MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 17 MARS 2025

Minute :

N° RG 24/01325 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GXIU

NAC : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SEPTENTRION, 29 allée Eugène Labiche, 76620 LE HAVRE, représenté par son syndic le Cabinet GUILLOTTE ORPI, SAS inscrite au RCS du HAVRE sous le numéro 368 500 088, dont le siège social est sis 51, Place de l’Hôtel de Ville – BP 1218 – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [I]

né le 29 Avril 1986 à LILLE (59000), demeurant 29, Allée Eugène Labiche – 76620 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Madame [M] [X] [Y]

née le 15 Octobre 1989 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 29, Allée Eugène Labiche – 76620 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 20 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [I] et Madame [M] [Y] sont propriétaires des lots n°501, 534 et 1015 dans le bâtiment G6 au sein d’un immeuble situé rue de Metz, rue Albert Samain, rue Théophile Gautier, impasse Eugène Labiche et rue Henri Vaussard au HAVRE (76620), cadastré section OK n°210 et 378. Les trois lots sont respectivement une cave, un appartement et un parking.

Arguant qu’ils ne régleraient pas les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires SEPTENTRION, sis 29 allée Eugène Labiche au HAVRE, représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI, leur a adressé un courrier de mise en demeure le 22 avril 2024 et leur a fait signifier un commandement de payer le 27 juin 2024 pour la somme en principal de 6 864,06 €, arrêtée au 7 juin 2024.

En l’absence de paiement de la part de Monsieur [I] et Madame [Y], le syndicat des copropriétaires SEPTENTRION, représenté par son syndic la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire par acte du 28 novembre 2024. Il lui demande de :

— Condamner solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [X] [Y] à lui payer la somme de 8 955,89 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 août 2024 et des frais, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 avril 2024, à parfaire au jour de l’audience,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [X] [Y] à lui payer la somme de 800 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [X] [Y] à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [X] [Y] aux entiers dépens qui comprendront, le cas échéant, le coût du commandement de payer.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [I] et Madame [Y] ne paient pas les charges de copropriété alors même qu’ils ne les ont pas contestées et que ceci entrave le bon fonctionnement de la copropriété et fragilise son équilibre financier.

A l’audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires était représenté par Maître [B] qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a indiqué maintenir la demande à hauteur de la somme mentionnée dans l’assignation tout en précisant qu’aucun règlement n’était intervenu depuis.

Monsieur [I] et Madame [Y], cités respectivement par procès-verbal de remise à personne et par procès-verbal de recherches article 659, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS

Il résulte de l’article 55 du Décret 67-223 du 17 mars 1967 que le syndic a qualité pour agir en justice aux fins de recouvrer les créances du syndicat, notamment les charges communes restant dues par certains copropriétaires, sans qu’il ait besoin d’une autorisation de l’assemblée générale.

Il est justifié du contrat de syndic pour la période du 5 mai 2023 au 4 mai 2026. La SAS CABINET GUILLOTTE ORPI a donc pouvoir et qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus « de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun […] et aux charges relatives […]à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, les dispositions de l’article 14-2 de la loi prévoient que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux et que ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En l’espèce, le demandeur produit, au soutien de sa demande, un extrait de compte copropriétaire actualisé au 16 août 2024, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété de 2022 à 2024, les appels de fonds, un courrier de mise en demeure ainsi que le commandement de payer.

Il ressort du relevé de compte propriétaire que Monsieur [I] et Madame [Y] doivent, au titre des charges de copropriété, une fois les frais déduits, la somme de 8 630,41 € arrêtée au 16 août 2024. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est fondé en sa demande en paiement pour la somme de 8 630,41 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété. Monsieur [U] et Madame [Y] sont donc condamnés à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 6 864,06 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais exposés

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Les frais de toute nature, visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que Monsieur [I] et Madame [Y] soient condamnés à lui payer la somme de 20,40 € correspondant à la mise en demeure et la somme de 108 € correspondant au coût du commandement de payer. Il ressort du contrat de syndic qu’une mise en demeure adressée à un copropriétaire est bien facturée 20,40 € TTC. Cette somme est donc due par Monsieur [I] et Madame [Y]. Le coût du commandement de payer sera compris dans les dépens.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que Monsieur [I] et Madame [Y] soient condamnés à lui payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par l’ensemble des copropriétaires qui ont dû assumer la trésorerie manquante par leur faute.

La carence de Monsieur [I] et Madame [Y] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [I] et Madame [Y], qui succombent, sont condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [I] et Madame [Y] sont condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable et bien fondé le recours formé par le syndicat des copropriétaires SEPTENTRION sis 29 allée Eugène Labiche au HAVRE (76620), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires SEPTENTRION sis 29 allée Eugène Labiche au HAVRE (76620), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI, la somme de 8 630,41 euros (huit mille six cent trente euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 16 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 6 864,06 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires SEPTENTRION sis 29 allée Eugène Labiche au HAVRE (76620), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI, la somme de 20,40 euros au titre des frais exposés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires SEPTENTRION sis 29 allée Eugène Labiche au HAVRE (76620), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [M] [Y] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de la signification de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [M] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires SEPTENTRION sis 29 allée Eugène Labiche au HAVRE (76620), pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET GUILLOTTE ORPI, la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 17 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS