MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

Minute :

N° RG 25/00162 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZDX

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. CLIN D’OEIL, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 531 163 160, dont le siège social est sis 10 bis Chemin de Saint Andrieu – 76930 OCTEVILLE SUR MER

Représentée par M^e Caroline LECLERCQ, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [L]

né le 21 Octobre 1989 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 34, rue des Ormes – 76700 SAINT-LAURENT-DE-BREVEDENT

Comparant en personne

Madame [G] [D]

née le 10 Janvier 1989 à HARFLEUR (76700), demeurant 34, rue des Ormes – 76700 SAINT-LAURENT-DE-BREVEDENT

Représentée par Monsieur [U] [L], son concubin, muni d’un pouvoir

Monsieur [V] [L]

né le 05 Décembre 1969 à GONFREVILLE L’ORCHER (76700), demeurant 4 rue Docteur Bellot – Bellarmato – 76620 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Madame [T] [K] épouse [L]

née le 28 Décembre 1971 à LE HAVRE (76600), demeurant 29 rue Eugène Landoas – 76620 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 mars 2015, la société civile immobilière CLIN D’ŒIL (ci-après « la SCI ») a consenti à Monsieur [U] [L] et à Madame [G] [D] un bail concernant un logement situé 34 rue des Ormes à Saint-Laurent-de-Brèvedent (76700), moyennant un loyer mensuel initial de 1 100 euros.

Par actes sous signature privée en date du 28 mars 2015, Monsieur [V] [L] et Madame [T] [K] épouse [L] se sont portés cautions solidaires, sans bénéfice de division ni de discussion, des engagements de Monsieur [U] [L] et de Madame [G] [D] jusqu’au 1er avril 2027 et dans la limite de la somme de 158 400 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, dénoncé aux cautions par actes du 28 octobre 2024, la SCI a fait délivrer à Monsieur [U] [L] et à Madame [G] [D] un commandement de payer la somme de 11 938,64 euros au titre des loyers impayés et visant la clause résolutoire.

La dette locative n’ayant pas été régularisée, la SCI a fait assigner Monsieur [U] [L] et Madame [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024 aux fins de voir :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;En conséquence :Débouter Monsieur [U] [L] et Madame [G] [D] de toute demande d’octroi de délais de paiement ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] et de Madame [G] [D] et de tous occupants de leur chef ;Condamner solidairement Monsieur [U] [L], Madame [G] [D], Monsieur [V] [L] et Madame [T] [K], épouse [L] à lui payer la somme de 14 348,66 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 938,64 euros à compter du 15 octobre 2024 et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ;Condamner solidairement Monsieur [U] [L], Madame [G] [D], Monsieur [V] [L] et Madame [T] [K], épouse [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1 205,01 euros, avec réévaluation légale et jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner in solidum Monsieur [U] [L], Madame [G] [D], Monsieur [V] [L] et Madame [T] [K], épouse [L] aux dépens ;Condamner in solidum Monsieur [U] [L], Madame [G] [D], Monsieur [V] [L] et Madame [T] [K], épouse [L] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, la SCI sollicite l’application de la clause résolutoire contenue dans le bail, conformément aux dispositions des articles 7 et 24, V de la loi du 6 juillet 1989, dans la mesure où le commandement de payer est demeuré infructueux.

Concernant sa demande subsidiaire de résiliation du bail, la SCI énonce que Monsieur [U] [L] et Madame [G] [D] ne respectent pas de manière constante leur obligation de paiement du loyer, ce qui caractérise une violation répétée du bail en application de l’article 1224 du code civil.

A l’audience du 3 mars 2025, la SCI, représentée par Maître Caroline LECLERCQ, s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 1 205,01 euros à la date du 27 février 2025.

Monsieur [U] [L] a comparu en personne et a représenté Madame [G] [D], sa concubine. Il demande des délais de paiement et à pouvoir rester dans les lieux. Il indique avoir procédé au paiement de la somme de 1 205,01 euros le 27 février 2025, avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de décembre 2024 et justifie être à jour des loyers par le dernier virement effectué le 27 février 2025 d’un montant de 1 205,01 euros. Il ajoute percevoir un salaire mensuel de 3 500 euros, tandis que Madame [G] [D] a des revenus mensuels compris entre 2 000 et 3 000 euros. Monsieur [V] [L] aurait des revenus mensuels variant entre 3 500 et 4 000 euros.

Monsieur [V] [L] et Madame [T] [L], tous deux cités par acte remis à étude, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative du preneur est notifiée, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience.

Par conséquent, son action est recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2014-1543 du 19 décembre 2014 applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue au bail pour un montant de 11 938,64 euros a été signifié à Monsieur [U] [L] et à Madame [G] [D] le 15 octobre 2024. Il a également été signifié aux cautions le 28 octobre 2024.

Il résulte des débats que celui est à zéro. Certes, les défendeurs n’ont pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois, mais ils se sont acquittés de l’intégralité de la dette locative.

Or en application des dispositions des alinéas 3 et suivants de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 relative à l’exclusion, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que les défendeurs étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il ressort des débats que le non-paiement des loyers à leurs échéances, résultent des difficultés économiques et financières rencontrées par les défendeurs et non d’une volonté de ne pas respecter leurs engagements contractuels qu’ils ont respectés jusqu’alors pendant toute la durée du bail, soit depuis 10 ans.

Enfin, il ne saurait être reproché aux défendeurs, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur et à traiter les locataires qui régularisent leur situation comme ceux qui ne règlent pas, de s’être abstenus d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que le juge des contentieux de la protection n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il appartient au juge des contentieux de la protection de restituer, à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de débouter la SCI CLIN D’ŒIL de sa demande de constat de résiliation du contrat de bail et de ses demandes annexes.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [U] [L], Madame [G] [D], Monsieur [V] [L] et Madame [T] [K] épouse [L], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Condamnés aux dépens, Monsieur [U] [L], Madame [G] [D], Monsieur [V] [L] et Madame [T] [K], épouse [L] seront condamnés in solidum à verser à la SCI une somme qu’il est équitable de fixer à 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI CLIN d’ŒIL recevable en sa demande de résiliation de bail ;

DEBOUTE la SCI CLIN d’ŒIL de sa demande de constatation de résiliation du bail et d’expulsion des locataires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L], Madame [G] [D], Monsieur [V] [L] et Madame [T] [K] épouse [L] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer en date du 15 octobre 2024, de la signification de l’assignation du 30 décembre 2024 et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [L], Madame [G] [D], Monsieur [V] [L] et Madame [T] [K] épouse [L] à payer à la société civile immobilière CLIN d’ŒIL la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le 05 MAI 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE