TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

19 Juin 2025

N° RG 20/10171 -

N° Portalis

DB3R-W-B7E-WJYA

N° Minute :

AFFAIRE

[V] [M]

C/

S.A.S. J.C

IMMOBILIER Nom commercial : La Gestion Foncière de [Localité 8]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A1003

DEFENDERESSE

S.A.S. J.C IMMOBILIER

Nom commercial : La Gestion Foncière de [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-françois PERET de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R46

L’affaire a été débattue le 06 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Timothée AIRAULT, Vice-Président,

Elsa CARRA, Juge, magistrat rédacteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Invoquant une mauvaise gestion des appartements dont il est désormais propriétaire, par acte judiciaire du 18 décembre 2020, M. [V] [M] a fait assigner la société par actions simplifiée JC Immobilier devant ce tribunal en indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2022, M. [V] [M] demande au tribunal de :

— condamner la société JC Immobilier à lui payer :

* la somme de 12 274 euros à titre d’indemnisation des préjudices résultant des erreurs commises dans le calcul des loyers et charges imputables aux locataires, sauf à parfaire,

* la somme de 177 696,51 euros à titre d’indemnisation des préjudices résultant de la perte de chance de louer les logements à leur valeur locative de marché, sauf à parfaire,

* la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [M] conteste la prescription partielle de sa demande de dommages et intérêts, soutenant qu’il a eu connaissance des manquements de la société JC Immobilier dans la gestion des appartements seulement le 4 juillet 2018, lorsque cette dernière, qui avait précédemment fait obstacle à son information, lui a remis les éléments comptables qu’il sollicitait.

Il fait par ailleurs valoir qu’un premier mandat a été signé avec la défenderesse en 1994, puis deux nouveaux en 1996, lesquels ont perduré jusqu’au mois de janvier 2020 dès lors qu’à leur expiration la relation contractuelle s’est poursuivie dans les mêmes conditions, ce sans contestation de la part du mandant qui les a ainsi ratifiés. Il explique que les baux portant sur les appartements objet de ces mandats étaient soumis à la loi du 1er septembre 1948, ce qui a été reconnu par deux précédents jugements, que la défenderesse en avait connaissance étant donné qu’elle avait reçu copie de l’un des baux en 1994 et de l’autre en 1996 et que ceux-ci faisaient référence à cette loi, qu’à tout le moins, elle aurait dû en avoir connaissance au regard des dates d’entrée dans les lieux et du montant des loyers et qu’à défaut, elle aurait dû se renseigner sur le régime juridique applicable. Or, il reproche à son mandataire d’avoir manqué à ses obligations en ne faisant pas application de cette loi du 1er septembre 1948 dans le cadre de l’indexation des loyers. Il lui reproche également de ne pas avoir procédé aux régularisations de charges, relevant qu’il était pourtant destinataire des appels de charges et qu’il aurait dû effectuer les démarches nécessaires auprès des syndics successifs afin de disposer des éléments complémentaires lui permettant d’exécuter ses missions. Il reproche enfin à la défenderesse de ne pas avoir vérifié si, durant les mandats, les locataires pouvaient toujours prétendre au bénéfice du régime dérogatoire institué par la loi du 1er septembre 1948 et, partant, payer de très faibles loyers, alors qu’ils occupaient les appartements moins de 8 mois dans l’année, et de ne pas l’avoir informé de cette situation, ce qui l’a empêché de percevoir des loyers fixés à la valeur locative de marché. Il note sur ce dernier point que la vétusté des lieux n’est pas démontrée et que l’absence de règlement de la succession n’empêchait nullement une éventuelle action en justice. Il déduit de l’ensemble de ces éléments que la société JC Immobilier a engagé sa responsabilité à son égard sur le fondement de l’article 1992 du code civil et qu’il est ainsi fondé à solliciter le versement de dommages et intérêts.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2022, la société JC Immobilier demande au tribunal de :

— débouter M. [M] de toutes ses demandes à son encontre,

— dire et juger que l’action en responsabilité personnelle engagée par M. [M] contre elle visant à obtenir des dommages et intérêts depuis 2004 est prescrite pour tout préjudice allégué qui serait antérieur au 18 décembre 2015, l’assignation datant du 18 décembre 2020,

— débouter M. [M] de toute demande de dommages et intérêts au motif de révisions effectuées pour les deux logements suivant l’indice légal publié par l’INSEE et non de révisions effectuées au vu de la surface corrigée alors que les deux baux qui lui ont été remis concernant le logement du 1er étage portent sur une location à loyer libre et que le bail de 1972 communiqué pour la première fois en cours de procédure ne lui avait jamais été remis,

— dire et juger qu’au vu de la situation locative portée à sa connaissance, elle aurait commis une faute à l’égard de son mandant si elle avait agi comme si les locaux à administrer étaient soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, aucun décompte de surface corrigée accepté n’ayant jamais été porté à sa connaissance pour aucun des deux baux à gérer,

— débouter M. [M] de toute demande de dommages et intérêts pour faute dans l’exécution du mandat de gestion au motif qu’elle n’a pas pris l’initiative de dénier le droit légal au maintien dans les lieux des occupants pour prétendue inoccupation ou occupation insuffisante des lieux loués alors que les locations ne relèvent pas des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 et subsidiairement qu’il n’appartient pas au mandataire, dans le cadre d’une gestion normalement diligente, de contester un tel droit au nom du propriétaire en l’absence d’éléments suffisants et d’instructions précises de son mandant, notamment en raison d’une succession complexe en cours,

— à titre subsidiaire, dire et juger que la perte de chance ne saurait en toute hypothèse porter que sur une période postérieure à l’expiration du mandat et donc qui ne lui est pas imputable,

— à titre encore plus subsidiaire dire et juger que le quantum de la perte de chance est dérisoire ou symbolique compte tenu de l’importance de l’aléa relatif à la décision judiciaire définitive sur un tel litige entre propriétaire et occupant bénéficiaire du droit au maintien,

— débouter M. [M] de toutes ses autres demandes,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— si par impossible une condamnation judiciaire devait être prononcée à son encontre, suspendre l’exécution provisoire en raison du caractère discutable de la responsabilité litigieuse.

La société JC Immobilier fait valoir, au visa de l’article 2224 du code civil, que la demande de dommages et intérêts formée par M. [M] est prescrite pour la période courant jusqu’au 17 décembre 2015 inclus. Elle relève que ce dernier aurait pu agir dès le 17 janvier 2012, date à laquelle il est devenu indivisaire, et qu’elle n’a quant à elle fait preuve d’aucune obstruction dans la transmission des informations relatives aux conditions de gestion des appartements, précisant qu’elle n’a pas répondu immédiatement à sa première sollicitation du 14 novembre 2017 à défaut pour lui d’avoir justifié de sa qualité d’héritier.

Elle indique par ailleurs que le bail portant sur l’appartement situé au premier étage ne fait nullement référence à une surface corrigée ou à la loi du 1er septembre 1948, sauf pour en exclure l’application, et qu’il stipule au contraire que le loyer est libre et que le bail portant sur l’appartement situé au rez-de-chaussée ne lui a jamais été transmis et qu’elle se devait ainsi d’éviter toute initiative ayant pour effet de le soumettre à la loi du 1er septembre 1948. Elle souligne en tout état de cause que le montant des loyers n’est pas pertinent à lui seul pour déterminer l’application de cette loi et que les jugements invoqués ne bénéficient pas de l’autorité de la chose jugée à son égard, outre qu’ils n’ont pas tranché la question du régime juridique applicable aux baux. Elle en déduit qu’il ne peut lui être reproché d’avoir révisé annuellement le montant des loyers en appliquant l’indice légal relatif aux appartements à usage d’habitation publié par l’INSEE, tel que prévu expressément par le bail portant sur l’appartement situé au premier étage. Aussi, elle soutient qu’au vu des développements ci-avant, elle n’avait pas à dénier aux locataires leur droit au maintien dans les lieux, qu’en toute hypothèse, elle n’en avait pas le droit sans instructions de son mandant – ce qui était impossible au regard de l’incertitude liée à la succession incluant les appartements -, qu’au surplus, elle n’avait pas à réaliser une enquête longue, aléatoire et complexe pour déterminer la durée d’occupation effective de chacun des logements mais qu’elle a été diligente dès qu’elle a été saisie de cette question par son mandant, que ce dernier n’a pas poursuivi l’expulsion des locataires de l’appartement situé au premier étage pour insuffisance d’occupation des lieux mais pour y habiter, que les preuves de l’absence d’occupation suffisante de l’appartement situé au rez-de-chaussée sont postérieures à la fin de ses mandats et que M. [M] a été débouté en première instance de sa demande formée sur ce fondement contre les locataires dudit appartement. Elle conteste également le montant du préjudice invoqué. Enfin, elle prétend que les comptes annuels de régularisation des charges ne lui ont pas été adressés régulièrement, qu’ils ont au contraire été adressés directement à son mandant, que le demandeur conserve la possibilité d’agir contre ses locataires en recouvrement des charges régularisées, qu’il doit assumer les conséquences de son choix de ne pas engager une telle action, que le montant des charges récupérables au titre des appartements objet des mandats n’est pas démontré et que des justificatifs ne sont pas produits pour toutes les années.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 21 février 2023.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de cette ordonnance afin d’admettre la constitution en lieu et place du nouveau conseil de la défenderesse et a ordonné la clôture subséquente de l’instruction.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2024, M. [M] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture du 21 février 2023 et la réouverture des débats afin de pouvoir produire l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 8] le 12 décembre 2023, lequel établit, selon lui, le régime juridique applicable au bail portant sur l’un de ses appartements, sur lequel s’opposent les parties.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la société JC Immobilier s’oppose à cette demande aux motifs que l’arrêt invoqué, qui n’a pas été signé, est dépourvu de valeur légale, qu’il n’a pas été signifié, qu’il n’est pas accompagné d’un certificat de non-pourvoi et qu’il porte sur un seul des baux en cause, de sorte qu’il ne constitue pas une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile. Elle ajoute que le tribunal dispose d’ores et déjà de suffisamment d’éléments pour apprécier de son chef si les demandes formées devant lui sont ou non fondées.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne le détail de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 802, alinéas 1 et 2, du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Aux termes de l’article 803, alinéas 1 et 3, du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 21 février 2023, laquelle a été révoquée, puis par ordonnance du 14 mars 2024.

Partant, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 21 février 2023 apparaît sans objet.

A titre surabondant, il peut être relevé que l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 8] en date du 12 décembre 2023 invoqué par M. [M], qui est antérieur à la seconde ordonnance de clôture, a été rendu dans le cadre d’un litige opposant le demandeur aux locataires de l’un de ses appartements. Il n’a dès lors pas autorité de la chose jugée dans le cadre de la présente instance, outre qu’il n’a pas tranché la question du régime juridique applicable au bail portant sur cet appartement, lequel n’était pas discuté par les parties. Il ne peut ainsi constituer une cause grave postérieure à l’ordonnance de clôture du 14 mars 2024 au sens de l’article 803 précité.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 21 février 2023 formée par M. [M] sera en conséquence rejetée.

2 – Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir tenant à la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789, alinéa 1er, 6°, du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 791 dudit code indique que le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117.

Selon l’article 802, alinéa 4, du code de procédure civile, lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Il résulte de ces dispositions que les fins de non-recevoir dont la cause survient ou est révélée antérieurement à la clôture de l’instruction doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées avant l’ordonnance de clôture et devant le juge de la mise en état.

En l’espèce, les causes invoquées au soutien de la fin de non-recevoir tenant à la prescription partielle de la demande de dommages et intérêts formée par M. [M] ne sont pas survenues et n’ont pas été révélées postérieurement à l’ordonnance de clôture.

La société JC Immobilier aurait dès lors dû soumettre cette fin de non-recevoir au juge de la mise en état par le biais de conclusions lui étant spécifiquement adressées.

A défaut, il convient de la déclarer d’office irrecevable.

3 – Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1992, alinéa 1er, du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, les parties ne discutent pas de l’existence d’un mandat les ayant liées, portant sur la gestion de deux appartements qui appartiennent à ce jour à M. [M], l’un situé au rez-de-chaussée et l’autre au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1].

Elles s’accordent également sur le fait que ce mandat a pris fin, même si elles évoquent, sans en justifier, une date de cessation distincte, à savoir le mois de janvier 2020 pour le demandeur et la fin de l’année 2019 pour la société JC Immobilier.

Sur ce, concernant l’appartement situé au premier étage, le seul bail soumis à l’examen du tribunal – qui correspond à la pièce n° 1 de la défenderesse, le recto de la pièce n° 2 de cette dernière visant l’appartement situé au rez-de-chaussée et non celui situé au premier étage – a été signé le 1er octobre 1979, soit avant que la défenderesse acquière la qualité de mandataire.

Celui-ci ne contient aucune référence à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Aucun autre élément pertinent n’est invoqué afin de justifier de l’application de cette loi. A cet égard, il convient de préciser que le montant du loyer et la date d’entrée dans les lieux constituent des indices insuffisants, à défaut notamment de précision quant à la date de construction et d’achèvement de l’immeuble. Aussi, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 11 février 2021, dans le cadre d’un litige opposant le demandeur à ses locataires, n’a pas autorité de la chose jugée dans le cadre de la présente instance, outre qu’il n’a pas tranché la question du régime juridique applicable au bail, lequel n’était pas discuté par les parties.

Au contraire, il est mentionné au bail que le loyer est libre et qu’à compter du début de la deuxième année, le loyer « sera éventuellement révisé, en plus ou en moins, en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E. », alors que la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 impose des modes de fixation et de révision des loyers spécifiques.

Il en résulte que M. [M] ne peut utilement reprocher à la société JC Immobilier de ne pas avoir révisé annuellement le loyer en application des dispositions de cette loi, mais en application des stipulations précitées du bail, ou encore de ne pas avoir vérifié, tout au long de sa gestion, si les locataires pouvaient toujours prétendre au bénéfice du régime institué par cette loi.

Concernant l’appartement situé au rez-de-chaussée, le mandat signé le 6 décembre 1994 précise que le bail y afférent n’a pas été transmis au mandataire et aucun élément ne permet d’établir qu’il l’aurait été le 3 janvier 1996, date de la signature du second mandat. Il se déduit au contraire du courriel du 4 juillet 2018 émanant de la défenderesse que ledit bail ne lui a jamais été communiqué.

Or, il n’est pas démontré que cette dernière devait nécessairement avoir connaissance de l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 à ce bail, le montant du loyer et la date d’entrée dans les lieux constituant, comme indiqué ci-avant, des indices insuffisants.

M. [M] n’est dès lors pas fondé à reprocher à son mandataire de ne pas avoir révisé annuellement le loyer en application des dispositions de cette loi et de ne pas avoir vérifié, tout au long de sa gestion, si les locataires pouvaient toujours prétendre au bénéfice du régime institué par cette loi.

Enfin, s’agissant de la régularisation annuelle des charges, il convient de relever qu’il n’est pas justifié du montant des charges de copropriété, tel qu’approuvé en assemblée générale, pour toutes les années au titre desquelles un défaut de régularisation est invoqué, aucun document comptable afférent aux années 2004, 2005, 2006 et 2009 n’étant versé aux débats et le document comptable relatif à l’année 2010 constituant un simple projet.

Au surplus, les mandats signés le 3 janvier 1996 indiquent que « le mandataire a pour mission d’accomplir tous les actes d’administration, notamment ceux décrits au verso au paragraphe « étendue des pouvoirs » ».

Outre que ledit verso n’est pas produit, il est précisé au sein des mandats que le propriétaire se réserve le paiement des charges de copropriété.

Il n’est donc pas établi qu’il entrait dans la mission confiée à la société JC Immobilier de procéder aux régularisations annuelles des charges, même si elle a accepté de le faire au titre de l’exercice 2018 suite à la demande expresse de son mandant, comme le montrent les courriels échangés entre les parties au mois de novembre 2019.

En conséquence, à défaut de rapporter la preuve de fautes commises par son mandataire, M. [M] sera débouté de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts.

4 – Sur les frais du procès

4.1 – Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

4.2 – Sur l’article 700 du code de procédure civile

M. [M], condamné aux dépens, sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser à la société JC Immobilier une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 21 février 2023 formée par M. [V] [M],

DECLARE d’office irrecevable la fin de non-recevoir tenant à la prescription soulevée par la société par actions simplifiée JC Immobilier,

DEBOUTE M. [V] [M] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [V] [M] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [V] [M] à payer à la société par actions simplifiée JC Immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [V] [M] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT