MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00661 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GSYR

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

LOGEAL IMMOBILIERE SA D’HLM venant aux droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis 5 rue Saint Pierre – 76190 YVETOT

représentée par la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [F] [S] épouse [E]

née le 18 Décembre 1946 à SAINT-FLORENTIN, domiciliée : chez Madame [R] [P], 22 rue de Brouzen – 30100 ALES

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Sylvie DE GAETANO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 09 Septembre 2024, le délibéré atant été fixé le 20 novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

dernier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Sylvie DE GAETANO, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte régulièrement signifié le 9 août 2024, LOGEAL Immobilière d’HLM venant aux droits de la SA CDC HABITAT a assigné Madame [F] [S] épouse [E] devant le Juge des Contentieux de la protection du HAVRE afin de voir,

Condamner Madame [E] au paiement de la somme de 1601,42 euros au titre de l’ensemble des réparations locatives, Condamner Madame [E] au paiement de la somme de 634,32 euros au titre des loyers impayés au jour du départ, lesdites sommes portant intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,Condamner Madame [E] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [E] aux entiers dépens.

A l’audience du 9 septembre 2024, le bailleur, par l’intermédiaire de son conseil, expliquait que par bail en date 26 janvier 2018, à effet au 31 janvier 2018, il avait donné en location à Madame [F] [S] épouse [E], un appartement sis 12, rue Jacques de Vaulx au Havre. La locataire a quitté les lieux et un procès-verbal de constat a été dressé le 12 décembre 2022. Au cours de cet état des lieux un certain nombre de réparations locatives sont apparues et après l’application d’un coefficient de vétusté, les réparations locatives ont été évaluées à la somme de 1601,42 euros après déduction du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux. Par ailleurs, la locataire restait redevable d’une somme de 634,32 euros au titre des loyers et charges. Or, malgré toutes les réclamations y compris une mise en demeure en date du 13 février 2023, l’ancienne locataire n’a pas régulariser sa situation.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne physique, Madame [E] ne s’est pas présentée à l’audience ni ne s’est faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2024.

MOTIVATION.

Sur les réparations locatives

Aux termes du contrat de bail du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de procéder aux travaux et réparations locatives pendant toute la durée du bail et les dégradations engendrées par un défaut d’entretien ou un manque de soin sont à sa charge. En revanche, la vétusté liée à une usure naturelle ou à un usage normal des lieux prolongé ne peut être mis à la charge du locataire.

Les dégradations locatives résultent uniquement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établis contradictoirement. Par ailleurs, seules les réparations justifiées peuvent être mises à la charge du locataire et déduites du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux.

L’article 1146 ancien du Code civil dispose que le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Enfin l’article 1315 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, un état des lieux contradictoire signé à l’entrée dans les lieux le 31janvier 2018. Aux termes de cet état de lieux, il résulte que le logement est globalement en bon état général sauf les murs de la chambre 1, le plafond et les murs de la chambre 2 (débarras), la cuvette et l’abattant des WC.

Un état des lieux de sortie dressé par procès-verbal d’huissier le 12 décembre 2022, à laquelle la locataire a été convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception, fait état de d’un appartement largement encrassé ainsi que de nombreux postes en état d’usage voire hors d’usage notamment :

Le sol en lino de la chambre 1 dont les dalles sont « hors d’usage » Les murs et le plafond de la cuisine l’huissier constatant un encrassement général, des coulures de peinture, présence de crochets et de trous, le plafond est recouvert d’une peinture blanc cassé hors d’usage,Entrée dégagement : le sol est abîmé puisque l’huissier relève une découpe impactant une dalleRangement n°1 : le sol est également très abîmé puisque l’huissier note un sol largement encrassé avec de nombreuses traces sur la droiteDans le séjour, quelques menues réparations d’électricité et de menuiseries sont nécessaires S’agissant des toilettes, la bailleresse entend demander le changement de la cuvette et de l’abattant des toilettes. Cependant, il ressort de l’état des lieux d’entrée que ce poste était déjà à l’état d’usage à l’entrée dans les lieux. A la sortie, le WC est indiqué comme Hors d’usage. C’est pourquoi, seule la moitié de la somme due pour le remplacement de ce WC sera mise à la charge de la locataire, soit 135,97 euros. En revanche, la réfection des murs sera entièrement à la charge de la locataire car en Bon état à l’entrée dans les lieux.

Afin de justifier du montant des réparations, la bailleresse verse aux débats un bordereau de prix forfaitaire.

Par conséquent, Madame [E] sera condamnée à verser à LOGEAL venant aux droits de CDC HABITAT la somme de 1718,02 euros, de laquelle il convient de retirer la somme versée à l’entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie à savoir 252,57 euros, 1465,45 euros au titre des réparations locatives.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, LOGEAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2022, Madame [E] lui devait la somme de 470,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il est inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. C’est pourquoi, Madame [F] [S] épouse [E] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros à ce titre.

Sur les dépens

Madame [F] [S] épouse [E] succombant au procès, elle en supportera les entiers dépens, en ce compris les frais du procès-verbal de constat en date du 12 décembre 2022 pour moitié, d’assignation ainsi que les différents frais de recommandé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE Madame [F] [S] épouse [E] à payer à LOGEAL Immobilière SA d’HLM venant aux droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1465,45 (mille quatre cent soixante-cinq euros et quarante-cinq centimes) au titre des réparations locatives et après déduction du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [F] [S] épouse [E] à payer à LOGEAL Immobilière SA d’HLM venant aux droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 470,18 (quatre cent soixante-dix euros et dix-huit centimes) au titre des loyers et charges restant dus,

CONDAMNE Madame [F] [S] épouse [E] à payer à LOGEAL Immobilière SA d’HLM venant aux droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE Madame [F] [S] épouse [E] aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris la moitié des frais du procès-verbal d’huissier en date du 12 décembre 2022, les frais d’assignation ainsi que les frais des différents courriers recommandés.

Ainsi jugé le 20 NOVEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Sylvie DE GAETANO