MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 24/01245 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GWWM

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Amandine DOMINGUES de la SCP DPCMK, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [M]

né le 07 Octobre 1990 à LE HAVRE (76600), demeurant 19 Bis rue de Zurich – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 05 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

XPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2020, la SCI LIGNE.INVEST a donné à bail à Monsieur [W] [G] qui a changé de nom le 2 août 2023 pour s’appeler désormais Monsieur [M], un logement situé 19 bis rue de Zurich, RDC gauche, au Havre (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 510 €, outre une provision sur charges de 25,80 €.

Par convention dématérialisée en date du 30 novembre 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par la bailleresse suite à divers incidents de paiement.

Par acte du commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [W] [M] un commandement de payer la somme principale de 2 236 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 21 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— La déclarer recevable en son action,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner Monsieur [W] [M] à lui payer la somme de 5 565,50€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 sur la somme de 2 242 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [W] [M] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [W] [M] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [W] [M] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 5 mai 2025 lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître Roger LEMONNIER, substitué par Maître DOMINGUES qui s’est rapporté à l’assignation et a actualisé sa créance à la somme de 8 426,40 € au jour de l’audience.

Monsieur [W] [M], comparant en personne, indique avoir changé de nom et s’engage à produire en cours de délibéré son acte de naissance à jour. Il expose être en arrêt-maladie depuis le mois de novembre 2023 et avoir eu une chute très importante de ses revenus. Il est difficile de lui diagnostiquer sa maladie. Il n’a pas fait de démarches car il était en dépression. Il perçoit 1 000 € par mois au titre des indemnités journalières. Désormais, il a mis en place des démarches et il est suivi par une assistante sociale. Il réfléchit à déposer un dossier de surendettement et il va voir s’il peut obtenir des aides auprès de la CAF suite à sa chute de revenus. Il cherche à changer de logement.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Monsieur [M] a produit en cours de délibéré son acte de naissance d’où il résulte qu’il a changé son nom de [G] pour celui de [M] le 2 août 2023.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Au préalable, il est précisé qu’aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’étant soulevé, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 1er juillet 2024, soit 2 mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 22 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 5 mai 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 5 juin 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 5 juin 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [M] le 30 avril 2024 pour un montant de 2 236€ en principal.

Le locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence du locataire ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 1er juillet 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [M], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 29 avril 2025 dont il ressort que la créance du garant est de 8 426,40 €.

Il conviendra donc de condamner le défendeur à payer cette somme au titre des arriérés de loyers et charges garantis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et arrêtée au 29 avril 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juillet 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée à la bailleresse dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire à la bailleresse ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits de la bailleresse aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler aux bailleurs dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [M], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] est condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 19 bis rue de Zurich, RDC gauche, au Havre (76600) donné en location à Monsieur [W] [M] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 1er juillet 2024 ;

DIT que Monsieur [W] [M] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [M] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 19 bis rue de Zurich, RDC gauche, au HAVRE (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par la bailleresse ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 426,40 euros au titre de la garantie des paiements de loyers arrêtée au 29 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande contraire ou non conforme ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 avril 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 21 novembre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE