507 euros.

M. [H] verse aux débats plusieurs attestations de paiement délivrées par la caisse d’allocations familiales, lesquelles démontrent :

482 euros versés à M. [I] en avril 2024 ;218 euros versés à M. [I] en mai 2024 ;208 euros versés à M. [Y] en juin 2024 ;208 euros versés à M. [I] en juillet 2024,Ce qui confirme le décompte ci-dessus des bailleurs.

Il fait également valoir dans ses écritures un versement de 208 euros en août 2023 et des sommes de 372 euros le 16 mai 2024 et 392 euros le 5 juillet 2024 dont il n’apporte toutefois aucun justificatif. Il ne sera donc tenu compte que des versements intervenus d’avril à juillet 2024, lesquels constituent un montant total de 1 116 euros qui doit être déduit du solde de la dette.

Le montant de 3 507 euros invoqué par les époux [I] apparait donc régulier et bien fondé.

En conséquence de ce qui précède, M. [H] sera condamné à verser aux époux [I] la somme de 3 507 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

En outre, il résulte de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi contradictoirement ou à défaut par un commissaire de justice, de sorte qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

En l’espèce, les époux [I] sollicitent la somme de 20 717,11 euros au titre des réparations locatives, sauf à déduire la somme de 490 euros correspondant au dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 29 février 2018. Ce dernier ne comprend aucun cliché annexé, et aucune réserve n’a été réalisée dans le délai légalement imparti. L’état des lieux d’entrée fait mention d’un logement et d’équipements en état d’usage ou en bon état, et précise les désordres existants, notamment quelques tâches sur le mur de l’entrée, quelques éclats sur le carrelage de la cuisine, des trous dans le sol de la chambre 1, de la chambre 2 et de la chambre 4, ainsi qu’un sol abimé dans le sol de la chambre 4.

Les époux [I] produisent des photographies mais leur date ne peut être vérifiée. Elles ne sauraient donc être retenues dans la mesure où elles ne relèvent ni de l’état des lieux, ni d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Un procès-verbal de constat portant sur l’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 04 septembre 2024, en l’absence des époux [H], régulièrement convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est notamment constaté les éléments suivants :

L’ensemble du logement est très sale ;Les extérieurs ne sont pas entretenus (présence d’encombrants, de détritus, de mauvaises herbes, déchets verts, terrasse dégradée) ;Le garage, la dépendance et la cave sont encombrés de détritus, le sol est jonché d’excréments ;Dans la chambre 1 : la serrure de la porte est dévissée, la poignée intérieure est démontée, le radiateur électrique ne fonctionne pas, la pièce est encombrée ;Dans la chambre 2 : la porte est en mauvais état, le sol présente un accroc d’environ 30 centimètres, les murs comportent des traces d’excréments, des traces d’humidité et des trous, une prise électrique est cassée, il n’y a pas de radiateur électrique, la pièce est encombrée ;Dans le séjour : le carrelage est encrassé, les murs sont recouverts d’un papier-peint déchiré, gratté, enfumé et sale, il y a des traces d’humidité, le radiateur électrique est sale et rouillé, le foyer de la cheminée est rempli de cendre et de papier brulé et aucun certificat de ramonage n’a été remis, la pièce est encombrée de détritus ;Dans la cuisine : les portes sont sales, le carrelage est encrassé, les murs sont recouverts d’un papier peint sale ou arraché, des plaques de tôles sont fixées à plusieurs endroits, le radiateur électrique est sale et posé sur le sol, l’aménagement de la cuisine a été totalement démonté, la pièce est encombrée de détritus ;Dans l’entrée : le sol est encrassé, deux carreaux de carrelage sont manquants, les murs sont recouverts d’un papier peint sale, déchiré, le radiateur électrique est sale et rouillé, la pièce est encombrée de détritus ;Dans la salle de bain : le système de fermeture de la fenêtre est cassé, un des spots lumineux ne fonctionne pas, le radiateur électrique est sale, le bidet est cassé, le fond de la baignoire et la barre de douche sont rouillés ;Dans le local WC : pas de dégâts mais l’ensemble est saleDans l’arrière-cuisine : la porte est en mauvais état, les murs sont dégradés et troués, le radiateur électrique est démonté, la pièce est encombrée de détritus, cages ou volières ; Dans la chambre 3 : la poignée et le bas de la porte d’accès sont cassés, le sol est recouvert d’un revêtement plastifié déchiré et encrassé, les plinthes sont enlevées, les murs sont dégradés et troués, il y a des squelettes de rats, la peinture de la porte donnant accès à la cour est dégradée, il n’y a pas de radiateur électrique ;Dans la chambre 4 : la poignée de la porte est rouillée, les murs sont recouverts de papier-peint dégradé et déchiré, les cloisons sont dégradées et trouées, il y a des traces d’un nid de frelon, la pièce est encombrée de mobilier et de détritus, la salle de bain attenante est encombrée de détritus rendant impossible sa visite ; Dans le grenier : pas de dégâts mais l’ensemble est sale et encombré.

Au regard de ces dégradations, les époux [I] ont justifié de la réalisation de divers travaux de remise en état du logement et ils produisent à l’appui de leurs demandes les devis suivants :

3 684,66 euros de nettoyage ;2 154,20 euros de remplacement des radiateurs électriques ;12 347,33 euros d’isolation, remplacement des portes et fenêtres ;2 350,92 euros de fourniture et de pose d’une nouvelle cuisine ;Soit un total de 20 537,11 euros.

Ces demandes apparaissent justifiées au regard de l’état des lieux de sortie particulièrement circonstancié. Il conviendra seulement sur les travaux de remplacement des radiateurs électriques, d’isolation, de remplacement des portes-fenêtres et de pose d’une nouvelle cuisine d’appliquer une réduction liée à la vétusté naturelle dans la mesure où la maison avait été louée dans un bon état ou état d’usage et non dans un état neuf. Il convient d’appliquer une décote de 65% sur les devis présentés.

Il y a lieu dans ces conditions de retenir les sommes suivantes :

3 684,66 euros de nettoyage ;754 euros de remplacement des radiateurs électriques ;4321 euros d’isolation, remplacement des portes et fenêtres ;822 euros de fourniture et de pose d’une nouvelle cuisine ;Soit un total de 9581,66 euros.

M. [H] conteste devoir ces sommes au motif que le logement aurait été loué dans un état insalubre.

Il sera rappelé que, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. A ce titre, le bailleur est obligé non seulement de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, mais aussi d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Partant, M. [H] formule plusieurs observations.

S’agissant du système électrique :

M. [H] verse aux débats des photographies. Il explique qu’un incendie s’est déclaré depuis une prise électrique. Il décrit également que des professionnels seraient intervenus à la demande du Conseil Général et auraient précisé aux époux [H] l’absence de prise de terre. Il invoque également un diagnostic duquel ressortiraient des anomalies, notamment au niveau du dispositif de protection contre les surintensités.

Toutefois, M. [H] ne produit aucun justificatif, à l’exception de photographies non datées, de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer que l’installation électrique n’était pas aux normes.

S’agissant de l’état de solidité :

M. [H] invoque que le grenier n°3 était inaccessible car il risquait de s’écrouler.

De nouveau, M. [H] n’avance aucun élément ou pièce à l’appui de son affirmation.

S’agissant de la présence de rats :

M. [H] invoque une prolifération incontrôlable de rats, ayant envahi toutes les pièces du logement et causant d’importantes dégradations. La présence de rats est attestée par des photographies ainsi que par un courrier des époux [I] adressé aux époux [H] pour faire intervenir un dératiseur, en date du 29 mai 2024, et par le compte rendu de visite de lutte contre les nuisibles en date du 13 juin 2024. M. [H] verse également aux débats un courrier en date du 14 mars 2024 par lequel les époux [H] ont averti les époux [I] sur l’insalubrité du logement, et notamment sur la présence de rats. M. [H] dénonce l’inertie des bailleurs face à cette situation.

Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 04 septembre 2024 que le logement occupé par les époux [H] était dans un état de saleté important, que de nombreux déchets et détritus étaient présents, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du logement, et que les époux [H] avaient à leur domicile divers animaux, en nombre important. Ces constats relèvent un défaut manifeste d’entretien et un usage inapproprié des locaux d’habitation.

M. [H] est mal venu, dans ces conditions, de reprocher la présence de rats aux bailleurs.

S’agissant de l’humidité du logement :

M. [H] indique que l’humidité a gagné tout le logement, conduisant à une dégradation et des moisissures sur les murs. Il verse aux débats des photographies et dénonce l’inertie des bailleurs et leur manquement à l’obligation d’assurer le clos et le couvert.

Le locataire ne rapporte toutefois pas la preuve que cette difficulté relevait d’un manquement du bailleur. Il sera de nouveau renvoyé aux constats accablants de l’état des lieux de sortie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1240 du Code civil, l’indemnisation d’un préjudice suppose de démontrer un fait dommageable, un préjudice et un lien de causalité entre ces deux évènements.

En l’espèce, les deux parties formulent des demandes au titre des dommages et intérêts.

D’une part, les époux [I] formulent une demande à hauteur de 1 000 euros au titre des tracas et du temps perdu.

Ils invoquent notamment à l’appui de leur demande l’ensemble des arguments exposés ci-avant, ainsi que le fait d’avoir été écœurés par l’état du logement et contraints de le vendre. Si le nettoyage de la maison a été effectué par une entreprise, les époux [I] disent avoir passé beaucoup de temps à vider la maison et avoir dû abattre des cloisons, lesquelles étaient endommagées par des griffures et imbibées d’urines animales.

Il en résulte que le fait dommageable, le défaut d’entretien par les époux [H], le préjudice, les tracas subis et le temps perdu par les époux [I], sont bien en lien de causalité direct et certain. Le droit à indemnisation est donc acquis.

En conséquence de ce qui précède, M. [H] sera condamné à verser 490 euros aux époux [I] pour les tracas subis du fait de leur défaut d’entretien du logement, montant correspondant au dépôt de garantie qui pourra ainsi, à ce titre, être conservé par les bailleurs.

D’autre part, M. [H] formule une demande à hauteur de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance du logement.

Faute de rapporter la preuve de la responsabilité du bailleur dans l’état insalubre du logement qu’il reproche à celui-ci, M. [H] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de délai de grâce

Conformément à l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il est encore précisé que par décision spéciale et motivée, le juge peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit ou au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, M. [H] sollicite que lui soit accordé un délai de paiement de deux ans à compter du jugement à intervenir, ou à défaut un rééchelonnement de la dette sur 24 mois. Il fournit à l’appui de sa demande les justificatifs de ses ressources financières.

Il n’apparaît pas en l’espèce approprié d’accorder des délais de paiement au regard du montant des sommes en jeu et de la faiblesse des revenus de M. [H].

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu’ils ont dûs engager pour les besoins de la présente instance.

M. [H] sera dès lors condamné à leur verser la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PREND ACTE de l’abandon des prétentions formées à l’endroit de Mme [K] [N] ;

CONDAMNE M. [H] à payer à Mme [L], épouse [I], et M. [I] la somme de 3 507 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [H] à payer à Mme [L], épouse [I], et M. [I] la somme de 9581,66 euros au titre des réparations en lien avec les dégradations et le mauvais entretien ; avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [H] à payer à Mme [L], épouse [I], et M. [I] la somme de 490 euros à titre de dommages et intérêts ; dit que cette somme viendra en compensation du dépôt de garantie que les bailleurs pourront ainsi conserver entre leurs mains ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [H] à payer à Mme [L], épouse [I], et M. [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit.

La greffière Le Président

Cécile JOUAULT Jean-Marc TOUBLANC