Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

Madame [P] [R]

8 Rue Fallempin

75015 PARIS

représentée par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [I] [B] [J]

Bâtiment A Etage 2

56 Rue du Général Buat

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Noémie CLERGEAU

Greffier : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 30 janvier 2025

Date des débats : 30 janvier 2025

Délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/02915 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIU5

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX

CCC à Madame [X] [I] [B] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2021, Madame [R] [P] a donné à bail à Madame [J] [X], un logement situé 56 rue général Buat – Bâtiment A, 2ème étage, à NANTES (44000), pour un loyer mensuel de 490 euros, charges comprises. Le loyer actualisé est désormais de 522,28 euros.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, Madame [R] [P] a fait signifier à Madame [J] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 6 mai 2024, Madame [R] [P] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, Madame [R] [P] a assigné Madame [J] [X], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes, statuant en référé, aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Madame [J] [X] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

autoriser l’inventaire et le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la locataire ;

condamner à titre provisionnel Madame [J] [X] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 4181,95 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée fin juillet 2024 (terme de juillet inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 19 août 2024 à la préfecture.

A l’audience du 30 janvier 2025, Madame [R] [P], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6297,04 euros arrêtée selon décompte du 23 janvier 2025. Elle est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [J] [X] comparait et ne conteste pas le principe de la dette. Sur sa situation personnelle et financière, elle vit seule et dit avoir effectué une demande de logement social depuis 2023. Elle se décrit active dans sa recherche d’emploi postérieurement à ses études en France, recherche longtemps enrayée par les délais de renouvellement de son titre de séjour. Elle explique qu’elle a été en mesure de verser à sa bailleresse actuelle deux fois 522,28 euros en novembre, puis en janvier. Elle indique avoir pu ouvrir ses droits à l’Aide au Retour l’Emploi lui permettant de couvrir son loyer (551 euros mensuels). Elle espère également percevoir 301 euros d’APL prochainement. Elle demande des délais de paiement à hauteur de 146 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 août 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par Madame [R] [P] le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [J] [X] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3137,39 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22 novembre 2021 sont réunies à compter du 3 juillet 2024.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 2 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé que Madame [R] [P] rapporte la preuve de la dette locative.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 6297,04 euros arrêté selon au 23 janvier 2025. La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Madame [J] [X] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4181,95 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

En l’espèce, Madame [J] [X] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant la somme de 146 euros par mois en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et se trouve en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Madame [J] [X] a repris le paiement intégral du loyer et des charges au moment de l’audience.

Au vu de ces éléments, Madame [J] [X] remplit les conditions pour que lui soient accordé des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai octroyé ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Madame [J] [X] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, devra être versée par la locataire jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [X], aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 mai 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame [R] [P] la totalité des frais exposés afin de recouvrer les sommes dues. Il convient ainsi de condamner Madame [J] [X] à verser à Madame [R] [P] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DÉCLARONS recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 novembre 2021 entre Madame [R] [P] d’une part, et Madame [J] [X] d’autre part, concernant les locaux situés 56 rue général Buat – Bâtiment A, 2ème étage, à NANTES (44000),sont réunies à la date du 3 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] à payer à Madame [R] [P] la somme de 6297,04 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 23 janvier 2025, échéance de janvier incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 août 2024 sur la somme de 4181,95 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Madame [J] [X] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités : 35 versements de 146 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire et DISONS qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Madame [J] [X] d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ou d’un serrurier et ce durant tout le temps des opérations, jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS, dans ces conditions, qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sera versée par Madame [J] [X], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine, et en tant que de besoin, CONDAMNONS Madame [J] [X] à son paiement ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] aux dépens de la présente instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 mai 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [J] [X] à payer à Madame [R] [P] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Madame [R] [P] de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE