TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à M^e AHMED Hayat

Le 12 septembre 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00006 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53EN

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [E]

né le 25 Décembre 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [V]

né le 16 Janvier 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hayat AHMED, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [G]

née le 05 Septembre 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hayat AHMED, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 27 novembre 1997, Madame [Z] [K] a donné à bail à Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 3050 francs, outre 300 francs de provision sur charges.

Selon acte notarié du 12 février 2014, Monsieur [N] [E] a acquis le bien situé [Adresse 2].

Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], a fait signifier à Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] par exploit de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.912,02 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia Marseille, a fait assigner Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 13 mars 2025, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner la résiliation du bail en date du 27 novembre 1997,Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l’appartement qu’ils occupent situé [Adresse 2],Condamner in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] à verser à Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], la somme provisionnelle de 2.084,44 euros, soit 1.655,74 euros frais déduits, loyers et charges comprises, comptes arrêtés au 6 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit du 26 septembre 2024,Condamner in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] à verser à Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], une indemnité d’occupation mensuelle du logement due jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme provisionnelle de 840,73 euros, charges comprises, selon relevé de compte du 6 décembre 2024,Condamner in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] à verser à Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement signifié par acte du 26 septembre 2024.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2025, les parties étant représentées par leurs conseils respectifs.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], sollicite de :

Débouter Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,Ce faisant,

Constater de plus fort l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner de plus fort la résiliation du bail du 27 novembre 1997,Ordonner de plus fort l’expulsion de Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l’appartement qu’ils occupent situé [Adresse 2],Condamner de plus fort in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] à verser à Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], la somme provisionnelle de 402,98 euros, loyers et charges comprises, comptes arrêtés au 20 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit du 26 septembre 2024,Condamner de plus fort in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] à verser à Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], une indemnité d’occupation mensuelle du logement due jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme provisionnelle de 840,73 euros, charges comprises, selon relevé de compte du 20 juin 2025,Condamner de plus fort in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner de plus fort in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] à verser à Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner de plus fort in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement signifié par acte du 26 septembre 2024.

Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], actualise la dette locative à la somme de 402 euros et sollicite de débouter les défendeurs de toutes leurs demandes reconventionnelles.

S’agissant de la demande en nullité du commandement de payer, le bailleur soutient qu’un décompte était annexé au commandement de payer et que la dette existait même si le montant était erroné.

S’agissant de la demande en nullité de l’assignation formulée par les défendeurs, le bailleur indique que le commissaire de justice a été diligent.

S’agissant de l’absence de conciliation préalable, le demandeur souligne qu’il n’y a pas d’obligation à ce titre pour de telles procédures.

Il déclare que le gestionnaire du bien immobilier n’avait aucune raison de ne pas encaisser les chèques s’il en a été destinataire.

Il souligne qu’aucune procédure n’a été engagée pour solliciter des justificatifs concernant la régularisation des charges et qu’en tout état de cause, il y a prescription puisque le défendeur remonte jusqu’en 1997.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement, soulignant que le locataire gagne plus de 3.000 euros par mois.

Concernant la porte de l’immeuble, il explique qu’un menuisier a confirmé que la porte était fonctionnelle et qu’aucun des autres occupants de l’immeuble n’a formulé de demande à ce titre.

Concernant le dégât des eaux, il indique que le locataire ne fournit pas d’attestation d’assurance et n’a pas déclaré le sinistre auprès de son assureur.

Concernant les fumées d’évacuation du locataire du rez-de-chaussée, il précise qu’il a sollicité VERITAS pour une vérification et qu’aucun autre locataire n’a émis de plaintes à ce sujet.

Il affirme que Madame [C] [G] n’a pas donné de congé au mandataire du bailleur et ne démontre d’ailleurs pas qu’un congé ait été délivré.

En défense, au terme de leurs dernières conclusions, Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] sollicitent de :

In liminaire litis :

Juger que le commandement du 26 septembre 2024 est nul et de nul effet,Juger que l’assignation du 18 décembre 2024, dépourvue de cause, est irrecevable et nulle pour vice de forme,Juger qu’en l’absence de recours à la procédure de résolution préalable, l’assignation est irrecevable,Sur le fond

Juger que tous les loyers et les provisions mensuelles pour charges étaient payés et qu’aucune dette locative n’était due à la date du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’assignation en expulsion,Constater la violation par le bailleur de son obligation de procéder à la régularisation annuelle des charges provisionnelles obligatoire et de communiquer les factures ou de mettre à disposition du locataire les factures justifiant les dépenses faites au titre des charges,Juger que les sommes réclamées par le bailleur résultent de trois commandements de payer abusifs, injustifiées, qui ne sont pas stipulés dans le bail à la charge du locataire et qui n’ont pas été mis à la charge du locataire par une décision de justice,Juger que les frais des commandements de payer injustifiés ne relèvent pas de la clause résolutoire et ne peuvent emporter la résiliation du bail,Juger que la clause résolutoire n’est pas acquise,Débouter le bailleur de sa demande en résiliation du bail et d’expulsion du locataire,Condamner le bailleur à verser au locataire la somme de 3.000 euros à titre provisionnel pour la réparation du préjudice moral occasionné par la procédure de résiliation du bail et d’expulsion,A titre subsidiaire,

Juger que la clause résolutoire sera suspendue,Juger qu’il sera accordé au preneur un délai de paiement des loyers restant dus après reddition des charges, par six mensualités commençant à courir à compter de la signification du jugement,Sur les demandes reconventionnelles,

Juger, à titre principal, recevables toutes les demandes reconventionnelles du locataire et y faire droit,Condamner le bailleur à rembourser les provisions pour charges indûment encaissées depuis le 27 novembre 1997 soit la somme de 22.396 euros, assorties des intérêts de retard à compter du jugement pour n’avoir jamais justifié de la régularisation annuelle desdites charges locatives,Juger que le paiement de la provision mensuelle pour charges sera suspendu jusqu’à la preuve, faite par le bailleur, des charges annuelles réelles imputables au locataire,Condamner le bailleur à la somme de 3.000 euros à titre provisionnel pour le trouble de jouissance en lien avec la défectuosité de la fermeture de la porte d’accès à l’immeuble,Condamner le bailleur à la somme de 3.000 euros à titre provisionnel à valoir sur la réparation de son préjudice en lien avec le dégât des eaux qui n’a toujours pas été réparé,Condamner le bailleur à la somme de 3.000 euros à titre provisionnel pour le trouble de jouissance en lien aux fumées d’évacuation du restaurateur,Condamner le bailleur au paiement de la somme de 1.800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le bailleur au paiement des frais et dépens.

Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] font valoir que Madame [C] [G] a quitté le logement loué depuis 20 ans et qu’elle a adressé un courrier au bailleur demandant à être désolidarisée du bail.

Ils indiquent qu’aucune dette n’était due au moment de la délivrance tant du commandement de payer que de l’assignation.

Ils ajoutent que le commandement de payer fait état d’une somme globale sans qu’il y ait un détail des charges et des loyers et que le commissaire de justice ne prouve pas qu’il a envoyé aux locataires le courrier prévu par la loi quand il dépose un avis de passage.

Ils expliquent que l’assignation est nulle pour défaut de cause, puisqu’il n’y avait aucune dette, le décompte ne faisant état que des montants des trois commandements de payer.

Ils soutiennent ne pas être responsables des encaissements tardifs de leurs chèques, le gestionnaire du bien leur ayant indiqué un délai d’encaissement des chèques de trois semaines.

Ils affirment qu’il n’y a jamais eu de communication de reddition des charges depuis 1997 et qu’aucun décompte de charges ne leur a été fourni.

Ils précisent que la prescription court après la communication de la reddition des charges et qu’il n’y en a jamais eu.

S’agissant de la porte de l’immeuble, ils déclarent que la gâche est trop petite par rapport à l’ancienne et ne peut fermer utilement la porte.

S’agissant des fumées du restaurant en bas de l’immeuble, ils indiquent qu’elles remontent par la hotte de leur logement.

S’agissant de la fuite d’eau provenant de l’appartement du dessus, ils soutiennent que leur assureur ne souhaite pas les prendre en charge.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande en nullité du commandement de payer

L’article 114 du code de procédure civile prévoit en matière de nullité que Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, les défendeurs font valoir que le commandement de payer ne renseigne pas sur les dates des loyers impayés ni sur les charges régularisées et que les formalités légales pour le commandement ne sont pas respectées.

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, celui-ci ne pouvant que déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre du commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Par conséquent, Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] seront déboutés de leurs demandes en nullité du commandement de payer.

Sur la demande en irrecevabilité et nullité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile précise que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

Les défendeurs soutiennent que l’assignation ne renseigne pas sur les échéances impayées et les charges impayées, un montant global de 2.084,44 euros étant avancé sans plus de précisions ce qui entraîne la nullité de l’assignation dépourvue de cause.

Cependant, un relevé de compte détaillé arrêté au 6 décembre 2024 faisait partie des pièces versées à l’appui de l’assignation.

Les défendeurs indiquent également qu’ils avaient payé tous les loyers à la date de l’assignation.

Il ressort en effet du décompte fourni par le bailleur que la dette locative était soldée au jour de l’assignation en référé délivré le 18 décembre 2024.

À cette date, le décompte laisse apparaître un solde débiteur d’un montant de 402,98 euros duquel doivent être déduits les frais pour un montant total de 428,70 euros (141,89 + 140,11 + 146,70).

Dès lors, le solde locatif était créditeur de 25,72 euros au jour de la délivrance de l’assignation mais le contrat de bail avait pu être résilié de plein droit par l’effet du commandement de payer dès le 26 novembre 2024 à défaut de règlement des causes de l’acte dans le délai de deux mois après le commandement, l’arriéré locatif ayant été réglé le 12 décembre 2024.

S’agissant du formalisme de l’assignation, il a été respecté, le commissaire de justice précisant bien qu’un avis de passage a été laissé au domicile de chacun des défendeurs et que la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile a bien été adressée aux destinataires de l’assignation.

Par conséquent, Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] seront déboutés de leur demande en irrecevabilité et nullité de l’assignation.

Sur l’absence de médiation préalable

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

Les demandes de prononcé de résiliation de bail ne sont pas soumises à l’obligation de conciliation préalable.

Les demandes sont donc parfaitement recevables en l’espèce et les défendeurs seront déboutés de leur demande d’irrecevabilité à ce titre.

Sur le fond

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 2 octobre 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation et les demandes subséquentes

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu les articles 4, 6, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1724 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire (article X) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie des loyers et charges et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] le 26 septembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.912,02 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, force est de constater que la bailleresse ne justifie pas d’une régularisation annuelle des charges depuis l’entrée dans les lieux et qu’il n’est pas établi que la bailleresse ait communiqué aux locataires le mode de répartition des charges entre locataires ni qu’elle ait tenu à leur disposition les pièces justificatives.

Par conséquent, des demandes du bailleur se heurtent à une contestation sérieuse.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], ainsi que sur les demandes à titre principal et subsidiaire des défendeurs.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le remboursement des provisions pour charges

Aux termes de l’article 23 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Vu les articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2224 du code civil dont il résulte que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment.

En l’absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

En l’espèce, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déclarer une action ou des demandes prescrites et la problématique de la prescription s’analyse, dans le cadre de l’instance en référé, sous l’angle d’une contestation sérieuse.

En conséquence, il y a lieu de retenir l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur la demande au titre du remboursement des provisions pour charges.

Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] seront également déboutés de leur demande en suspension du paiement de la provision mensuelle pour charges jusqu’à la preuve faite par le bailleur des charges annuelles réelles imputables aux locataires.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Aux termes de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au preneur de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il importe de rappeler que la liste énumérée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives n’est pas limitative.

En l’espèce, les locataires sollicitent des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance en lien avec la défectuosité de la fermeture de la porte d’accès à l’immeuble.

Ils font valoir que le verrou n’assure pas la fermeture de la porte de l’immeuble et la sécurité des occupants, que de nombreux mails ont été échangés entre l’agence gestionnaire du bailleur et les locataires, les locataires ayant signalé à de nombreuses reprises la présence de tiers dans l’immeuble qui parviennent à ouvrir la porte d’entrée principale à coups de pied.

Toutefois, ils se bornent à produire des photographies qui ne sont ni géolocalisées, ni datées et dont il ne peut être affirmé qu’elles concernent la porte de l’immeuble.

Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] indiquent également subir des désordres consécutifs à une fuite d’eau en provenance de la salle de bains du logement supérieur.

Cependant, les photographies qu’ils fournissent ne sont là encore ni géolocalisées, ni datées et il ne peut être affirmé qu’elles concernent le logement loué.

En tout état de cause, le gestionnaire du bien loué a invité les locataires à prendre attache avec leur assurance afin de signaler ce dégât des eaux, diligence qu’ils ne justifient pas avoir accompli, se bornant à affirmer que leur assureur refuse d’intervenir tant que l’origine de la fuite d’eau et sa réparation dans l’appartement du dessus n’est pas acquise, aucun élément ne venant étayer leur assertion.

S’agissant des nuisances liées aux fumées d’évacuation, les locataires produisent un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 25 mai 2021.

Si le bailleur affirme que la vérification réglementaire de l’installation de l’aération et de l’assainissement des locaux de travail et notamment la hotte du restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble a été faite, il ne produit que la facture afférente à cette vérification en date du 31 mai 2022, sans fournir le compte rendu qui a été établi par l’organisme vérificateur.

Néanmoins, le procès-verbal de constat fourni par les locataires a été établi il y a plus de quatre ans et n’a pas été actualisé, de sorte qu’il est impossible d’établir si les désordres persistent.

En tout état de cause, les locataires ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par le bailleur et ne caractérisent donc pas l’existence d’un préjudice de jouissance.

Par conséquent, ils seront déboutés de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elle dans la présente instance et au titre des dépens.

Chaque partie conservera donc la charge de ses dépens.

Les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] de leur demande en nullité du commandement de payer ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] de leur demande en irrecevabilité et nullité de l’assignation ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] de leur demande d’irrecevabilité en l’absence de conciliation préalable ;

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentées par Monsieur [N] [E], représenté par son mandataire la SAS Foncia [Localité 4], ainsi que sur les demandes à titre principal et subsidiaire formulées par Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] au titre du remboursement des provisions pour charges, tenant l’existence de contestations sérieuses ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] de leur demande de suspension du paiement de la provision mensuelle pour charges jusqu’à la preuve faite par le bailleur des charges annuelles réelles imputables aux locataires ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [V] et Madame [C] [G] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION