MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/00659 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GSVN

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. [F], immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 493 667 836, dont le siège social est sis 12, rue Raoul Dufy – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Anne-Sophie MARTEL de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [E]

née le 07 Septembre 1953 à LE HAVRE (76600), demeurant 143, Boulevard François 1er – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2014, prenant effet au 2 février 2015, la SCI [F] a donné à bail à Madame [A] [E] et Monsieur [D] [G] un logement situé 14 rue Raoul Dufy, 1er étage gauche, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 630 €, outre une provision sur charges de 190 €.

Monsieur [G] est décédé le 23 août 2017 et Madame [E] s’est maintenue seule dans le logement.

Par acte d’huissier en date du 26 juin 2023, la SCI [F] a délivré à Madame [E] un congé pour vendre prenant effet au 1er janvier 2024, comprenant une offre de vente du logement au prix de 230 000 €, assortie d’un délai de deux mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 décembre 2023, Madame [E] a informé le bailleur qu’elle quittait le logement. Elle a rendu les clés à la SAS JULLIEN&ALLIX. Madame [E] a été convoquée par la SELARL AHCNOR à un état des lieux de sortie le 24 janvier 2024, auquel elle ne s’est pas présentée.

Se prévalant d’un arriéré de loyers et charges et de frais de réparations locatives à la suite du départ de Madame [E], la SCI [F] l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection, par acte en date du 19 juin 2024. Elle lui demande de :

— Condamner Madame [E] à lui payer la somme de 6 826,48 € au titre des loyers et charges restant dus, et des frais de remise en état de l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [E] à lui payer une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Madame [E] à lui payer une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [E] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 24 janvier 2024, ainsi que de la convocation pour l’état des lieux de sortie.

A l’audience du 2 décembre 2024, la SCI [F] était représentée par Maître LEPILLIER, substitué par Maître MARTEL, qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance.

Madame [E], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la locataire a rendu les clés du logement le 9 janvier 2024, elle est donc redevable des loyers jusqu’à cette date or elle ne justifie pas s’être acquittée de la totalité des loyers d’octobre 2023 à janvier 2024 alors que le bailleur invoque un solde restant dû.

La SCI [F] verse aux débats un décompte arrêté au 3 mars 2024, aux termes duquel Madame [E] lui doit la somme de 2 579,39 € au titre de l’arriéré de loyers et charges entre octobre 2023 et le 9 janvier 2024, déduction faite de la somme de 630 € correspondant au dépôt de garantie.

En conséquence, Madame [E] est condamnée à payer à la SCI [F] la somme de 2 579,39 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais de réparation locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

L’article 7 c du même texte prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats. Le logement est donc réputé avoir été pris en bon état par la locataire. Le bailleur indique que le logement a été refait à neuf avant l’entrée dans les lieux des locataires. Ceci est corroboré par les factures de remise en état produites, toutes datées de 2014.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 24 janvier 2024, par la SELARL AHCNOR. Ce procès-verbal révèle :

— des dégradations sur les fenêtres de la cuisine et de la chambre de droite, qui ne s’ouvrent plus,

— des « fortes dégradations » sur les murs de l’entrée,

— des dégradations au centre du plafond dans le séjour, où « le plâtre est arraché, créant de gros trous »,

— des « traces d’enduit et stickers » au plafond de la chambre de droite,

— des « traces d’enduit et stickers » également au plafond de la chambre de gauche, ainsi que des murs « parsemés de trous et trous de cheville non rebouchés », un sol découpé dans un coin,

— dans la cuisine, de « nombreux trous et trous de cheville non rebouchés » sur les murs, des plinthes « particulièrement PUCHEUS Agnes 667742208

abimées sur le mur du fond », et un ilot central auquel il manque des poignées et dont le plan de travail est écaillé et comporte de « nombreux trous ».

La différence d’état du logement, réputé pris en bon état, entre l’entrée dans les lieux et la sortie des lieux est établie et la locataire doit répondre des dégradations.

La SCI [F] produit un devis de la société Fenêtre Service Express en date du 23 février 2024 pour le changement de deux crémones de fenêtre, d’un montant de 319 € et un devis de la société SAINTE-CECILE RENOVATIONS en date du 21 février 2024, d’un montant de 3 927,55 € pour la remise en état des murs, sols et plafonds dégradés dans le logement ainsi que du changement des plinthes et du plan de travail de la cuisine.

L’article 1755 du code civil dispose qu’aucune réparation n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Il ressort de ce texte que les réparations locatives consécutive à la vétusté ne sauraient être prises en charge par le preneur.

En l’espèce, Madame [E] a occupé le logement pendant près de 9 ans. Toutefois, certaines dégradations, dont le constat du commissaire de justice fait état, ne peuvent être la conséquence de la vétusté. Le montant des réparations locatives est donc fixé à la somme de 1 500 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [F] sollicite des dommages et intérêts liés au comportement de Madame [E] qui n’a pas réglé le solde de son loyer et reste devoir des sommes importantes en raison des travaux de remise en état, ce qui lui occasionne, selon elle, un véritable préjudice. Toutefois, elle n’établit pas que la carence dans le paiement des sommes dues serait la conséquence de la mauvaise foi de Madame [E] et elle ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement.

La SCI [F] est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [E], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [E] à payer à la SCI [F] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [A] [E] à payer à la SCI [F] la somme de 2 579,93 euros (deux mille cinq cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 3 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [A] [E] à payer à la SCI [F] la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la SCI [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [A] [E] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la convocation à l’état des lieux, du procès-verbal de constat du 24 janvier 2024 et de la signification de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [A] [E] à payer à la SCI [F] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 03 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS