MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00325 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G2CK

NAC : 5AE Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

DEMANDERESSE :

Madame [J] [M]

née le 29 Mai 1951 à RABAT (MAROC), demeurant 7 rue Léon Paulet – 13008 MARSEILLE

Représentée par M^e Isabelle MISSOTY substituée par M^e Amandine DOMINGUES, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Madame [B] [V]

née le 28 Janvier 1992 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 311 rue de Saint Exupéry – 76170 LILLEBONNE

Représentée par M^e Romain LEMETAIS substitué par M^e Sonia BAUDELET, Avocats au barreau du HAVRE

Monsieur [D] [V]

né le 15 Décembre 1991 à CAEN (14000), demeurant 311 rue Saint Exupéry – 76170 LILLEBONNE

Représenté par M^e Romain LEMETAIS substitué par M^e Sonia LEMETAIS, Avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 23 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2020, prenant effet au 19 décembre 2020, Madame [J] [M] a donné à bail à Monsieur [D] [V] et Madame [B] [V] une maison située 12 rue du Président Robert-André, à PORT-JEROME-SUR-SEINE (76630), moyennant un loyer mensuel de 920 €, outre une provision sur charges de 15 €.

Madame [M] a fait délivrer aux locataires un congé pour vente avec offre d’achat en date du 30 mai 2023. Les époux [V] n’ont pas souhaité acquérir le bien et ils devaient donc quitter le logement au plus tard le 18 décembre 2023. Ils ont rencontré des difficultés pour trouver un nouveau logement et Madame [M] leur a accordé un nouveau délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 janvier 2024. Les époux [V] n’ont pas quitté le logement dans ce délai et Madame [M] les a fait assigner devant en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’expulsion. Une ordonnance de référé ordonnant l’expulsion des locataires a été rendue le 27 juin 2024.

Le 14 octobre 2024, Madame [V] a déposé les clés du logement à l’étude de Maître [G] qui a convoqué les parties à un état des lieux de sortie le 24 octobre 2024. Lors de cet état des lieux de sortie, les époux [V] ont mandaté Madame [H] [Y] et Madame [E] [A] pour les représenter.

Madame [M] invoque des dégradations locatives imputables aux locataires dans l’ensemble du logement qui l’ont forcé à exposer des frais pour la remise en état dont elle sollicite le remboursement par Monsieur et Madame [V], ainsi qu’un reste de dette locative.

Par acte du 28 mars 2025, Madame [M] a fait assigner Monsieur et Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de ses conclusions, de :

— débouter Monsieur et Madame [V] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 209,80 € au titre du partage des frais de constat d’état des lieux de sortie,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 12 638,51 € au titre des travaux de nettoyage et de réfection du bien sis 12 rue du Président Robert-André à PORT-JEROME-SUR-SEINE (76330),

— rappeler aux époux [V] qu’ils sont tenus de lui payer la somme de 422,26 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er au 14 octobre 2024 et la somme de 325€ au titre des taxes pour les ordures ménagères de 2024 et 2025, selon ordonnance de référé en date du 27 juin 2024,

— déduire de ces sommes les 920 € retenus au titre du dépôt de garantie,

— condamner Monsieur et Madame [V] in solidum au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur et Madame [V] in solidum aux entiers dépens.

Monsieur et Madame [V] contestent être à l’origine de la plupart des dégradations locatives évoquées par Madame [M]. Ils indiquent que le logement présentait durant toute la durée du bail un caractère indécent et sollicitent une condamnation de Madame [M] au titre de leur préjudice de jouissance ainsi qu’à des dommages et intérêts car ils estiment la procédure abusive.

Aux termes de leurs conclusions, Monsieur et Madame [V] demandent au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— débouter Madame [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions comme n’étant pas fondées, exception faite des demandes suivantes :

* 150 € au titre des frais de réparation de la porte d’entrée,

* 200 € au titre des frais d’évacuation des déchets du jardin,

* 325 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

A titre reconventionnel,

— condamner Madame [M] à leur payer la somme de 245 € au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, outre 24,50€ par mois à titre d’intérêts à compter du 24 décembre 2024,

— condamner Madame [M] à leur payer la somme de 14 106,82 € au titre du préjudice de jouissance ayant résulté de l’insalubrité du bien loué,

— condamner Madame [M] à leur payer la somme de 2 500 € au titre de la procédure abusive,

A titre subsidiaire,

— leur accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois pour s’acquitter des sommes auxquelles ils seraient condamnés à l’égard de Madame [M],

En tout état de cause,

— débouter Madame [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamner Madame [M] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 23 juin 2025, Madame [M] était représentée par Maître MISSOTY, substituée par Maître DOMINGUES, qui a déposé son dossier. Il convient de se reporter à ses « conclusions » pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse.

Monsieur et Madame [V] étaient représentés par Maître LEMETAIS, substitué par Maître BAUDELET, qui a déposé son dossier. Il convient de se reporter à ses « conclusions devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire du HAVRE » pour un plus ample exposé de prétentions et moyens des défendeurs.

La décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte compris dans la lettre recommandée avec accusé de réception envoyée par Maître [G] aux époux [V] en date du 12 décembre 2024, comportant décompte des sommes dues, que les défendeurs doivent une somme de 747,26 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er au 14 octobre 2025 à hauteur de 422,26 € et des taxes pour les ordures ménagères à hauteur de 325 €.

Monsieur et Madame [V] soutiennent avoir soldé leur dette locative lors de la libération des lieux en octobre 2024. Ils versent aux débats une attestation de paiement de la CAF qui indique un versement effectué par la CAF à Madame [M] au titre de l’APL et soutiennent que ce versement a soldé la dette d’indemnité d’occupation réclamée à hauteur de 422,26 €. Cependant, il ressort de ce document que le versement de 466 € a été versé pour le mois de septembre 2024 et non pas pour le mois d’octobre 2024. Monsieur et Madame [V] sont donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 747,26 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais de nettoyage et de réparations locatives

L’article 1103 du code civil code dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) »

L’article 22 de cette même loi dispose que le dépôt de garantie prévu au contrat de location permet de garantir l’exécution par le locataire de ses obligations locatives.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Les locataires ont occupé le logement du 19 décembre 2020 au 14 octobre 2024, soit pendant environ 3 ans et 10 mois. Par ailleurs, ils sont parents de six jeunes enfants. Il convient donc de prendre en considération la durée de la période d’occupation ainsi que de la composition de la famille ayant utilisé le logement dans la détermination d’un taux d’usure à appliquer.

Madame [M] produit plusieurs factures suite aux travaux de remise en état qu’elle a effectués dans le logement.

Concernant les extérieurs, Madame [M] verse aux débats une facture de la société [P] [S] d’un montant de 1 300€ en date du 19 novembre 2024 pour une remise en état de l’extérieur, comprenant le rebouchage de trous dans la pelouse, l’enlèvement d’excréments, le taillage des haies, l’enlèvements de divers objets et déchets, la réparation du portillon et le nettoyage du portail.

Les défendeurs contestent ces désordres, exception faite des objets et déchets encombrant le jardin dont ils reconnaissent être responsables. Selon eux, les photographies du constat d’huissier versé aux débats ne permettent pas d’établir le manquement à l’obligation de tonte de pelouse ou d’entretien des haies. Ils prétendent que les trous évoqués ne sont que des traces de passage qui sont corrélées avec un usage normal du jardin et indiquent qu’aux termes de l’état des lieux d’entrée, les massifs étaient dans un état moyen d’entretien.

Cependant, il ressort clairement du constat d’huissier et des photographies en annexe que les époux [V] ont manqué à leur obligation d’entretien des espaces extérieurs et que « le jardin apparaît avoir souffert d’un manque d’entretien ». La pelouse n’est pas entretenue et les trous qui sont illustrés, notamment sur les photographies n°11 et 13, sont très importants et ne correspondent pas à un usage normal du jardin, de même que la présence d’excréments d’animaux. Il ressort des constations de Maître [G] que plusieurs haies n’ont pas été taillées. Des objets et déchets ont été abandonnés sur le terrain par les locataires, qui ne contestent pas ce dernier point.

Monsieur et Madame [V] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 1 300 € pour ces dégradations.

Madame [M] verse également aux débats une facture de la société BAIES NATURE en date du 16 décembre 2024, d’un montant de 150€ pour la réparation de la porte d’entrée. Les époux [V] ne contestent pas être à l’origine de cette dégradation et ils seront condamnés solidairement à la somme de 150 € à ce titre.

Madame [M] produit, en outre, une facture de la SAS BACHELET RENOVATION en date du 7 février 2025 d’un montant de 2 003,10 € TTC pour la rénovation des parquets dans le salon-séjour, le bureau et les escaliers.

Il ressort cependant de l’état des lieux d’entrée, concernant le salon-séjour, qu’il y avait lors de l’entrée des locataires dans les lieux des « tâches au parquet – état d’usage – tâches de brulure » et de même, qu’il y avait « quelques traces au parquet » dans le bureau. Concernant l’escalier, l’état des lieux d’entrée dans le logement fait état de « marches en état moyen d’usage » et d’une « rambarde 2 » qui « bouge ».

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les parquets en question n’ont pas été pris par les locataires dans un bon état et Madame [M] ne justifie pas qu’ils aient dégradé ces parquets plus qu’ils ne l’étaient déjà outre un taux d’usure à prendre en considération. Madame [M] est donc déboutée de sa demande à ce titre.

Madame [M] verse ensuite aux débats une facture de la société [P] [S] en date du 20 février 2025 pour un montant de 830 € pour la remise en état du grenier, comprenant la remise en état de l’isolation, le nettoyage des sols et la pose d’une porte.

Les époux [V] contestent être à l’origine des désordres allégués. Ils invoquent l’état des lieux d’entrée qui indique des traces sur le parquet et des trous non rebouchés dans la pièce en question.

Cependant, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le sol dans le grenier était un lino en bon état et que les murs étaient en lambris, également en bon état. Il ressort du constat d’huissier de sortie qu’une partie du lino a été retirée et que le sol est « en panneaux d’agglomérés à l’état brut » et que « l’isolant est en grande partie apparent ».

Il ressort de ces constatations que les travaux de remise en état du grenier ont été rendus nécessaires par les locataires pour ce qui est de la remise en état de l’isolation et nettoyage des sols. Aucune porte n’étant mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, la pose d’une porte pour séparer la pièce lambrissée et la partie grenier ne saurait être mise à la charge des locataires. La facture ne détaillant pas les différents postes de facturation, la juridiction estime devoir condamner les locataires à la somme de 500 € à ce titre.

Madame [M] produit également deux factures de la société [P] [S], en date des 7 et 19 novembre 2024, la première d’un montant de 2 300€ pour la désinfection et le nettoyage de l’ensemble de la maison et la seconde pour la remise en état de la maison, comprenant la réfection des murs et la remise en état de l’électricité pour un montant de 5 600 €.

Les époux [V] contestent être redevables de ces sommes. L’état des lieux d’entrée démontre en effet un état globalement moyen de la maison, notamment « quelques traces sur les murs » du bureau, un « papier peint rebouché » dans le séjour, de nombreux trous non rebouchés.

Cependant, il ressort des constatations et des photographies de Maître [G] lors du constat d’état des lieux de sortie que des dégradations plus importantes sont apparues, notamment des grosses traces de salissures sur les murs, du papier peint déchiré, des moisissures sur les murs de la cuisine. Il est évident qu’au vu de l’état des lieux de sortie et des photographies produites que non seulement les locataires n’ont pas entretenu le bien mais qu’ils l’ont dégradé également.

L’absence d’entretien et les dégradations leur sont donc imputables. Par conséquent, la facture de nettoyage de la totalité de la maison est due. Les époux [V] sont donc condamnés solidairement à payer la somme de 2 300 € à ce titre. Pour la remise en état du logement, il convient de prendre en compte l’état moyen du logement lors de la prise des lieux ainsi qu’un taux d’usure relativement à la durée de l’occupation des lieux par une famille nombreuse outre le fait que la propriétaire en peut prétendre à obtenir la remise totalement à neuf de son logement par les locataires sortants. Au vu de ces éléments et au titre de la remise en état du logement, Monsieur et Madame [V] seront condamnés solidairement à payer à la demanderesse la juste somme de 3 700 €.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer la somme totale de 6 000 € pour le nettoyage et la remise en état de la maison.

Madame [M] verse aux débats deux factures de Leroy Merlin en date du 7 novembre 2024, pour des montants de 141,37 € et 104,35 € TTC correspondant à des outils et divers éléments pour nettoyer et réparer les dégradations. Compte tenu d’un taux d’usure à appliquer, il lui sera accordé la somme de 200 € à ce titre.

Enfin, la propriétaire verse aux débats une facture de la société BICHOTENERXIA en date du 9 décembre 2024, d’un montant de 209,69 € TTC pour la purge du chauffage, le déblocage des robinets thermostatiques sur radiateur et le ramonage du conduit d’âtre.

Les époux [V] ne prouvant pas avoir entretenu le système de chauffage pendant l’occupation du logement, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme.

En fonction de ces éléments, les époux [V] doivent donc la somme de 8 359,69€ au titre du nettoyage et des réparations locatives, somme à laquelle il conviendra de déduite le montant du dépôt de garantie non restitué de 920€, soit la somme totale de 7 439,69€ à laquelle ils seront solidairement condamnés à payer à Madame [M].

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Monsieur et Madame [V] sollicitent, à titre subsidiaire, de bénéficier de délais de paiement. Au regard de la situation dont ils justifient, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement des époux [V]

Sur le préjudice de jouissance

Les époux [V] sollicitent la condamnation de Madame [M] à leur verser la somme de 14 106,82 € au titre d’un préjudice de jouissance depuis le début du bail. Ils fondent leur demande sur l’état des lieux d’entrée qui fait état de plusieurs désordres dans le logement et sur des attestations de témoins qui indiquent que le logement était dans un état d’insalubrité préexistant à la signature du bail. Ils ajoutent que les dégâts des eaux qui ont eu lieu en 2021 et 2022 ont participé à l’humidité et à la moisissure présentes dans le logement.

Les désordres évoqués dans l’état des lieux d’entrée, soit des trous non rebouchés, des traces sur les parquets et les murs, des papiers peints partiellement arrachés ou rebouchés, ainsi que des marches en état moyen d’usage avec une rambarde qui bouge, ne suffisent pas à démontrer le caractère indécent du logement. Les époux [V] n’apportent aucun élément permettant de démontrer que les dégâts des eaux ayant eu lieu en 2021 et 2022 auraient eu des conséquences sur l’humidité dans le logement qui n’auraient pas été traitées par la propriétaire.

Les attestations des témoins versées aux débats par Monsieur et Madame [V] ne permettent pas plus d’établir le caractère indécent du logement.

Monsieur et Madame [V] ne démontrent pas avoir fait part à Madame [M] du prétendu caractère indécent du logement pendant la durée de leur occupation du logement, ni même au cours de la procédure d’expulsion en référé.

Les époux [V] sont donc déboutés de leur demande en réparation du préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur et Madame [V] sollicitent la condamnation de Madame [M] à leur verser la somme de 2 500 € à titre de dommage et intérêts en réparation du caractère abusif de la procédure initiée par cette dernière. Toutefois, les époux [V] sont la partie perdante à l’instance, la procédure n’est donc pas abusive.

Monsieur et Madame [V] sont déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur et Madame [V], succombant à titre principal, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, y compris le procès-verbal d’état des lieux de sortie par moitié comme le prévoit l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur et Madame [V] sont condamnés solidairement à verser à Madame [M] la somme de 550 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [B] [V] à payer à Madame [J] [M] la somme de 747,26 euros (sept cent quarante-sept euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [B] [V] à payer à Madame [J] [M] la somme de 7 439,69 euros (sept mille quatre cent trente-neuf euros et soixante-neuf centimes) au titre des frais de nettoyage et de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie non restitué ;

AUTORISE Monsieur [D] [V] et Madame [B] [V] à s’acquitter de cette dette en 23 versements de 355 euros minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution relativement aux sommes dues et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DEBOUTE Monsieur [D] [V] et Madame [B] [V] de leur demande de réparation du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [D] [V] et Madame [B] [V] de leur demande de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la procédure ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [B] [V] aux entiers dépens, y compris le procès-verbal de constat d’état de lieux de sortie par moitié ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [B] [V] à payer à Madame [J] [M] la somme de 550 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 29 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE