MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2024

Minute :

N° RG 23/00074 – N° Portalis DB2V-W-B7G-GEC6

NAC : 5AF Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [G]

né le 09 Juin 1946 à PORT VENDRES, demeurant 118, rue de Paris – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Anne-Sophie MARTEL de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

Madame [V] [G]

née le 21 Décembre 1947 à BRIONNE, demeurant 118, rue de Paris – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Anne-Sophie MARTEL de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [L]

né le 27 Avril 1957 à LE HAVRE, demeurant 12, rue du Moulin – 76750 ST GERMAIN DES ESSOURTS

Représenté par M^e Bastien SUZZI substitué par M^e Stéphane HENRY, Avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Septembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2014, Monsieur [Z] [G] et Madame [V] [G] ont pris à bail auprès de Monsieur [W] [L] un logement situé 118 rue de Paris au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 480€ et des charges locatives de 130€, soit 610€ d’échéance locative mensuelle.

Monsieur [L] est décédé le 31 janvier 2020, laissant son fils, Monsieur [R] [L], unique héritier du logement en cause.

Suivant acte de commissaire de justice du 1er août 2022, Monsieur [L] a donné congé à Monsieur et Madame [G] pour le 31 mai 2023 pour reprise des lieux.

Arguant de divers problèmes affectant le logement, Monsieur et Madame [G] ont fait intervenir le service salubrité et environnement de la ville du HAVRE qui a procédé à une visite du logement le 19 septembre 2022 et a adressé un courrier au propriétaire, puis ont fait assigner Monsieur [L] devant le juge des contentieux de la protection le 11 janvier 2023 en condamnation à la réalisation de travaux, paiement de dommages et intérêts et régularisation des charges locatives.

Monsieur et Madame [G] ont quitté le logement courant août 2023.

À l’audience du 2 septembre 2024 lors de laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur et Madame [G] étaient représentés par Maître MARTEL, substituant Maître LEPILLIER, qui a déposé son dossier, et Monsieur [L] était représenté par Maître HENRY, substituant Maître SUZZI, qui a déposé son dossier.

Aux termes de leurs conclusions n° 2, notifiées par voie électronique le 30 août 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Monsieur et Madame [G] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Monsieur [L] à leur payer la somme de 3 000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— Condamner Monsieur [L] à leur payer la somme de 4 125 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— Condamner Monsieur [L] à leur payer la somme de 3 184,35 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

— Condamner Monsieur [L] à leur payer la somme de 1 937,50 € au titre de la régularisation des charges locatives des années 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 et 2021/2022,

— Condamner Monsieur [L] à leur payer la somme de 480 € au titre de la caution,

— Condamner Monsieur [L] aux dépens,

— Condamner Monsieur [L] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [L] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Monsieur et Madame [G] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [G] à lui payer la somme de 1 026,66 € à titre d’indemnité d’occupation avec intérêt au taux légal à compter du 31 août 2023,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [G] à lui payer la somme de 2 066,50 € au titre des réparations locatives,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [G] à lui payer la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [G] aux dépens, en ce compris la somme de 569,38 €,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [G] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la décence du logement

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Les articles 1721 du code précité et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est donc obligé de délivrer au preneur un logement décent. Il s’agit d’une exigence d’ordre public. Le logement doit être notamment pourvu d’une installation en eau courante potable et d’un mode de chauffage. Il doit posséder un système de ventilation et d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement. Il doit être pourvu d’une installation électrique conforme, être doté de menuiseries extérieures et d’une couverture assurant la protection contre les infiltrations d’eau et d’air dans l’habitation. Il doit donc être étanche à l’eau et à l’air. Il ne doit pas être inférieur à une certaine superficie.

L’obligation de délivrance est une obligation continue qui pèse sur le bailleur tout au long de l’exécution du contrat.

Toutefois, les vices apparus en cours de bail et que le preneur est seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

Par ailleurs, en application de l’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux qui permettent au bailleur de répondre à ses obligations relatives au logement décent.

Les époux [G] ont reçu congé le 1er août 2022 et établissent avoir commencé à se plaindre de l’état du logement auprès de leur propriétaire par courrier recommandé en date du 4 août 2022.

Ils soutiennent que l’appartement était une passoire thermique. Ils font état d’un défaut de ventilation dans la cuisine, d’un défaut de ventilation basse dans la salle de bain et les WC, de fenêtres vétustes qui ne ferment plus dans la hauteur dans la cuisine, de l’absence de siphon de douche et de la présence de rats.

Ils produisent un courrier du service salubrité et environnement de la ville du HAVRE du 21 septembre 2022 faisant état desdits désordres à la suite d’une visite le 19 septembre 2022. Ils versent également un courrier adressé à Monsieur [L] le 4 août 2022 où ils font une liste de l’ensemble des désordres du logement dont certains seraient existants depuis le 1er juin 2014 sans intervention du propriétaire sauf s’agissant du remplacement partiel et tardif du cumulus d’eau chaude.

Ce courrier mentionne un premier envoi le 2 mai 2021 mais qui n’est nullement démontré.

Ils versent enfin un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 1er février 2023, qui relève que dans l’arrière-cuisine, les châssis de la pièce de verre sont vétustes et qu’il y fait 13 degrés Celsius, que le système de fermeture des fenêtres est défectueux, la partie supérieure ne se fermant pas et qu’il y a un passage d’air dans l’autre fenêtre.

Sur la ventilation de la cuisine

La ventilation du logement ou des pièces de celui-ci est un critère de décence des lieux loués.

Monsieur [L] soutient que Monsieur et Madame [G] ont fait installer, sans son accord, un faux plafond dans la cuisine, obstruant les aérations présentes. Il verse un courrier adressé à la ville du HAVRE le 3 octobre 2022 et un courrier adressé aux locataires le 18 décembre 2022, dans lesquels il mentionne l’installation dudit faux plafond.

Toutefois, il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé le 1er juin 2014 qu’il n’y a pas de ventilation dans la cuisine, la case n’étant pas cochée. De même, les locataires ne font mention, dans un courrier du 24 décembre 2022 produit aux débats, de plafonds décoratifs que dans la salle de bain et les WC.

En conséquence, Monsieur [L] ne démontre ni l’existence d’une ventilation dans la cuisine, ni le fait qu’elle aurait été obstruée par un faux plafond apposé par les locataires. Il lui appartenait donc de procéder aux travaux, ce qu’il n’a pas fait et il engage donc sa responsabilité de bailleur à ce titre.

Sur les fenêtres de la cuisine

Des ouvertures qui ferment et qui isolent le logement font parties des critères de décence des lieux loués.

Le bailleur verse aux débats l’état des lieux d’entrée, réalisé le 1er juin 2014, duquel il ressort que l’appartement « vient d’être entièrement rénové tant au niveau peinture électricité fenêtres vitrification des planchers » et que l’ensemble des fenêtres sont en bon état.

Il produit également un courriel qui lui a été adressé par la société MENUIS’ SERVICES le 7 février 2023 dans lequel celle-ci indique avoir, à la suite de la demande du bailleur le 16 novembre 2022, tenté à trois reprises de prendre rendez-vous avec Monsieur et Madame [G] pour constater l’état des fenêtres et permettre la réalisation d’un devis, lequel rendez-vous s’est finalement tenu le 4 janvier 2023. La société MENUIS’ SERVICES indique également que les fenêtres de la cuisine sont « en bon état général et qu’un remplacement de crémone, une grosse mise en jeu et le mise en place d’un joint pour diminuer le passage de l’air suffisent au bon fonctionnement de celles-ci ».

Monsieur [L] verse par ailleurs un devis de la société MENUIS’ SERVICE du 17 janvier 2023 pour le remplacement des crémones en applique, la fourniture et la pose de joints dans le bâti pour diminuer le passage de l’air, qu’il a accepté le 18 janvier 2023. Il résulte toutefois du courriel susmentionné de la société MENUIS’ SERVICES, ainsi que d’un courrier de mise en demeure adressé par le bailleur aux locataires le 2 février 2023 que les travaux portant sur les fenêtres n’ont pu intervenir du fait du refus de Monsieur et Madame [G] au regard de la période de l’année.

Dès lors, l’absence de remplacement des fenêtres de la cuisine, dénoncés par les demandeurs, relèvent de leur seule responsabilité, Monsieur [L] s’étant conformé à son obligation en sollicitant une entreprise pour la réparation des fenêtres et en mettant en demeure les locataires de lui permettre l’accès au logement pour procéder aux réparations.

S’agissant des vitres de l’arrière-cuisine, Monsieur [L] ne démontre pas avoir procédé à leur entretien postérieurement au courrier des locataires du 4 août 2022. S’il soutient qu’il s’agit d’un séchoir et non d’une arrière-cuisine qui est selon lui nécessairement aéré dans les appartements [I], le procès-verbal de commissaire de justice du 1er février 2023 fait tout de même état d’un châssis vétuste et d’une température de 13 degrés.

Il appartenait donc au propriétaire de remédier à ce désordre, ce qu’il ne démontre pas avoir fait. Il engage donc sa responsabilité de bailleur à ce titre.

Sur la ventilation basse de la salle de bain et des WC et le siphon de la douche

Monsieur [L] produit un courrier de mise en demeure adressé à Monsieur et Madame [G] le 2 février 2023, duquel il ressort qu’il a sollicité un plombier afin d’intervenir au niveau des ventilations basses dans la salle de bain et les WC ainsi que pour vérifier le siphon de la douche, lequel plombier n’est pas parvenu à fixer un rendez-vous avec les locataires pour accéder au logement. La tentative d’intervention du plombier à la demande de Monsieur [L] est d’ailleurs confirmée par un courrier adressé par les locataires au propriétaire le 24 décembre 2022.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [L] a tenté de remédier aux désordres dénoncés par Monsieur et Madame [G] conformément à son obligation et qu’il en a été empêché par la faute de ces derniers.

Sur la présence de rats

Monsieur [L] verse aux débats un courriel adressé au syndic de copropriété le 5 août 2022 – soit le jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception des locataires du 4 août 2022 – sollicitant une dératisation. Il verse également une facture de dératisation de la société AS DE PIC du 11 août 2022 ainsi que le rapport d’intervention de ladite société.

Rien ne permettant d’établir que Monsieur [L] avait connaissance, dès 2021, de la présence de rats, il y a lieu de considérer qu’il a rempli son obligation de délivrance d’un logement décent à Monsieur et Madame [G] en agissant promptement au désordre dénoncé par ces derniers.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs sollicitent la condamnation de Monsieur [L] à leur payer la somme de 4 125 € au titre de leur préjudice de jouissance, correspondant à 150 € multiplié par 27,5, soit le nombre de mois qui s’est écoulé entre mai 2021 et août 2023.

L’inexécution par Monsieur [L] de ses obligations de bailleur n’est pas démontrée s’agissant des fenêtres de la cuisine, de la ventilation basse de la salle de bain et des toilettes, du siphon de la douche et de la présence de rat.

Les époux [G] sont donc déboutés de leur demande sur ces points.

Reste l’absence de ventilation dans la cuisine et le problème de l’arrière cuisine où il y faisait 13 degrés Celsius. Ces éléments étant des critères de logement décent et le bailleur n’y a pas remédié malgré les demandes des locataires.

Il convient de le condamner à payer aux demandeurs une juste indemnité de 1000 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

Les demandeurs sollicitent la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice moral au motif que Monsieur [L] n’a pas agi pour remplir ces obligations.

Outre qu’un tel préjudice, distinct du préjudice de jouissance allégué, n’est pas démontré par les locataires, il a été jugé ci-dessus que Monsieur [L] a exécuté pour partie les obligations lui incombant en tant que bailleur dès lors qu’il a eu connaissance des désordres affectant le logement. Monsieur et Madame [G] sont donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur le préjudice financier

Les époux [G] sollicitent le paiement de la somme globale de 3 184,35 € au titre de leur préjudice financier, correspondant à leurs frais de déménagement.

Toutefois, ils ne démontrent pas avoir été contraints de déménager du fait des désordres qu’ils évoquent. Au contraire, leur déménagement résulte du congé donné par Monsieur [L] par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2022. Leur demande est donc rejetée.

Sur la demande de régularisation des charges

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer ce droit.

S’agissant de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur, ce jour s’entend de celui de la régularisation des charges, qui seule permet au locataire de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, Monsieur et Madame [G] sollicitent la régularisation des charges pour les années 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 et 2021/2022. Monsieur [L] produit un courrier adressé aux locataires le 10 septembre 2022 dans lequel il indique à ces derniers que le cabinet PIERRON, précédemment en charge de la gestion de la location de l’appartement, n’avait jamais procédé à la régularisation des charges.

Le point de départ de l’action en répétition de l’indu appartenant à Monsieur et Madame [G] court ainsi depuis ce courrier, soit depuis le 10 septembre 2022. Leur action n’est donc pas prescrite et est recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, Monsieur et Madame [G] sollicitent la condamnation de Monsieur [L] en paiement des charges indûment perçues sur les années 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 et 2021/2022.

Monsieur [L] produit deux courriers des 14 juin et 10 septembre 2022 dans lesquels il indique à ses locataires avoir procédé à la régularisation des charges pour les années 2020, 2021 et 2022 qui laissent apparaître un solde en leur faveur de 213,09 €, 184,26 € et 209,26 €.

Par conséquent, la demande de Monsieur et Madame [G] en paiement des charges indûment perçues au titre de l’année 2021/2022 est rejetée.

S’agissant des charges perçues au titre des années 2015 à 2019, il résulte du contrat de bail que la provision sur charges s’élevait à la somme de 130€ par mois, soit 1 560 € par an. Monsieur et Madame [G] versent au débat un tableau, rédigé par eux, portant sur les charges a priori effectivement payées par le cabinet MANNEVILLE, sans toutefois apporter de justificatif permettant de vérifier lesdites sommes.

Monsieur [L] indique dans son courrier du 10 septembre 2022 qu’aucune régularisation des charges n’a été faite antérieurement à l’année 2019/2020, et les régularisations effectuées par lui sur les années 2020, 2021 et 2022 laissent apparaître une moyenne de 202,20€ de trop-perçu.

En conséquence, pour les années 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018 et 2018/2019, il aurait dû procéder à une régularisation de charges sur quatre années, soit 202,20 € x 4 = 808,80 €.

Il est donc condamné à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 808,80 € au titre des charges indûment perçues sur les précédentes années à compter de la signification du jugement.

Sur la demande reconventionnelle en indemnité d’occupation

Sur la validité du congé pour reprise

En application de l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

L’article 15 III de la loi précitée dispose que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources susmentionné.

Monsieur [L] a donné congé à Monsieur et Madame [G] par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2022, soit plus de six mois avant la date de reconduction du bail, le 1er juin 2022. Le motif invoqué est la reprise du logement pour y résider lui-même en raison de la vente de son propre logement.

Si Monsieur et Madame [G] étaient respectivement âgés de 76 et 75 ans au jour de l’échéance du contrat, le 31 mai 2023, aucun élément n’est versé quant à leurs ressources. En tout état de cause, le bailleur était lui-même âgé de 66 ans au jour de l’échéance du contrat.

Le congé pour reprise étant en conséquence valable, Monsieur et Madame [G] auraient dû quitter les lieux avant le 1er juin 2023, date à partir de laquelle ils étaient occupants sans droit ni titre.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Monsieur [L] produit un procès-verbal de commissaire de justice du 31 mai 2023 constatant le maintien dans les lieux de Monsieur et Madame [G]. Il verse également un procès-verbal de remise des clés datant du 25 août 2023.

Monsieur et Madame [G] se sont donc maintenus dans les lieux malgré la résiliation du bail entre le 1er juin 2023 et le 25 août 2023. Le bailleur verse aux débats (pièce 37) le décompte de ce temps d’occupation avec les charges et le règlement effectué par les locataires pour la période du 1er au 15 juin 2023. Il résulte de ce décompte que les demandeurs restent redevables de la somme de 1 026,66 €.

Ils sont donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [L] la somme susmentionnée avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement.

Sur la demande reconventionnelle en réparations locatives

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour écarter cette présomption, ce dernier peut prouver qu’elles ont eu lieu :

— Par cas de force majeure,

— Par un manquement du bailleur, si cette faute est à l’origine du sinistre,

— Par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

En application de l’article 7 d) de la loi précitée, le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.

En l’espèce, Monsieur et Madame [G] ont occupé le logement du 1er juin 2014 au 25 août 2023, soit pendant environ neuf ans et trois mois. Il convient donc de prendre en considération un taux d’usure correspondant à cette période.

Monsieur [L] réclame à Monsieur et Madame [G] la somme de 2 066,50 € au titre de la remise en état du logement et du changement de la serrure de la boîte aux lettres à défaut de remise de la clé. A l’appui de sa demande, il produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice, établi le 25 août 2023 dont il ressort que le logement est sale, que des plantations ont été laissées sur le balcon et sur deux étagères du séjour, que le parquet est noirci et tâché et qu’un carreau du vitrage de la cuisine est fêlé. Il verse également un devis de la société OCEANE NETTOYAGE du 29 septembre 2023 d’un montant de 264,77€, signé par Monsieur [L] le 29 septembre 2023, une facture de la société ACD SERRURERIE du 13 septembre 2023 d’un montant de 142,10 €, un devis de la société SOLS DELOBETTE du 7 septembre 2023 d’un montant de 1 365,93 €, signé par Monsieur [L] le 6 octobre 2023, et un devis de la société MENUIS’ SERVICES du 6 octobre 2023 d’un montant de 293,70 €.

Sur les frais de nettoyage

La facture de la société OCEANE NETTOYAGE s’élève à la somme de 264,77 € pour le dépoussiérage des radiateurs, l’aspiration du parquet, le dépoussiérage des murs du séjour, le nettoyage et la désinfection de la cuisine aménagée, le lessivage des murs à l’emplacement de la machine à laver dans le séchoir, le lessivage des portes et des encadrements, le nettoyage et la désinfection du sanitaire, le nettoyage du tableau électrique et l’aspiration et le lavage des sols carrelés ou en PVC. Cette facture porte sur des tâches cohérentes avec le constat du commissaire de justice sur la saleté de l’appartement.

Les locataires sont donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [L] la somme de 264,77 €.

Sur le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres

Il ressort du procès-verbal de constat du 25 août 2023 qu’ont été remises trois clés de la porte de l’appartement, trois clés de la porte de l’immeuble, une clé de la porte arrière sur cour, une clé d’accès aux caves et une clé de la porte de la cave. La clé de la boîte aux lettres n’a donc pas été remise. Monsieur et Madame [G] soutiennent n’avoir jamais reçu ces clés et l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune des clés remises aux locataires. Toutefois, Monsieur [L] verse une photographie de la boîte aux lettres portant leur nom. La facture susmentionnée permet également de confirmer la réalité de l’existence de la boîte aux lettres.

Monsieur et Madame [G] sont donc condamnés solidairement à prendre en charge le changement de cette serrure, à hauteur de 142,10 €.

Sur la vitrification du parquet

Le procès-verbal de remise des clés du 25 août 2023 fait état d’un parquet noirci et tâché. Or, l’état des lieux d’entrée, dressé le 1er juin 2014, fait état d’un appartement qui vient d’être rénové, notamment s’agissant de la vitrification des planchers. En l’absence d’autre précision sur le procès-verbal sur l’état du parquet et les photographies annexées qui ne permettent pas davantage de conclure à des défauts, il n’est pas possible de retenir une usure anormale du parquet. Ainsi, quand bien même l’entretien courant du parquet appartient aux locataires, ils ne sauraient être condamnés à payer une nouvelle vitrification à la suite d’un usage normal qui a été fait. La demande de Monsieur [L] à ce titre sera rejetée.

Sur le remplacement de la vitre

Il résulte du procès-verbal de remise des clés du 25 août 2023 qu’un carreau du vitrage de la cuisine est fêlé. Il ressort également de l’état des lieux d’entrée du 1er juin 2014 que l’ensemble des fenêtres ont été rénovées. Le remplacement des vitres détériorées relevant des réparations locatives, Monsieur et Madame [G] sont condamnés à payer à Monsieur [L] la somme de 293,70 €.

En conclusion, les locataires sont condamnés solidairement à payer au bailleur la somme totale de 700,57 € au titre des réparations locatives.

Sur le remboursement du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie a pour finalité de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Monsieur et Madame [G] sollicitent le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 480 € que Monsieur [L] ne conteste pas ne pas avoir restitué.

Il y a donc lieu de compenser les deux dettes puisque le dépôt de garantie sert précisément à garantir le bailleur des réparations locatives. En conséquence, les demandeurs restent devoir au défendeur la somme de 700,57 € – 480 € = 220,57 € au titre des réparations locatives.

En conséquence, ils sont condamnés solidairement à payer à Monsieur [L] la somme susmentionnée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] verse aux débats des courriels de Monsieur et Madame [G] des 16 et 24 décembre 2022, 25 janvier, 11 juin, 18 et 27 juillet, 11, 15 et 30 août 2023 dans lesquels les locataires s’adressent à lui effectivement de manière véhémente et irrespectueuse. Toutefois, ces courriels s’inscrivent dans un échange conflictuel que les locataires ont entretenu avec leur bailleur surtout à partir du moment où ils ont reçu le congé mais ceci ne saurait constituer un harcèlement. Enfin, Monsieur [L] ne démontre pas que les propos tenus, qui sont certes virulents, déplacés et déplorables dans le cadre d’une relation bailleur/locataire, lui ont causé un préjudice particulier. Sa demande est donc rejetée.

Sur la procédure abusive

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire, la demande de Monsieur [L] – au demeurant non reprise au dispositif de ses conclusions – est rejetée. En tout état de cause, les prétentions des demandeurs ayant été admises pour certaines d’entre elles, la procédure ne peut être qualifiée d’abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur et Madame [G] qui succombent en partie seront condamnés in solidum aux dépens.

S’agissant de la demande de Monsieur [L] que les demandeurs soient condamnés en sus aux frais d’huissier pour un montant de 569,38 € au motif que ces frais entourent leur maintien frauduleux dans les lieux, il est fait observer que le commissaire de justice a été mandaté à la requête des deux parties pour le procès-verbal de constat de remise des clés du 25 août 2023.

Les frais relatifs aux actes du commissaire de justice seront donc partagés par moitié et les époux [G] seront donc condamnés in solidum aux frais du commissaire de justice à hauteur de 284,69 €.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur et Madame [G] sont condamnés à payer à Monsieur [L] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [V] [G] les sommes suivantes :

—  1000 € (mille euros) en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  808,80 € (huit cent huit euros et quatre-vingts centimes) au titre de la régularisation des charges ;

CONSTATE la validité du congé de Monsieur [R] [L] pour reprise du bien délivré le 1er août 2022 à Monsieur [Z] [G] et Madame [V] [G] et la résiliation du bail concernant le logement situé 118 rue de Paris au HAVRE (76600) au 1er juin 2023 ;

DIT que Monsieur [Z] [G] et Madame [V] [G] étaient occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date et jusqu’à leur départ effectif le 25 août 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [G] et Madame [V] [G] à payer à Monsieur [R] [L] les sommes suivantes :

—  1 026,66 € (mille vingt-six euros et soixante-six centimes) au titre de l’indemnité d’occupation,

—  220,57 € (deux cent vingt euros et cinquante-sept centimes) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [V] [G] aux dépens en ce compris les frais du commissaire de justice à hauteur de moitié, soit 284,69 € ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [G] et Madame [V] [G] à payer à Monsieur [R] [L] la somme de 400 € (quatre cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 04 NOVEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE