DOSSIER N° RG 25/00136 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-M45T

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDEUR :

M. [O] [E]

48, rue Marcel Samba

76140 LE PETIT QUEVILLY

Représenté par M^e Maxime DEBLIQUIS, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [M] [Q]

8 bis boulevard de Verdun

RDC – Porte n°2

76000 ROUEN

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2020, Monsieur [O] [E] a donné à bail à Madame [M] [Q] un appartement situé 8 bis boulevard de Verdun – RDC – porte n°2 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel d’un montant de 365 euros, outre des provisions sur charges d’un montant de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, Monsieur [O] [E] a fait signifier à Madame [M] [Q] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1.059,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 14 novembre 2024, Monsieur [O] [E] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, Monsieur [O] [E] a fait assigner Madame [M] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ayant pris effet entre les parties le 1er février 2020 ;

— ordonner que Madame [M] [Q] libère les lieux et à défaut, ordonner l’expulsion de Madame [M] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique;

— condamner Madame [M] [Q] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.687 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel et des charges locatives ;

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juillet 2025, à laquelle Madame [M] [Q] a comparu, mais a été renvoyée au 5 décembre 2025 pour vérification du décompte produit par le bailleur et pour que la locataire produise une assurance.

À l’audience du 5 décembre 2025, Monsieur [O] [E], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.530 euros selon décompte arrêté au 15 novembre 2025.

Monsieur [O] [E] soutient que le non-paiement des loyers et le défaut de production d’une assurance constituent des manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 5 décembre 2025, Madame [M] [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Madame [M] [Q] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés pour établir le diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est une procédure orale et que sauf dispense de comparution, les parties doivent comparaître à chacune des audiences.

Toutefois, une partie peut être présente à la première audience et absente aux audiences ultérieures auxquelles l’affaire est renvoyée. Cette partie est une partie comparante, bien qu’absente en cours d’instance.

Il en résulte que le jugement doit être qualifié de jugement contradictoire en application de l’article 469 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Le prononcé d’une résiliation judiciaire de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges doit obéir à une procédure imposée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [O] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [O] [E] aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Madame [M] [Q] ne justifie pas d’une assurance pour son logement alors même qu’il s’agit d’une obligation légale prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que l’affaire avait été renvoyée au 5 décembre 2025 pour qu’elle puisse notamment la produire.

Il est sollicité aussi la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges. A la date de l’assignation, au 16 janvier 2025, Madame [M] [Q] était redevable de la somme de 1.687 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il s’agit de manquements graves de la locataire à ses obligations qui empêchent la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 16 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 16 janvier 2025, Madame [M] [Q] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [M] [Q] à son paiement à compter de 16 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [O] [E] produit le bail en date du 1er février 2020 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 15 novembre 2025, faisant état d’une dette locative de 1.530 euros.

Cependant, il est communiqué deux décomptes, l’un en date de juillet 2025 portant une créance à 4.057 euros en juillet 2025 et l’autre intitulé “tableau remboursements Mme [Q]” indiquant que la somme due au 15 novembre 2025 est de 1.530 euros. Toutefois, il n’est fourni aucune explication au tribunal sur comment la somme de 1.530 euros a été trouvée alors même que le total dû en juillet 2025 (4.057 euros) moins les remboursements de Madame [Q] (1.631.50 euros) ne permettent pas de trouver la somme de 1.530 euros. Par conséquent, il est impossible pour le tribunal de savoir si la locataire est encore redevable de sommes en l’absence d’explications sur ces incohérences. Il convient aussi de souligner que le dossier avait été renvoyé pour vérification du décompte par le bailleur et qu’en l’état, le décompte demeure compliqué à comprendre.

Monsieur [O] [E] n’apportant pas la preuve des sommes dues par sa locataire, il convient de rejeter la demande en paiement au titre des loyers et des charges.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [Q] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [M] [Q] à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [O] [E] aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er février 2020 entre Monsieur [O] [E] d’une part, et Madame [M] [Q] d’autre part, concernant les locaux situés 8 bis boulevard de Verdun – RDC – porte n°2 à ROUEN (76000), au jour de l’assignation, le 16 janvier 2025 ;

DIT que Madame [M] [Q] est occupant sans droit ni titre :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [Q] à compter du 16 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés formée par Monsieur [O] [E] ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] à payer à Monsieur [O] [E] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des sommes déjà versées ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 novembre 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX  ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE