N° RG 24/01039 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6MT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/01039 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6MT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître [E] [J]

Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Maître [E] [J]

Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

07 MARS 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

[Adresse 11],

Immatriculée au R.C.S de [Localité 12]

sous le n° 568 501 415

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [C] [S]

née le 04 Mars 1992 à [Localité 12]

Monsieur [H] [R]

né le 29 Juillet 1987 à [Localité 12]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître [E] [J],

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 306

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mars 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 août 2023, la SAEML HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [C] [S] et Monsieur [H] [R] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mars 2024.

Par acte d’huissier délivré le 20 juin 2024, la [Adresse 11] a fait assigner Madame [C] [S] et Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit des baux conclus entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail

En conséquence,

— Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer à titre de provision, la somme de 1916,01€ au titre des arriérés selon décompte arrêté à la date du 29 mai 2024 (sauf à parfaire),

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 604,78 €, outre les charges qui sera indexée de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi, à compter de la résiliation du bail,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner conjointement et solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 mars 2024.

Chacune des parties a constitué avocat.

L’affaire a été examinée à l’audience du 07 janvier 2025 au cours de laquelle chacune des parties, représentée par son conseil, a comparu.

Le bailleur a repris les termes de son assignation, actualisant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 2674,67 €, observant que le dernier règlement de 185 euros effectué la veille, tel que justifié par la partie adverse, n’avait pas été comptabilisé.

Les défendeurs se sont référés à leurs conclusions déposées le jour même, aux termes desquelles ils sollicitent le débouté de l’intégralité des demandes et à titre infiniment subsidiaire, et demandent de suspendre le congé délivré par le bailleur, suspendre la demande d’expulsion immédiate et dire que les frais et dépens seront mis à la charge de la partie demanderesse.

Ils ont fait valoir qu’ils ont saisi la commission de surendettement qui a déclaré leur demande recevable en date du 05 novembre 2024 et a orienté leur dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que l’arriéré locatif réclamé doit faire l’objet d’un effacement à hauteur de la créance retenue par la commission dans son état détaillé des dettes, qu’ils contestent dès lors l’acquisition de la clause résolutoire qui porte sur une dette effacée.

Ils ont précisé qu’ils ont repris le paiement du loyer courant, que des délais de paiement peuvent le leur être accordés, et que dans cette hypothèse, la demande de constatation de résiliation du bail ne peut être accueillie.

Il convient de se reporter aux écritures susvisées des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Régulièrement autorisés, les défendeurs ont produit en cours de délibéré la décision rendue par la commission de surendettement en date du 07 janvier 2025 imposant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat du bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VIII, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer et les charges récupérables sont payables mensuellement à terme échu, au plus tard le dernier jour du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus deux mois après un commandement de payer devenu infructueux.

Par acte d’huissier du 26 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 1.591,88 €.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 27 mai 2024.

Il ressort toutefois des pièces versées aux débats que par décision du 07 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [C] [S] et Monsieur [H] [R].

Il n’est pas contesté que les locataires ont repris le paiement du loyer courant résiduel avant l’audience.

Les locataires remplissent dès lors les conditions posées par l’article 24 VIII précité.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant la mesure d’effacement, soit jusqu’au 06 janvier 2027, dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient cependant de rappeler que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et qu’il appartiendra notamment aux locataires de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article L. 741-2 du Code de la Consommation, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 31 décembre 2024 que, compte-tenu de l’effacement de la dette locative au 07 janvier 2025 par l’effet du rétablissement personnel, le défendeur ne se trouve aujourd’hui redevable d’aucun arriéré au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de décembre 2024 inclus.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [S] et Monsieur [H] [R] qui succombent principalement, supporteront in solidum les dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS la demande régulière et recevable,

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation liant les parties ont été acquis à la date du 27 mai 2024 ;

SUSPENDONS, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire, jusqu’au 07 janvier 2027 ;

RAPPELONS que si les locataires s’acquittent intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant, majoré des charges et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

1°) la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 27 mai 2024 ;

2°) faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef de l’appartement situé [Adresse 2], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

3°) les défendeurs seront condamnés solidairement à payer à la SAEML HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux [Adresse 10], augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTONS la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande de paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNONS in solidum Madame [C] [S] et Monsieur [H] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

REJETONS la demande formée par la SAEML [Adresse 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA