TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/134

N° RG 25/00532 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEKX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

DEMANDEUR (S) :

Commune de [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Adrian YEFREMOV, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [R] [Z] épouse [S]

née le 22 Août 1974 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante

Monsieur [M] [S]

né le 08 Avril 1963 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Mars 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 14 Avril 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à M^e YEFREMOV

Copie certifiée conforme à M. Et Mme [S] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 avril 2019, la Commune de [Localité 7] a conclu avec Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S], un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, la Commune de [Localité 8]-En-Charnie a fait délivrer aux époux [S] un commandement de payer la somme en principal de 6 642,46 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de l’occupation effective du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, la Commune de Torcé-Viviers-En-Charnie a fait assigner Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval aux fins :

De constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, D’ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. et Mme [S] [M] et [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours de le force publique,De condamner solidairement M. et Mme [S] [M] et [R] au paiement du solde des loyers et charges impayés, soit à la somme de 7315,04 euros arrêtée au mois de septembre 2025 inclus, dont un décompte actualisé sera produit lors de l’audience, De condamner solidairement M. et Mme [S] [M] et [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à un mois de loyer, soit 336,29 euros par mois et ce depuis la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux, De condamner solidairement M. et Mme [S] [M] et [R] au paiement de la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts par application de l’article 1231-6 du code civil, De condamner solidairement M. et Mme [S] [M] et [R] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile, De condamner les Consorts [S] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, De ne pas écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 4 novembre 2025, la Commune de [Localité 7] était représentée par son avocat, Mme [R] [Z] épouse [S] était présente en personne et sans pouvoir de représentation pour M. [M] [S] qui lui-même, bien qu’ayant été cité à domicile auquel se trouvait Mme [R] [S] qui a accepté la remise de l’assignation, n’était ni présent ni représenté.

Mme [R] [Z] épouse [S] s’étant engagée oralement à reprendre le paiement du loyer en deux versements par mois, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 03 mars 2026 ce dont M. [M] [S] a été avisé par courrier.

À l’audience du 3 mars 2026, la Commune de [Localité 8]-En-Charnie représentée par son avocat, actualise sa créance locative à la somme de 9 085 euros selon décompte arrêté au jour de l’audience, ainsi que sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 800 euros. Elle maintient ses demandes et précise que sa demande de dommages et intérêts résulte de la clause pénale prévue au contrat de bail.

Au soutien de ses prétentions, la Commune a fait part de l’absence de reprise des paiements depuis l’audience précédente et que les impayés ont commencé le 12 octobre 2023.

Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] n’étaient ni présents ni représentés.

A l’issue des débats, le jugement était mis en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 4 juillet 2025.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la [Localité 9] le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 novembre 2025.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit, sans aucune formalité judiciaire.

Il résulte des pièces versées aux débats par la Commune de [Localité 7] que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 4 juillet 2025.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la Commune de [Localité 7] à la date du 5 septembre 2025.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] étant occupants sans droit ni titre à compter du 5 septembre 2025, ils seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

La Commune de [Localité 7] réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un dernier décompte des sommes dues arrêté à la date du 3 mars 2026, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

La créance de loyers apparaît régulière et bien fondée.

En conséquence, Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] sont condamnés solidairement à payer à la Commune de [Localité 7] la somme de 9 085 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 3 mars 2026.

Sur la demande d’expulsion

Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] étant sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2025, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose « Est réputée non écrite toute clause :

[…]

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;

[…]

p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

[…] ».

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. ».

La commune de [Localité 7] faisant valoir oralement que sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 300 euros est fondée sur la clause pénale du contrat de bail unissant les parties, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant des amendes ou des pénalités à la charge du locataire en cas de non-respect d’une clause du contrat est réputée non écrite et ne peut ainsi produire aucun effet juridique.

Par ailleurs, le bailleur qui sollicite en l’espèce la somme de 300 euros en réparation de son préjudice tenant à la fragilisation de sa trésorerie du fait des impayés de loyer ne justifie pas suffisamment de son préjudice ni de ce que son préjudice ne serait pas suffisamment réparé par les intérêts au taux légal prévu par l’article 1231-6 aliéna 1 du code civil.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de la commune de [Localité 7] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 4 juillet 2025.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la commune de [Localité 7] les frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure de sorte que Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] seront condamnés solidairement au paiement d’une somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation à compter du 5 septembre 2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 5] ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] à verser à la Commune de [Localité 2], à compter du 5 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] à verser à la Commune de [Localité 7] la somme de 9 085 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 3 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2025 portant sur la somme de 6 642,46 euros ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [R] [Z] épouse [S] et de M. [M] [S] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le greffe transmettra la présente ordonnance au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la Commune de [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] [S] à payer à Commune de [Localité 7] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [Z] épouse [S] et M. [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 4 juillet 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD