TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23]

Affaire : [L] [W]

[R] [K]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 13] ([Adresse 7]) représenté par son syndic bénévole en exercice Mme [R] [K]

c/

[S] [J]

S.A.R.L. ACADE

S.A.S.U. ASSURANCES PILLIOT

S.A.S.U. I@D FRANCE

N° RG 24/00632 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-ITAS

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

Me [V] [C] – 26la SELAS BERNARDOT AVOCAT – 151la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES – 46la SELARL FRANCK PETIT AVOCATS – 101la SCP THEMIS AVOCATS & ASSOCIES – 110

ORDONNANCE DU : 04 JUIN 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

Mme [L] [W]

née le 16 Mars 1988 à [Localité 22] (COTE D’OR)

[Adresse 10]

[Localité 8]

Mme [R] [K]

née le 27 Avril 2002 à [Localité 23] (COTE D’OR)

[Adresse 11]

[Localité 8]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 13] ([Adresse 7]) représenté par son syndic bénévole en exercice Mme [R] [K]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représentés par Me [V] [C], demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

M. [S] [J]

né le 04 Avril 1992 à [Localité 22] (COTE D’OR)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 20], avocats au barreau de Dijon,

S.A.R.L. ACADE

[Adresse 14]

[Localité 8]

représentée par M^e Alexandre CIAUDO de la SCP THEMIS AVOCATS & ASSOCIES, demeurant [Adresse 18], avocats au barreau de Dijon,

S.A.S.U. ASSURANCES PILLIOT

[Adresse 26]

[Localité 19]

représentée par M^e Anne-Laure BERNARDOT de la SELAS BERNARDOT AVOCAT, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Jean-Sébastien DELOZIERE de la SCP DECOSTER CORRET DELOZIERE LECLERCQ, demeurant [Adresse 16], avocats au barreau de Saint-Omer, plaidant,

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.S.U. I@D FRANCE

[Adresse 1]

[Adresse 24]

[Localité 21]

représentée par M^e Franck PETIT de la SELARL FRANCK PETIT AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Emilie DECHEZLEPRETRE, demeurant [Adresse 17], avocat au barreau de Paris, plaidant,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 avril 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice des 12, 13 et 17 décembre 2024, Mme [L] [W], Mme [R] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à Dijon représenté par son syndic bénévole Mme [R] [K] ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé M. [S] [J], la SARL Acade et la SASU Assurances Pilliot en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société Acade, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1641 et 1645 du code civil, 15 al 2 de la loi du 10 juillet 1965, L731-1 al 1 et L731-4 du code de la construction et de l’habitation aux fins de voir ordonner une expertise et statuer ce que de droit sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, M. [S] [J] a fait assigner devant le juge des référés la SAS I@D France au visa des articles 145 et 331 du code de procédure civile et des articles 1991 et suivants du code civil aux fins de voir déclarer recevable et bien fondée la demande d’intervention de M. [J] à l’encontre de la société I@D France, de juger que la société I@D France devra intervenir à l’instance, d’ordonner que les opérations d’expertise, si elles sont ordonnées, seront communes et opposables à la société I@D France et de réserver les frais irrépétibles et les dépens.

Mme [L] [W], Mme [R] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 23] ont exposé que :

M. [J] a acquis une maison d’habitation située [Adresse 15] à [Localité 23] et a divisé la maison en deux appartements, effectuant d’importants travaux de rénovation en ce sens ;

il a mandaté la société Acade pour effectuer un diagnostic technique global le 7 août 2020 ;

suivant acte notarié du 19 octobre 2020, l’immeuble a été divisé en trois lots, dont deux lots principaux de logement et un lot secondaire de stationnement ;

selon acte de vente du 19 octobre 2020, M. [J] a vendu les lots 1 et 3 à Mme [W] et selon acte de vente du 11 juillet 2023, il a vendu le lot 2 à Mme [K] ;

la façade arrière de l’immeuble est en limite de propriété et un projet immobilier a été réalisé sur la parcelle jouxtant la copropriété ; à l’issue des travaux , Mme [K] a découvert des fissures sur la façade arrière de l’immeuble et il résulte d’un procès- verbal de constat d’huissier du 9 septembre 2022 avant l’ouverture du chantier du projet immobilier qu’une fissuration était constatée sur la façade arrière ;

Mme [W] sollicitait un expert privé qui, dans un rapport du 14 octobre 2024, confirmait des fissures en lézardes, relevait un mouvement important de charpente et un taux d’humidité de 73 % à l’intérieur de l’appartement de Mme [K] ;

par courrier recommandé avec avis de réception, le conseil des demandeurs mettaient en demeure M. [J] de procéder à ses frais à la réparation des fissures ;

les demandeurs font valoir qu’ils disposent d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de M. [J] en sa double qualité de constructeur non-réalisateur et de vendeur étant susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale et sur le fondement de la garantie des vices cachés, et au contradictoire de la société Acade en sa qualité d’entreprise intervenue pour analyser l’état apparent des parties communes et équipements communs.

M. [S] [J] a demandé au juge des référés de lui donner acte de ce qu’il émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise, d’ordonner que l’expertise soit réalisée aux frais des demandeurs et de réserver les dépens.

A l’appui de son assignation à l’encontre de la société I@D France, il a fait valoir que la vente des deux biens immobiliers a été effectuée par le biais de M. [O] [I], agent commercial mandataire en immobilier indépendant affilié au réseau I@D France et que sa responsabilité en qualité de mandataire est susceptible d’être engagée.

La société Acade a demandé au juge des référés de lui donner acte de ses protestations et réserves, en ne s’opposant pas à la demande d’expertise et de réserver les dépens.

La SASU Assurances Pilliot a demandé au juge des référés de constater qu’elle n’est pas assureur de la société Acade mais simple courtier et a demandé sa mise hors de cause, en soutenant que la société Acade a souscrit une assurance multirisque professionnelle auprès de la compagnie VHV Allgemeine Versicherungen AG, société de droit allemand et qu’elle agit pour sa part en simple courtier qui n’a pas vocation à porter le risque assurantiel.

La société I@D France a demandé au juge des référés de :

— ordonner la jonction de la procédure avec la procédure en intervention forcée qu’elle a diligentée à l’encontre de M. [O] [I] ;

— réserver les droits de la société I@D France, celle-ci formulant ses plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire formée par les demandeurs ;

— rendre communes et opposables les opérations d’expertise sollicitées par les demandeurs à M. [O] [I] ;

— condamner M. [O] [I] à relever et garantir la société I@D France de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— réserver les frais irrépétibles et les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de mise hors de cause de la SASU Assurances Pilliot

Il résulte du contrat multirisque professionnelle souscrit par la société Acade que l’assureur est la compagnie VHV Allgemeine Versicherungen AG, société de droit allemand, tandis que la SASU Assurances Pilliot, courtier en assurance, agit comme mandataire de cette société.

Il convient dès lors de la mettre hors de cause.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction , s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Eu égard aux pièces versées à la procédure, s’agissant notamment du procès-verbal de constat de Me [D], commissaire de justice, de l’expertise privée de M. [H] et des photographies du promoteur la SCCV [Localité 23] Bd de l’Ouest, Mme [L] [W], Mme [R] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 23] justifient d’un motif légitime à voir ordonner, en application de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise judiciaire à leur frais avancés pour vérifier l’existence des désordres allégués et en déterminer les causes, les défendeurs qui formulent protestations et réserves ne s’opposant pas à ladite mesure d’instruction.

La présente ordonnance et les opérations d’expertise seront communes et opposables à la société I@D France.

Il ne peut être statué en l’état sur les demandes de la société I@D France à l’encontre de M. [O] [I] dès lors que l’instance engagée à son encontre par la société I@D France n’a pas pu être jointe à la présente instance et que M. [I] n’est pas attrait à la procédure à ce stade.

Sur les dépens

Mme [L] [W], Mme [R] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] sont provisoirement condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Mettons hors de cause la SAS Assurances Pilliot ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [B] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Mail: [Courriel 25]

expert près la cour d’appel de [Localité 23], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre au [Adresse 11] à [Localité 23] ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission et notamment les rapports d’expertise privée, constats de commissaire de justice, photographies ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige ;

6. Retracer l’ensemble des travaux réalisés sur l’immeuble au cours des dix années précédant la vente, décrire ces travaux et identifier les personnes, professionnels ou pas , ayant réalisé ces travaux ;

7. Examiner l’immeuble afin de vérifier l’existence des désordres allégués dans l’assignation ; rechercher si la façade arrière de l’immeuble et la toiture présentent des défauts, désordres, vices, malfaçons, non-conformités et produire toutes photographies utiles ;

8. Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ;

9. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ;

10. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

11. Donner son avis technique sur la date d’apparition des fissures constatées le cas échéant sur la façade arrière de l’immeuble , dire si elles étaient visibles le jour où la société Acade a réalisé son diagnostic technique global ;

12. Dire si les désordres constatés dans les parties communes et sur les parties privatives pouvaient être décelées par Mme [W] et Mme [K] lors des visites préalables à l’achat ;

13. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

14. Autoriser si nécessaire les travaux devant être effectués en urgence ;

15. Dans le cas d’impossibilité technique d’exécution desdits travaux, proposer une évaluation de diminution consécutive de la valeur vénale de l’ouvrage ;

16. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par les demandeurs ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 5 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [L] [W], Mme [R] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à Dijon à la régie du tribunal au plus tard le 15 juillet 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 décembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déclarons la présente ordonnance et les opérations d’expertise à venir communes et opposables à la société I@D France ;

Disons n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de la société I@D France à l’encontre de M. [I] non attrait à la procédure à ce stade ;

Condamnons provisoirement Mme [L] [W], Mme [R] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] à [Localité 23] aux dépens.

Le Greffier Le Président