MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

Minute :

N° RG 22/01010 – N° Portalis DB2V-W-B7G-GEDA

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [I]

né le 07 Avril 1965 à BOURG ACHARD (27310), demeurant 612 rue Château – 76640 NORMANVILLE

Représenté par M^e Charlotte ACHTE de la SCP DPCMK, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [F]

né le 17 Décembre 1986 à GRUCHET LE VALASSE (76210), demeurant 67 impasse du Manège – FAUVILLE EN CAUX – 76640 TERRES DE CAUX

Représenté par M^e Sophie LEMONNIER substituée par M^e Amélie LESAGE, Avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-000478 du 02/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Juillet 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2018, Monsieur [C] [I] a donné à bail à Monsieur [T] [F] un logement situé 342 route du Château à NORMANVILLE (76640), moyennant un loyer mensuel de 780 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 6 686 € du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au mois de juillet 2022 a été délivré au locataire le 28 juillet 2022. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 15 décembre 2022, Monsieur [I] a fait assigner Monsieur [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion du locataire et obtenir le paiement de la dette de loyer.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 27 février 2023 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 5 juin 2023 puis à l’audience de mise en état du 7 septembre 2023. Après plusieurs renvois successifs, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 1er juillet 2024.

A cette audience, Monsieur [I] était représenté par Maître MISSOTY, substituée par Maître ACHTE qui s’est rapportée aux écritures. Monsieur [F] était représenté par Maître Sophie LEMONNIER, substituée par Maître LESAGE qui s’est rapportée aux écritures.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°3, transmises par message RPVA le 12 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [I] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 8 965,64 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés selon décompte actualisé au 5 septembre 2023,

— Condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 12 988,25 € au titre des frais de remise en peinture de la maison outre 5 000 € au titre du remplacement de l’ameublement de la cuisine,

— Condamner Monsieur [F] aux entiers dépens, outre le paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] indique que Monsieur [F] et sa famille ont quitté les lieux le 7 juillet 2023 après un état des lieux réalisé contradictoirement par Maître [Z], commissaire de justice. Il réclame à Monsieur [F] la somme restant due au titre des loyers, les frais de remise en peinture du logement et le remboursement des meubles de la cuisine au motif que l’état des lieux démontre le mauvais état de la maison lors du départ des locataires et la dégradation desdits meubles.

Monsieur [I] conteste la demande reconventionnelle en dommages et intérêts du fait d’un trouble de jouissance présentée par Monsieur [F]. Il soutient que certaines dégradations ne sont pas justifiées et affirme que le locataire ne l’a pas alerté sur d’éventuelles difficultés tout comme il n’a jamais demandé la pose d’une main courante dans l’escalier. Il soutient également avoir communiqué toutes les quittances de loyer.

Aux termes de ses conclusions n°2, communiquées par message RPVA le 25 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [F] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 4 000 € de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance,

— Constater qu’il a restitué le bien loué,

— Ordonner la communication des quittances de loyer,

— Ordonner la communication des relevés de charges,

— Débouter Monsieur [I] de sa demande au titre des réparations locatives,

— Débouter Monsieur [I] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Monsieur [F] soutient avoir volontairement cessé de payer le loyer pour obtenir de son propriétaire la réalisation de travaux dans le logement. Il affirme n’avoir pu obtenir de quittances de loyer malgré la reprise du paiement en juillet 2022. Il précise avoir déposé un dossier de surendettement qui a été orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Monsieur [F] sollicite des dommages et intérêts au motif que le bien loué ne remplissait pas les critères de décence et que les travaux demandés n’ont pas été effectués.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la dette de loyer

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bailleur fournit un décompte établi par le commissaire de justice le 5 septembre 2023 dont il ressort que le montant de la dette s’élève à la somme de 8 965,64 €. Monsieur [F] ne conteste pas ce montant mais fait valoir qu’il a déposé un dossier de surendettement qui a été orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Ceci est confirmé par un courrier de la Banque de France produit par Monsieur [I], aux termes duquel, la commission de surendettement a déclaré le dossier de Monsieur [F] recevable le 2 mai 2023 et imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 4 juillet 2023. Monsieur [I] indique avoir contesté cette décision mais ne produit qu’un courrier adressé à la Banque de France dans lequel il évoque la dette en lien avec les réparations locatives. De plus, il ne produit pas le résultat de son recours. Monsieur [F] ne produit rien à ce sujet.

Sans information plus précise sur l’évolution du dossier de surendettement de Monsieur [F], il convient de condamner celui-ci à payer la somme de 8 965,64 € à Monsieur [I], avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 sur la somme de 6 686 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. En cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la dette est effacée à hauteur de son montant à la date de la décision de la commission de surendettement soit 8 965,64 €.

Sur le trouble de jouissance

La demande reconventionnelle formée par Monsieur [F] tendant à obtenir des dommages et intérêts au vu du caractère indécent du logement pouvant avoir des conséquences sur les sommes éventuellement accordées au propriétaire dans le cadre des réparations locatives, il convient de l’examiner préalablement.

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Monsieur [F] soutient que le logement ne présentait pas les critères de décence requis. Il fait référence à la grille de signalement « habitat dégradé » remplie par Monsieur [R] le 29 décembre 2022. Il fait état également de l’absence de détecteurs de fumée, d’odeurs émanant de la fosse septique, de l’absence de main courante dans l’escalier et de la présence d’humidité et de moisissures en lien avec les douches.

Dans la grille de signalement, l’auteur du rapport indique un passage d’air entre le mur et la menuiserie sans préciser la localisation du problème. Il relève l’absence de main courante dans l’escalier, la présence de traces d’humidité semblant provenir des salles de bains, de convecteurs électriques semblant sous-dimensionnés entraînant une consommation importante et d’un problème lié à la VMC qui se viderait dans la douche.

Il convient, tout d’abord, de relever que certains dysfonctionnements, comme les convecteurs sous-dimensionnés et le problème de VMC, n’ont pas été vérifiés par le rédacteur du rapport qui semble reprendre les doléances du locataire.

En ce qui concerne le chauffage, Monsieur [F] soutient que les convecteurs étaient sous-dimensionnés mais ceci n’est pas corroboré par l’avis d’un professionnel. Il produit une facture d’électricité qui fait état d’une consommation de 963,26 € HT d’électricité pour un an et des sommes en lien avec la TVA, l’abonnement et des taxes antérieures non payées. Cette facture ne permet pas de conclure à une surconsommation d’électricité pour une maison de 125m2 occupée par sept personnes.

En ce qui concerne la main courante dans l’escalier, Monsieur [F] ne justifie pas en avoir demandé l’installation au propriétaire.

Monsieur [F] évoque des demandes incessantes au propriétaire pour que les travaux de remise en état soient effectués. Il produit un message envoyé à Monsieur [I] le 26 novembre 2021 dans lequel il évoque les fuites affectant les douches mais tous les autres messages échangés entre le propriétaire et le locataire concernent le paiement des loyers et l’allocation logement.

En ce qui concerne la fosse septique, Madame [H], concubine de Monsieur [F], a adressé un mail le 6 janvier 2022 au Syndicat Mixte d’Eau et d’Assainissement du Caux Central, évoquant des odeurs désagréables mais Monsieur [F] ne justifie pas avoir interpellé Monsieur [I] à ce sujet. Il en va de même pour les passages d’air entre certaines menuiseries et les murs, évoqués par le locataire.

Si les problèmes d’humidité émanant des douches ne sont pas contestables tout comme il n’est pas contestable que ces problèmes ont entraîné des dégradations importantes dans la maison, aucun élément n’est communiqué sur l’origine de ces infiltrations, le locataire se contentant d’affirmer que les douches n’étaient pas correctement installées. Il convient de préciser que l’état des lieux établi par le commissaire de justice conclut à l’absence de joints dans les douches, l’entretien de ces joints étant à la charge du locataire.

Le même état des lieux décrit un logement non entretenu et particulièrement sale alors même que la construction semble très récente et que l’état des lieux d’entrée mentionne un logement en très bon état.

Il convient d’en conclure que Monsieur [F] a vécu pendant cinq ans dans la maison louée par Monsieur [I] avec toute sa famille. Il fait état de divers problèmes qui auraient occasionné un trouble de jouissance dont il rend le propriétaire responsable. Il ne justifie, toutefois, pas de la connaissance que le propriétaire pouvait avoir de l’état de la maison ce qui ne permet pas de reprocher à ce dernier d’avoir manqué à son obligation de garantir à son locataire une jouissance paisible du logement. Il doit donc être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les réparations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu’elles ont eu lieu :

— Par cas de force majeure,

— Par un manquement du bailleur, si cette faute est à l’origine du sinistre,

— Par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

En application de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement était noté comme étant en très bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Il a d’ores et déjà été établi que Monsieur [F] n’apporte pas la preuve de l’inaction du propriétaire.

En ce qui concerne les meubles de la cuisine, le constat établi par le commissaire de justice le 7 juillet 2023 fait état de taches sur l’évier, de brûlures sur le plan de travail et du fait que la charnière supérieure de la porte de droite du meuble sous l’évier est cassée. Pour le reste, il est indiqué que les meubles sont très sales.

Monsieur [I] présente un bon de commande pour les meubles de la cuisine d’un montant de 5 000 €. Ce bon de commande mentionne des postes qui ne peuvent être mis à la charge de Monsieur [F] comme l’installation de plaques à induction et d’une hotte qui ne sont pas mentionnées dans l’état des lieux de sortie. Il convient donc de déduire du total la somme de 823,54 € correspondant à l’électroménager. Monsieur [F] est donc redevable de la somme de 4 176,46 € au titre de la remise en état du mobilier de la cuisine.

En ce qui concerne la remise en peinture de la maison, le constat établi par le commissaire de justice le 7 juillet 2023 fait état de murs sales, tachés, présentant parfois des marques de feutres, des reprises en plâtre. Toutes les pièces sont concernées. Indépendamment des traces d’humidité et des moisissures pour lesquelles la responsabilité du locataire n’est pas établie, la remise en peinture de la maison est indispensable au vu de l’état dans lequel elle a été restituée. Monsieur [F] est donc condamné à payer la somme de 12 988,25€ à Monsieur [I] à ce titre.

Sur les quittances de loyer

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

Monsieur [F] réclame les quittances de loyer non délivrées par son propriétaire. Celui-ci soutient que les quittances correspondant aux loyers réglés par le locataire lui ont été données.

Monsieur [F] affirme avoir repris le paiement du loyer courant à compter de juillet 2022. Le décompte établi par le commissaire de justice fait état de paiements très partiels par Monsieur [F] et de versements ponctuels et de montants toujours différents de la CAF MSA alors même que la dette de loyer était déjà conséquente. Monsieur [F] ne précise à aucun moment quels étaient ses droits à l’allocation logement pour les mois correspondant à la reprise partielle du loyer.

Monsieur [F] n’a procédé à aucun paiement entre juin 2021 et février 2022. Il a réglé 318 € en février 2022, 400 € en mai 2022, 300 € en juin 2022, 545 € en août 2022, 545 € en septembre 2022, 100 € en octobre 2022, 311 € en novembre 2022, 621 € en décembre 2022, 450 € en janvier 2023, 450 € en février 2023, 400 € en mars 2023, 250 € en avril 2023 et 150 € en mai 2023. Il apparaît donc que le loyer intégral n’a jamais été réglé alors même que les versements de la CAF MSA n’étaient pas suffisants pour apurer la dette existante. Monsieur [F] est donc débouté de sa demande tendant à voir son ancien propriétaire condamné à lui communiquer les quittances de loyer.

Sur le relevé des charges

Il ressort du contrat de location que la provision mensuelle de charges d’un montant de 20 € correspond à la consommation d’eau.

Monsieur [F] réclame un décompte des charges dues depuis son entrée dans les lieux. Même s’il apparaît que la somme de 20 € par mois pour la consommation d’eau d’une famille de sept personnes est une somme plus que modique, Monsieur [I] ne justifie pas avoir communiqué à son locataire le décompte de sa consommation d’eau. Il est donc condamné à adresser à Monsieur [F] le décompte de la consommation d’eau correspondant au bien loué ce qui permettra d’établir la somme à restituer ou à réclamer au locataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [F], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [F] est condamné à verser à la Monsieur [I] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [C] [I] la somme de 8 965,64 euros (huit mille neuf cent soixante-cinq euros et soixante-quatre centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 sur la somme de 6 686 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [C] [I] la somme de 4 176,46 euros au titre du remplacement des éléments de la cuisine ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [C] [I] la somme de 12 988,25 euros au titre de la remise en peinture de la maison ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [F] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [F] de sa demande de communication des quittances de loyer ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à communiquer à Monsieur [T] [F] un décompte de la consommation d’eau correspondant au bien situé 342 rue du Château à NORMANVILLE (76640) sur la période de location du bien ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de la notification de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat dans le département et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [T] [F] à payer à Monsieur [C] [I] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 23 SEPTEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS