MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

Minute :

N° RG 24/01107 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVZD

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [I], demeurant 100 rue Georges Lafaurie – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Pascal HUCHET, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [E]

né le 29 Août 1977 à LE HAVRE (76), demeurant 8 impasse des Remparts – RDC – 76290 MONTIVILLIERS

Non comparant ni représenté

Madame [T] [M]

née le 26 Août 1977 à LE HAVRE (76600), demeurant 8 impasse des Remparts – RDC – 76290 MONTIVILLERS

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 avril 2013, prenant effet au 1er mai 2013, Monsieur [J] [I] a donné à bail à Monsieur [X] [E] et Madame [T] [M] un logement situé 8 impasse des Remparts, rez-de-chaussée, à MONTIVILLIERS (76290), moyennant un loyer mensuel initial de 840 €, outre une provision sur charges de 70 €.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, Monsieur [I] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 4 561 € au titre d’un arriéré de loyer et charges, arrêtée au 30 janvier 2024. Les loyers impayés n’ayant pas été régularisés et le loyer courant n’étant toujours pas réglé régulièrement, par acte en date du 22 octobre 2024, Monsieur [I] a fait assigner Monsieur [E] et Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation passé entre les parties pour inexécution grave des obligations du contrat,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef desdits locaux loués ainsi que de ses biens s’y trouvant, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, et même au besoin avec l’assistance de la force publique,

— autoriser, le cas échéant, le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls du défendeur, dans l’attente qu’il soit statué sur le sort des biens par la juridiction compétente,

— condamner Monsieur [E] et Madame [M] au paiement des sommes suivantes :

* 4 720 € en principal au titre des loyers et charges, suivant décompte arrêté au 30 août 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

* Les loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,

* Les indemnités d’occupation irrégulière du jour du jugement à intervenir, jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux,

* Le tout avec intérêts légaux,

* La somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [E] et Madame [M] aux frais et dépens, qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

A l’audience du 3 mars 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, Monsieur [I] était représenté par Maître [D], qui a actualisé la dette à la somme de 9 502 € au 2 février 2025 et a déposé son dossier.

Monsieur [E] et Madame [M], cités par procès-verbaux de remise à étude, n’ont pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil applicable dispose : “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

En outre, par application combinée des articles 1728 et 1741 du code civil, le juge peut prononcer la résiliation du bail en cas de manquement du preneur à son obligation de paiement des loyers.

Le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et des charges peut constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du bail. Il convient, à cet égard, de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré et des raisons de la carence du locataire.

En l’espèce, le commandement de payer les loyers a été signifié à Monsieur [E] et Madame [M] le 16 février 2024, pour un arriéré de loyer et charges de 4 561 € au 30 janvier 2024. Ils n’ont pas régularisé la situation et il résulte du décompte locatif arrêté à la date du 24 février 2025 que la dette s’est accrue en l’absence de paiements réguliers pour atteindre la somme de 9 344 € à cette date.

De tels manquements graves et renouvelés de Monsieur [E] et Madame [M] à leurs obligations justifient que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail à leurs torts, laquelle prend effet au jour du jugement, et que soit ordonnée, en conséquence, la libération des lieux et le cas échéant leur expulsion, ainsi que celle tous occupants de leur chef. Il sera rappelé en outre que le sort du mobilier est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [I] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [I] justifie par la production d’un décompte de ce que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 9 344 € au 24 février 2025, déduction faite d’une somme de 158 €, qui correspond à un paiement effectué par Monsieur [E] et Madame [M] le 26 janvier 2024 qui apparaît sur le décompte arrêté au 22 octobre 2024 mais qui n’est repris sur le décompte actualisé au 24 février 2025. Monsieur [E] et Madame [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de les condamner à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [E] et Madame [M], partie perdante, sont condamnés aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [E] et Madame [M] sont condamnés à verser à Monsieur [I] la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [J] [I] recevable en sa demande de résiliation de bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 17 avril 2013, concernant le logement situé 8 impasse des Remparts, rez-de-chaussée, à MONTIVILLIERS (76290) donné en location à Monsieur [X] [E] et Madame [T] [M], à compter de la présente décision ;

DIT que Monsieur [X] [E] et Madame [T] [M] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [X] [E] et Madame [T] [M] de libérer de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés 8 impasse des Remparts, rez-de-chaussée, à MONTIVILLIERS (76290) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [E] et Madame [T] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [J] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] et Madame [T] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 860 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 5 mai 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] et Madame [T] [M] à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 9 344 euros (neuf mille trois cent quarante-quatre euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] et Madame [T] [M] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de la signification de l’assignation du 22 octobre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] et Madame [T] [M] à payer à Monsieur [J] [I] la somme de 450 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 05 MAI 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE