REPUBLIQUE FRANCAISE

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

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JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 22/00657 – N° Portalis DB2V-W-B7G-F4BU

NAC: 50F Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

DEMANDERESSE:

S.C.I. DE PRINCEVILLE société civile immobilière au capital de 2.000€, immatriculée au RCS de BERNAY sous le numéro 478 958 879, dont le siège social est sis 553, rue des Bruyères – 27500 CORNEVILLE SUR RISLE

représentée par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

S.C.I. SONIA, dont le siège social est sis 355 rue du Manoir – 76290 MONTIVILLIERS/FRANCE

représentée par M^e Nathalie MICHEL, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges : Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 06 Mars 2025. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 15 Mai 2025.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 juillet 2020, la SCI DE PRINCEVILLE a acquis de la SCI SONIA un immeuble de rapport à usage d’habitation sis 91, rue Viviani au Havre (76), au prix de 190 000€, comprenant :

— au rez de chaussée: un appartement de deux pièces;

— au premier étage: un appartement de trois pièces;

— au deuxième étage : un appartement de trois pièces;

— un jardin.

L’acte authentique de vente comprend une clause mettant à la charge du vendeur la réalisation de réparations, selon devis annexés d’un montant de 6 846€, une indemnité forfaitaire d’un montant de 100€ par jour de retard étant prévue à l’expiration d’un délai avant le 15 septembre 2020, la somme de 6 846€ étant par ailleurs séquestrée entre les mains du notaire.

Considérant que les travaux n’avaient pas réalisés selon les conditions et délais contractuellement prévus, la SCI DE PRINCEVILLE a fait assigner la SCI SONIA devant le Tribunal judiciaire du Havre par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2022.

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 9 septembre 2024, la SCI DE PRINCEVILLE demande au Tribunal de bien vouloir:

— condamner la SCI SONIA à faire réaliser les travaux de sécurisation de l’immeuble prévus à l’acte authentique sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du 15 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir;

— juger qu’à défaut pur la SCI SONIA de réaliser les travaux dans les trois mois de la signification à partir de la décision à intervenir, elle sera autorisée à faire effectuer lesdits travaux et à en recouvrer le montant auprès de la SCI SONIA;

— condamner la SCI SONIA à lui régler la pénalité forfaitaire convenue à l’acte authentique de vente, arrêtée au 5 septembre 2024 à la somme de 138 600€, sauf à parfaire au jour du jugement;

— ordonner au séquestre de lui remettre la somme de 6 846€;

— condamner la SCI SONIA à lui payer la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi contractuelle et résistance abusive;

— condamner la SCI SONIA à lui verser la somme de 3 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

— débouter la SCI SONIA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— condamner la SCI SONIA aux dépens dont distraction au profit de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU.

Au soutien de ses demandes, la SCI DE PRINCEVILLE explique que la SCI SONIA s’est contractuellement engagée à réaliser des travaux de pose de lambris de l’entrée de l’immeuble suite à un incendie, ainsi que des travaux de sécurisation des portes de l’immeuble avant le 15 septembre 2020.

S’agissant des travaux de pose de lambris, elle estime qu’ils ont été fait tardivement, et de manière incomplète puisque il existe toujours des lattes gondolées qui n’ont pas été reprises comme cela ressort d’un constat d’huissier réalisé le 25 novembre 2020. Elle précise que l’agence immobilière SQUARE HABITAT n’a plus de mandat sur l’immeuble depuis juin 2020, et considère que l’attestation datée de juin 2022 de cette agence quant à la réalisation de travaux en octobre 2020 est de pure complaisance.

Elle précise qu’elle a elle-même réalisé fait procéder à la reprise des lambris suite à un incendie survenu en mars 2021.

S’agissant des travaux afférents aux portes d’entrée de l’immeuble, elle estime également qu’ils ont été effectués tardivement et incorrectement, au regard du constat d’huissier du 25 novembre 2020, ce qui lui a été particulièrement préjudiciable dès lors que l’absence de sécurisation de l’immeuble a conduit à un nouvel incendie en mars 2021. Elle remet en question la valeur probante des pièces versées par la SCI SONIA, relève que son gérant est également gérant de la société ACR BATIMENT dont elle produit une attestation signée par un certain [C] [H]. Elle relève que la SCI SONIA a mensongèrement indiqué être toujours propriétaire de l’immeuble à l’huissier qu’elle a mandaté pour réaliser un constat sur place le 16 juin 2023, ledit huissier ayant pénétré dans les lieux sans en avoir le droit.

Elle rappelle que l’acte authentique de vente a été signé le 7 juillet 2020, à une époque où la crise sanitaire due au Covid était connue, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un événement justifiant de réviser le contrat contrairement à ce que soutient la défenderesse.

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 10 septembre 2024, la SCI SONIA demande au Tribunal de bien vouloir:

à titre principal:

— juger qu’elle a rempli ses obligations et qu’elle en est désormais libérée;

— juger qu’elle a rencontré des circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat en rendant l’exécution excessivement onéreuse pour elle;

— juger de la révision de la clause “nantissement – convention de séquestre” insérée dans l’acte de vente du 7 juin 2020;

— juger que la clause “nantissement- convention de séquestre” est frappée de nullité en application de la théorie de l’imprévision;

— juger qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité au titre de l’indemnité de retard prévue initialement à l’acte de vente;

— débouter la SCI DE PRINCEVILLE de toutes ses demandes plus amples ou contraires;

à titre subsidiaire:

— juger, si sa responsabilité est retenue, que l’indemnité forfaitaire due au titre de l’indemnité de retard soit calculée sur une période à compter de la décision à intervenir afin qu’elle puisse effectuer de nouveaux travaux;

à titre infiniment subsidiaire:

— juger que si sa responsabilité devait être retenue, que l’indemnité forfaitaire due au titre de l’indemnité de retard soit calculée sur une période allant du 15 septembre au 20 novembre 2020; soit 52 jours de retard à 100€ par jour de retard, soit 5 200€;

en tout état de cause:

— condamner la SCI DE PRINCEVILLE à lui verser la somme de 3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont distraction faite au profit de Maître MICHEL.

Au soutien de ses demandes, elle indique que les devis des travaux à réaliser ont été annexés à l’acte authentique de vente. S’agissant des lambris, elle indique qu’elle a fait réaliser les travaux le 25 octobre 2020, correspondant à la fourniture de lambris en PVC blanc en remplacement de ceux abîmés par l’incendie, au montant pris en charge par son assureur. Elle considère qu’elle n’était pas tenue de remplacer l’intégralité du lambris. Elle précise que la réalisation des travaux a été constatée par la société SQUARE HABITAT, son agent immobilier dont elle affirme qu’elle a continué à se rendre sur les lieux compte tenu du litige en cours, ainsi que par l’huissier de justice qu’elle a mandaté pour réaliser un constat le 16 juin 2023. Elle affirme avoir bien indiqué à cet huissier qu’elle n’était plus propriétaire de l’immeuble, et que ce dernier a commis une erreur de plume sur ce point.

S’agissant des travaux concernant les portes de l’immeubles, elle indique que le gérant en charge de la société devant fournir les matériaux a souffert d’un COVID long, et qu’elle n’a trouvé aucune autre société pouvant lui livrer la porte avant plusieurs mois, compte tenu d’une pénurie de matériaux, de délais de livraison allongés et d’agenda complet. Elle considère que ces éléments imprévisibles et extérieurs à sa volonté ont bouleversé l’équilibre des prestations, et justifient l’annulation rétroactive de l’indemnité prévue au contrat.

La SCI SONIA affirme qu’elle a finalement pu procéder aux travaux prévus et qu’elle a même procédé au remplacement de trois portes au lieu de deux. Elle précise que l’électricien qu’elle a mandaté atteste avoir relié une gâche électrique à l’interphone et estime que si la porte est à nouveau dégradée, ce n’est pas de son ressort. Elle considère que la demande indemnitaire à hauteur de 138 600€ est infondée, et en tout état de cause, qu’elle est disproportionnée au préjudice subi, au regard également du prix d’acquisition de l’immeuble de 190 000€. Elle estime que cette indemnité ne saurait excéder la somme de 5 200€, correspondant à 52 jours de retard.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions signifiées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 novembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mars 2025, et le délibéré fixé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1.Sur les demandes de la SCI DE PRINCEVILLE

1.1 Sur l’existence d’une faute contractuelle

En application de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait”.

En l’espèce, l’acte authentique du 7 juillet 2020 comprend une clause intitulée “Nantissement – convention de séquestre”, libellée comme suit:

“Les parties conviennent de séquestrer entre les mains du notaire soussigné, la somme de six mille huit cent quarante six EUROS (6 846,00€) représentant partie du prix à la sûreté des travaux ayant fait l’objet de déclarations des sinistres auprès de l’assurance du vendeur.

Le VENDEUR déclare et l’ACQUÉREUR reconnaît que divers réparations doivent être effectuées, savoir:

— Pose et réparations de portes dans l’immeuble objet des présentes tel qu’il est indiqué sur le devis annexé à l’acte;

— Pose et fourniture de lambris tel qu’il est indiqué sur le devis annexé à l’acte;

Etant convenu qu’au cas où ces travaux ne seraient pas exécutés avant la date du 15 septembre 2020, le VENDEUR s’oblige à régler à l’ACQUÉREUR qui l’accepte, une indemnité forfaitaire de CENT suros (100,00 EUR) par jour de retard à titre de stipulation de pénalité sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai, et sans préjudice du droit de l’ACQUÉREUR de poursuivre l’exécution des travaux.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle des travaux.

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds:

— au VENDEUR, directement et hors la présence de l’ACQUÉREUR sur la justification de l’exécution des travaux à la date convenue ou d’un exploit d’huissier constatant l’exécution des travaux;

— à l’ACQUÉREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d’un exploit d’huissier constatant la non-exécution de l’engagement ci-dessus par le VENDEUR à la date prévue;

le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique. Pour sûreté de l’engagement qu’il a pris, le VENDEUR affecte spécialement, à titre de gage et nantissement, au profit de l’ACQUÉREUR qui l’accepte, la somme séquestrée, et ce jusqu’à l’exécution de l’engagement.

Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l’ACQUÉREUR, la quittance ci-dessus donnée étant définitive”.

Sont annexés à l’acte authentique :

— un devis du 14 mai 2020 émis par la société ACR BATIMENT d’un montant de 6 061€ TTC pour les travaux suivants:

— “fourniture et pose d’une porte acier laquée avec gâche électrique relié à l’interphone: 1;

— fourniture et pose d’une porte palière y compris cylindre et poignée de porte: 1;

— dépose de porte existante y compris évacuation et traitement en décharge: 2;

— travaux de finition autour des portes: 2;

— réparation de la porte d’entrée d’immeuble arrière sous réserve: 1".

— un devis non daté émis par la société A. BATI d’un montant de 785€ TTC pour les travaux suivants: “suite au dégat d’incindit survenue dans le hall de l’immeuble fourniture et pose de lambris PVC blanc à l’identique de l’existant”.

Il ressort du procès-verbal de constat du 21 septembre 2021 qu’à cette date, les lattes endommagées par l’incendie n’avaient pas été remplacées, et les travaux afférents aux portes de l’immeuble n’avaient pas été réalisés, de sorte que la SCI SONIA n’a pas respecté ses obligations contractuelles.

Ni le fait que son fournisseur soit atteint d’un “COVID long”, ni les délais relatifs à la fourniture de matériaux ne caractérisent des éléments imprévisibles au moment de la conclusion du contrat justifiant de ne pas donner application à la clause susvisée, étant au demeurant observé que l’article 1195 du code civil ne permet pas au juge d’ordonner l’annulation d’une clause contractuelle sur ce fondement.

1.2 Sur la réalisation de travaux sous astreinte

S’agissant du lambris de l’entrée, le procès-verbal de constat du 25 novembre 2021 mentionne qu’à cette date, “le plafond de la voute est rénové”, que des “lattes en PVC différentes de celles déjà en place ont été posées”, qu’un “luminaire équipé d’un détecteur de présence est posé”. Le fait qu’une partie de l’ancien plafond ait été laissée alors que des lattes en étaient gondolées ne permet pas de considérer que la SCI SONIA n’a pas respecté son obligation contractuelle, dès lors qu’il se comprend du devis annexé à l’acte authentique, d’un montant limité à 785€ TTC, que les travaux avaient pour vocation de remédier aux dégâts causés par un incendie, et non de remettre à neuf l’entrée. Or il n’est pas établi par la SCI DE PRINCEVILLE que le gondolement des lattes non remplacées est la conséquence de l’incendie.

S’agissant des travaux afférents aux portes d’entrée de l’immeuble, le procès verbal de constat du 25 novembre 2021 mentionne qu’à l’entrée de l’immeuble, il a été installé une porte métallique noire pourvue d’une serrure simple, dépourvue de gâche électrique, et non reliée à l’interphone – soit des travaux ne correspondant pas aux travaux mentionnés dans le devis.

Il est par ailleurs relevé que le bâti de la porte du jardin a été renforcé et redressé, soit des travaux correspondant à ceux mentionnés dans le devis, mais que la porte du jardin n’est pas fermée à clef, de sorte que l’accès à l’immeuble n’est pas sécurisé. La SCI DE PRINCEVILLE indique ne pas être en possession de la clef.

Par courrier du 30 novembre 2020, le commissaire de justice mandaté par la SCI DE PRINCEVILLE a mis en demeure la SCI SONIA, outre de finaliser les travaux relatifs à la porte d’entrée, de “sécuriser la porte arrière donnant accès à l’immeuble, dont Monsieur [E] ne dispose pas de la clef et qui ne peut être verrouillée”. La SCI SONIA ne justifie pas lui avoir alors effectivement remis la clef de la porte du jardin.

Le procès-verbal de constat du 26 mai 2023 versé aux débats par la SCI SONIA a été réalisé dans des conditions qui posent question dès lors que, dans la partie “exposé”', le commissaire de justice relate que la SCI SONIA lui a indiqué être propriétaire de l’immeuble litigieux – ce qui n’est plus le cas depuis juin 2020. Aucun élément ne permet en revanche de remettre en question les constats réalisés ensuite par le commissaire de justice, qui indique, d’une part, que la porte d’entrée est équipée d’un système de fermeture avec une gâche reliée vers le système des interphones, et précise d’autre part que l’un des locataires lui a affirmé que les travaux ont été effectués “il y a plusieurs mois”, qu’un test a été réalisé à partir de son logement, et que l’interphone fonctionnait.

Le Tribunal en déduit que les travaux afférents à la sécurisation de l’immeuble ont finalement été réalisés par la SCI SONIA.

En conséquence, la SCI DE PRINCEVILLE sera déboutée de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte.

— Sur le montant des dommages et intérêts réclamés

L’article 1152 du code civil dispose que “lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite”.

En l’espèce, la somme de 138 000€ réclamée par la SCI SONIA apparaît manifestement excessive s’agissant de sanctionner la non- réalisation dans les délais convenus de travaux d’un montant estimé par 6 846€, et au regard du prix de vente de l’immeuble d’un montant de 190 000€.

Il doit cependant être observé que ce n’est que “quelques mois” avant le 26 mai 2023 que les travaux relatifs à la porte d’entrée ont été finalisés.

Le défaut de sécurisation de l’immeuble dans les délais convenus a par ailleurs causé un préjudice pour la SCI DE PRINCEVILLE , dès lors qu’un nouvel incendie a été déclenché dans l’entrée le 7 mars 2021, avec des conséquences également sur ses relations avec l’assureur du bien immobilier.

En conséquence, les dommages et intérêts seront modérés pour être fixés à la somme de 13 692€.

Il sera ordonné au séquestre de libérer la somme de 6 846€ intégralement au profit de la SCI DE PRINCEVILLE, le solde de 6 846€ devant être versé par la SCI SONIA à la SCI DE PRINCEVILLE

— Sur la résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte, pour le demandeur, d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, la simple défense à une action en justice ne pouvant constituer un abus de droit.

En l’espèce, il n’est pas établi que le droit de la SCI SONIA de se défendre en justice ait dégénéré en abus, de sorte que la SCI DE PRINCEVILLE sera déboutée de ses demandes sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires

La SCI SONIA, partie perdante à l’instance, supportera les dépens, dont distraction au profit de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à régler la somme de 3 000€ à la SCI DE PRINCEVILLE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

— DEBOUTE la SCI DE PRINCEVILLE de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte;

— DEBOUTE la SCI SONIA de sa demande d’annulation ou de révision de la clause nantissement – convention de séquestre” insérée dans l’acte de vente du 7 juin 2020;

— CONDAMNE la SCI SONIA à régler à la SCI DE PRINCEVILLE la somme de 13 692€ à titre de dommages et intérêts;

— ORDONNE la libération de la somme séquestrée de 6 846€ intégralement au profit de la SCI DE PRINCEVILLE , le solde de 6 846€ devant être versé par la SCI SONIA à la SCI DE PRINCEVILLE ;

— DEBOUTE la SCI DE PRINCEVILLE de sa demande au titre de la résistance abusive;

— CONDAMNE la SCI SONIA à régler à la SCI DE PRINCEVILLE la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— CONDAMNE la SCI SONIA aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

Le Greffier, Le Président,