TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/57178 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52MC

AS M N° : 4

Assignation du :

04 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 janvier 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. J A N

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0335

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MAMS

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 3 août 1998, la SCI JAN a consenti à Madame [N] [L], agissant au nom d’une société en cours de constitution dénommée MAMS, un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] à Paris 8ème.

Le 2 avril 2001, un avenant a été régularisé entre la SCI JAN et la SARL MAMS portant sur la location des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 225.000 francs (34.301,03€).

Le 30 juillet 2024, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer la somme de 24.634,70 euros au titre de la dette locative échue à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI JAN a, par exploit délivré le 4 octobre 2024, fait citer la SARL MAMS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 août 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 34.362,38€ au titre de la dette locative échue au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la condamner au paiement par provision de la somme de 6872,47€ au titre de la clause pénale insérée au bail,

— ordonner la conservation du dépôt de garantie de 13512,78€ à titre d’indemnité provisionnelle,

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours majoré de 50% soit la somme de 7293,51€ jusqu’à libération des lieux,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer (298,44€) et de l’état d’endettement (65,42€).

La requérante sollicite à l’audience le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 7 : CLAUSE RESOLUTOIRE du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’une seule fraction de loyer, provision pour charges, charges et accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement délivré le 30 juillet 2024 mentionne bien le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 précité, vise la clause résolutoire et précise l’intention du bailleur de s’en prévaloir. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il comprend également un décompte permettant au locataire d’en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois, comme cela résulte du décompte produit qui établit qu’aucun versement n’a été effectué depuis le 24 avril 2024, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 31 août 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, l’indemnité d’occupation due par le preneur sera égale au dernier loyer majoré de 50%, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le seul juge du fond. Dès lors, cette demande de majoration se heurte à une contestation sérieuse.

De surcroît, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la clause pénale et à la conservation du dépôt de garantie, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait y avoir lieu à référé sur aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

En l’espèce, la défenderesse sera condamnée au paiement d’une somme non sérieusement contestable de 34.362,38€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 24.634,70€ et à compter du 4 octobre 2024 sur le surplus.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1800 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer (240,54€) et la levée de l’état d’endettement (65,42€).

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 31 août 2024 ;

Disons que la SARL MAMS devra libérer les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL MAMS à payer à la SCI JAN :

* la somme de 34.362,38 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 10 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 24.634,70€ et à compter du 4 octobre 2024 sur le surplus ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, sur la demande au titre de la clause pénale et sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la SARL MAMS au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer (240,54€) et la levée de l’état d’endettement (65,42€) ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN