MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2025

Minute :

N° RG 24/01069 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVQW

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Z]

né le 22 Mai 1959 à LA FERTE SUR CHIERS (08370), demeurant 1, rue Thomas Becket – 76210 GRUCHET-LE-VALASSE

Représenté par Me renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [L] [H] épouse [Z]

née le 29 Novembre 1958 à THELONNE (08350), demeurant 1, rue Thomas Becket – 76210 GRUCHET-LE-VALASSE

Représentée par M^e Renaud COURBON, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [P]

né le 12 Janvier 1994 à SIDI ALI MOSTAGANE, demeurant 47 rue François Mazeline – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 17 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2023, prenant effet au 26 janvier 2023, Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [Z] née [H] ont donné à bail à Monsieur [B] [P] un logement situé 47 rue François Mazeline, 4ème étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 500 €, outre une provision sur charges de 60 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, Monsieur et Madame [Z] ont fait délivrer au locataire, le 1er septembre 2023, un commandement de payer la somme de 2 895,41 € arrêtée au 28 août 2023, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 10 octobre 2024, Monsieur et Madame [Z] ont fait assigner Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection. Ils lui demandent, aux termes de leur assignation, de :

— constater le jeu de la clause résolutoire, et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,

— ordonner l’expulsion du défendeur, corps et bien et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 068,34 € représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 19 septembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

— condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes, et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2025, lors de laquelle Monsieur et Madame [Z] étaient représentés par Maître [F], qui a actualisé la dette à la somme de 4 939,87 € au 3 février 2017 et a déposé son dossier. Il convient de se reporter à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs

Monsieur [P] a comparu en personne. Il a sollicité des délais de paiement et a indiqué souhaiter se maintenir dans le logement. Il a précisé avoir payé le loyer du mois de janvier 2025, être en CDI et percevoir 2 100 € par mois. Il propose 300 € maximum par mois en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 2 895,41 € a été signifié à Monsieur [P] le 1er septembre 2023. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail n’a pas été signé ni renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas, est celui de deux mois tel que prévu par le contrat.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 2 novembre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 novembre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur et Madame [Z] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 3 février 2025 que le locataire doit une somme de 4 756,10 €, déductions faites des frais d’huissier et du droit de plaidoirie compris dans les dépens ou au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer la somme de 4 756,10 € aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Monsieur [P] a repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience. Il demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [P] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [P], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [P] est condamné à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [Z] née [H] recevables en leur demande de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 24 janvier 2023 concernant le logement situé 47 rue François Mazeline, 4ème étage, au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [B] [P] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 2 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [Z] née [H] la somme de 4 756,10 euros (quatre mille sept cent cinquante-six euros et dix centimes) arrêtée au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [B] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courant, en 23 mensualités de 200 euros minimum chacune, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [Z] née [H] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [B] [P] soit condamné à verser à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [Z] née [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 2 novembre 2023 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [Z] née [H] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er septembre 2023, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 10 octobre 2024, et de la dénonciation au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [Z] née [H] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 28 AVRIL 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE