TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/121

N° RG 25/00555 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EESU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA MAYENNE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-Aude MORICE, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [J] [I]

né le 27 Octobre 1976 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

Madame [M] [I]

née le 06 Septembre 1955 à

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie BOULANGER

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendule 10 Février 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Julie BOULANGER, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e MORICE

Copie certifiée conforme à M. Et Mme [I] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2022, [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], a donné à bail à Madame [M] [I] et à Monsieur [J] [I] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 465,01 €.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, l’OPH [Localité 5] HABITAT a fait signifier à Madame [M] [I] et à Monsieur [J] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1856,18 €.

Par notification électronique du 24 juillet 2024, l’OPH [Localité 5] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, [Localité 5] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], a fait assigner Madame [M] [I] et Monsieur [J] [I] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— partant voir constater la résiliation dudit bail et déclarer les occupants sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [I] et Monsieur [J] [I] et de tous occupants de leur chef par toutes les voies de droit et avec l’appui de la force publique s’il y a lieu ;

— condamner solidairement Madame [M] [I] et Monsieur [J] [I] à payer à [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux et la remise des clés ;

— condamner Madame [M] [I] et Monsieur [J] [I] à payer à [Localité 6] la somme de 355,69 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 20 août 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation postérieures selon décompté qui sera produit lors de l’audience ;

— constater que le jugement à intervenir sera de droit assorti de l’exécution provisoire ;

— condamner Madame [M] [I] et Monsieur [J] [I] in solidum au paiement de la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les défendeurs in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal.

A l’audience du 2 décembre 2025, l’OPH [Localité 5] HABITAT a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 1 699,71 €, selon décompte en date du 31 octobre 2025.

Le bailleur a fait valoir que la reprise des paiements des loyers a été interrompue en août et que l’assurance des locataires n’est pas à jour.

Madame [M] [I] a comparu en personne et sollicité le maintien dans les lieux. Elle a expliqué ne pas être en mesure à ce jour de régler les loyers impayés, suite au blocage de ses ressources du fait d’un contrôle douanier en cours concernant sa production de rhums arrangés.

Elle a indiqué que Monsieur [J] [I], son fils, ne participe plus au paiement du loyer.

Monsieur [J] [I] régulièrement assigné à domicile, n’a pas comparu, sans être représenté.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 31 mars 2026.

MOTIFS

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) a été saisie le 24 juillet 2024.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal.

La demande est donc jugée recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit, à l’issue d’un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Madame et Monsieur [I] le 23 juillet 2024.

Or, il ressort du décompte des impayés de loyer versé au dossier, que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 septembre 2024.

Sur la demande en délai de paiement et la demande d’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [I] sollicite des délais de paiement tout en soulignant ne pas être actuellement en mesure de régler les loyers impayés. Il apparaît en outre à la lecture du décompte locatif que Madame [I] n’a plus assuré de paiements depuis août 2025.

Force est de constater ainsi que le versement du loyer courant n’ a pas repris avant l’audience.

Par voie de conséquence, les conditions permettant l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies et la demande formée par Madame [I] est rejetée.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame et Monsieur [I] et de tous les occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 septembre 2024, de sorte que Monsieur et Madame [I] se trouvent sans droit ni titre depuis cette date. Ils seront condamnés par conséquent, à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux, constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le montant de cette indemnité ne pourra faire l’objet des augmentations légales applicables aux loyers.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte actualisé arrêté à la date du 31 octobre 2025 qui fixe un solde d’impayés à hauteur e 1 699,69 euros une fois le coût du commandement de payer de 148,57 euros déduit.

Cette créance apparaît régulière et bien fondée, sauf à déduire la somme de 148,57 euros correspondant aux frais du commandement de payer et qui relève des dépens.

Monsieur et Madame [I] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à l’OPH [Localité 5] HABITAT la somme de 1 699, 69 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 juillet 2024 sur la somme de 1 856,18 euros.

La solidarité sera appliquée entre Monsieur et Madame [I] sur le paiement de l’indemnité d’occupation à valoir à compter du jugement, conformément à la demande du bailleur.

III. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur et Madame [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, les parties seront déboutées de leur demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire, de plein droit, par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 juin 2022 entre Monsieur [I] [J] et Madame [I] [M] d’une part, et [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] , sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

DEBOUTE Madame [I] [M] de ses demandes en délai de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [J] et Madame [I] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [I] [M] à verser à [Localité 6], office public de l’habitat du département de la [Localité 5], à compter du 24 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [J] et Madame [I] [M] à payer à [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], la somme de 1 699, 69 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 31 octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 juillet 2024 sur la somme de 1 856,18 euros.

CONDAMNE Monsieur [I] [J] et Madame [I] [M] in solidum aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [I] [J] et Madame [I] [M] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE [Localité 5] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 5], de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [I] [J] et Madame [I] [M] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Julie BOULANGER