MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025

Minute :

N° RG 24/00150 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GMZD

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE BOIS MARE, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 449 436 211, dont le siège social est sis 1, Hameau du Bois Mare – 76540 THEROULDEVILLE

Représentée par M^e Clifford AUCKBUR, Avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Frédéric DUFIEUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [Z]

né le 16 Décembre 1953 à VALOGNES (50700), demeurant 21 Route de Valmont – Apt 13 A – Rue du 8 Mai 1945 – 76540 THIERGEVILLE

Représenté par le CENTRE MAURICE BEGOUEN DEMEAUX exerçant une mesure de curatelle renforcée en vertu d’un jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des tutelles du Tribunal judiciaire du HAVRE en date du 23 Février 2024

CENTRE MAURICE BEGOUEN DEMEAUX, ès qualité de curateur de Monsieur [D] [Z], dont le siège social est sis 16 rue Paul Souday – 76062 LE HAVRE CEDEX

Représenté par Madame [H] [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 04 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2016, la SCI DE BOIS MARE a donné à bail à Monsieur [D] [Z] un logement situé Rue du 8 mai 1945, Le Bas de Thiergeville, appartement 13A, à THIERGEVILLE (76540), moyennant une loyer mensuel initial de 360 €.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, la SCI DE BOIS MARE a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour une somme de 1 508,95 € au titre des loyers et charges. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte en date du 14 juin 2024, la SCI DE BOIS MARE a fait assigner Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— déclarer la SCI DE BOIS MARE recevable et bien fondée en sa demande de résiliation,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du 19 juin 2023,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en cas de besoin,

— condamner Monsieur [D] [Z] à :

* 1 781,25 € au titre des loyers et charges dus au 24 juillet 2023, correspondant à :

Loyers : 1 621,26 €

Frais d’huissier : 88,35 €

Mise en demeure : 41 €

Lettre de rappel : 30,64 €

* Une somme mensuelle identique au loyer et charges revalorisés jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,

— juger que les loyers et accessoires du loyer non payés seront majorés de 10 %,

— juger que l’indemnité d’occupation sera majorée du double du loyer après la signification de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,

— assortir tout délai de grâce d’une clause de déchéance du terme,

— condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, celui de l’assignation, de la notification aux administrations et celui des actes d’exécution nécessaires au recouvrement des condamnations à venir au titre de la décision à intervenir,

— déclarer la décision à intervenir commune et opposable au CMBD,

— rappeler que la décision est exécutoire de droit.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 8 avril 2024 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 3 juin 2024. Cependant, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier, à l’audience du 4 novembre 2024, à 14h30, afin que la SCI DE BOIS MARE régularise la procédure à l’égard du CENTRE MAURICE BEGOUEN DEMEAUX (le CMBD), curateur de Monsieur [Z] suivant jugement du juge des tutelles en date du 23 février 2024.

A l’audience du 4 novembre 2024, la SCI DE BOIS MARE était représentée par Maître AUCKBUR, substitué par Maître DUFIEUX, qui a repris oralement les éléments contenus dans l’acte introductif d’instance et a indiqué que la dette avait été effacée à hauteur de 1 781,25 euros par une décision de la commission de surendettement des particuliers.

Monsieur [Z] était représenté par Madame [H] [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs. Elle a indiqué que Monsieur [Z] avait repris le paiement du loyer courant au mois de juin 2024 et qu’il y aura un rappel APL. Enfin, elle a précisé que Monsieur [Z] est à la recherche d’un logement plus adapté à sa situation financière et médicale et qu’il perçoit 1 100 € par mois au titre de sa retraite.

La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

Il a été demandé à la SCI DE BOIS MARE de produire, en cours de délibéré, un décompte de la dette complet et actualisé. Le document a été déposé le 26 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [Z] le 19 avril 2023. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de deux mois prévu au contrat qui s’applique. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Monsieur [Z] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime qui a été déclarée recevable le 11 juin 2024, soit plus de deux mois après la signification du commandement de payer du 19 avril 2023.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 juin 2023.

La commission de surendettement ayant rendu, le 13 août 2024, une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui n’a pas fait l’objet de recours de la part des créanciers, les effets de la clause résolutoire se trouvent donc suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la commission par application de l’article précité. La clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si le locataire s’acquitte pendant les deux années du loyer et des charges courantes.

Sur la dette locative

La SCI DE BOIS MARE produit un décompte à la date du 25 novembre 2024 dont il ressort qu’il y a un reliquat de dette suite à la décision d’effacement de la commission de surendettement du 13 août 2024 d’un montant de 1 356,24 € même s’il y a eu reprise intégrale du paiement des loyers depuis le mois de juin 2024.

Il convient, par conséquent, de condamner Monsieur [Z] à payer à la SCI DE BOIS MARE la somme de 1 356,24 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2024.

Sur les clauses pénales

En vertu de l’article 6 du code civil, on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce : « Est réputée non écrite toute clause : (…) i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, la clause pénale prévue au contrat prévoyant une majoration de 10% des sommes non payées à échéances exactes constitue une clause autorisant le bailleur à percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat au sens de l’article précité, de même que la clause qui prévoit que l’indemnité d’occupation sera majorée au double du loyer après la signification de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés. Ces clauses sont donc réputées non écrites.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI DE BOIS MARE de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z], partie perdante, est condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Z] est condamné à payer à la SCI DE BOIS MARE la somme de 450 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI DE BOIS MARE recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 29 septembre 2016 concernant le logement situé Rue du 8 Mai 1945, Le Bas de Thiergeville, appartement 13A, à THIERGEVILLE (76540) donné en location à Monsieur [D] [Z] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 20 juin 2023 ;

DIT que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant les deux ans qui suivent la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des particuliers Seine-Maritime ;

DIT que si Monsieur [D] [Z] paie son loyer et ses charges pendant ce délai de deux ans, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, due au titre du loyer et des charges courantes, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— qu’à défaut pour Monsieur [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI DE BOIS MARE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [D] [Z] soit condamné à verser à la SCI DE BOIS MARE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 20 juin 2023 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à la SCI DE BOIS DE MARE la somme de 1 356,24 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2024 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 avril 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 14 juin 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer à la SCI DE BOIS DE MARE la somme de 450 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’Etat dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE