TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à M^e BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M^e SANGUINETTI

à EXPERTISE

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03738 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TTD

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [R]

né le 05 Octobre 1979 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [S]

née le 16 Février 1982 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Q] [K]

domiciliée : chez L’AGENCE FONCIA [Localité 2], [Adresse 2]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2022 signé par voie électronique, Madame [Q] [K] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [R] et à Madame [V] [S] pour un logement sis à [Adresse 3].

Monsieur [R] et Madame [S] ont très rapidement constaté la présence de divers désordres au sein de leur logement.

Des travaux ont été réalisés mais des désordres persistent.

Monsieur [R] et Madame [S] ont sollicité à plusieurs reprises leur bailleur pour obtenir la réalisation de travaux mettant fin aux désordres mais en vain.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 1er juillet 2025, Monsieur [R] et Madame [S] ont assigné Madame [K] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

— ordonner une expertise;

— condamner Madame [K] à lui payer la somme provisionnelle de 3000,00 euros à valoir sur les préjudices subis;

— condamner Madame [K] à lui payer la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [K], citée en la personne d’un employé, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat laquelle s’est opposée aux demandes présentées par Monsieur [R] et Madame [S] en indiquant que Madame [K] avait respecté son obligation de délivrance.

Elle a sollicité la condamnation in solidum de Monsieur [R] et de Madame [S] à produire, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l’attestation d’assurance du logement ainsi que le contrat d’entretien de la chaudière gaz.

A titre infiniment subsidiaire, elle a émis toutes protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée.

En tout état de cause, elle a sollicité la condamnation in solidum de Monsieur [R] et de Madame [S] à payer à Madame [K] la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la production de l’attestation d’assurance et du contrat d’entretien de la chaudière:

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [R] et Madame [S] sont titulaires depuis le 11 avril 2022 d’un contrat d’assurance multi risque auprès de BPCE IARD.

L’attestation versée aux débats est valable du 29 janvier au 30 juin 2026.

Il est également établi (cf. mail en date du 29 janvier 2026) que Monsieur [R] et Madame [S] n’ont perçu aucune indemnisation au titre du sinistre survenu le 24 février 2023.

Monsieur [R] et Madame [S] produisent également une facture d’entretien pour la chaudière pour l’année 2022, une attestation d’entretien pour l’année 2024 et une attestation d’entretien pour l’année 2025.

Il n’est pas produit de facture d’entretien pour l’année 2023 dans la mesure où la chaudière a été changée à cette date (cf. facture en date du 2 avril 2023 d’Energie Service).

Madame [K] sera donc déboutée de ses demandes en communication de pièces sous astreinte.

Sur la demande d’expertise:

Aux termes de l’article 145 du Code de Procédure Civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est de principe que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L’article 146 alinéa 2 du Code de Procédure Civile dispose qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité;

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’il est établi que Madame [K] a fait réaliser des travaux avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [R] et de Madame [S], force est cependant de constater que des désordres sont apparus assez vite dans le logement.

C’est ainsi que le service communal d’hygiène et de la santé de la ville de [Localité 2] a, le 9 février 2023, après une visite du logement le 6 février 2023, mis en demeure FONCIA [Localité 2] dans un délai de deux mois, à rechercher les causes d’humidité et de développement des moisissures au niveau du plafond de la salle de bain et y remédier ainsi que de faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées.

Il ressort des pièces versées aux débats que nonobstant la réalisation de nombreux travaux, des désordres persistent.

Il ressort ainsi du rapport d’expertise en date du 28 novembre 2025 que s’agissant du débordement des eaux usées au niveau de la cuisine, les dommages sont consécutifs à un engorgement de la canalisation de l’immeuble dont il est précisé qu’elle est âgée de plus de dix ans.

Madame [K] ne produit aucune pièce démontrant qu’il a été remédié à ce désordre.

Il ressort également du rapport d’intervention en date du 10 juillet 2025 établi par Les Gars des Eaux que "le dégât des eaux dans la chambre de Madame [S], appartement au rez-de-chaussée, est dû à des infiltrations extérieures lors de fortes pluies provenant d’un manque d’étanchéité entre le tableau maçonné et la traverse basse de la porte-fenêtre de la chambre et qu’il est préconisé de reprendre l’étanchéité du point nommé ci-dessus".

Si Madame [K] produit une facture en date du 27 août 2025 de A.B.I.T.A Services Provence pour la réalisation de travaux dans la chambre, force est cependant de constater qu’aucune reprisé d’étanchéité n’a été faite de sorte que le problème subsiste.

Il ressort encore du procès-verbal de constat dressé le 2 janvier 2025 par Maître [H] [Z] [N], Commissaire de Justice à [Localité 2], que:

— p.4: salle de bain : il y a la présence de moisissures importantes sur la quasi-totalité de la surface du plafond, la présence de nombreuses taches noires et brunes dispersées un peu partout, les plinthes situées autour du chauffage sont abîmées;

— p.9: chambre des filles: la fenêtre ne fonctionne pas et reste ouverte en permanence, la présence d’une auréole située au-dessus de la fenêtre à droite, la présence d’infiltrations situées dans le pan de mur à droite de la fenêtre, les plinthes sont décroutées et abîmées, la présence d’une fissure située sur le mur côté gauche en entrant dans la pièce, le bas du lit est abîmé;

— p.15: chambre d’enfant 2: la fenêtre fonctionne mal, le radiateur fuit;

— p.17: cuisine: le parquet est abîmé en divers endroits ainsi que les plinthes, la présence d’un trou situé en bas de l’encadrement de la porte-fenêtre, le bas de la porte d’entrée de cette pièce est abîmée;

— p.22: salon: la présence d’un trou situé en bas de l’encadrement de la porte-fenêtre, la présence d’une fissure située sur le pan de mur à droite de la fenêtre, la prise électrique située à gauche de la porte d’entrée de la chambre est branlante et la gaine est démise.

Il ressort enfin des photographies prises en février 2026 que les désordres persistent.

Monsieur [R] et Madame [S] justifient donc de l’intérêt d’une mesure d’instruction et il sera fait droit à leur demande d’expertise.

Sur l’indemnisation des préjudices subis:

L’existence de désordres au sein du logement de Monsieur [R] et de Madame [S] et leur persistance à ce jour justifie que Madame [K] soit condamnée à leur verser la somme provisionnelle de 1000,00 euros à valoir sur les préjudices subis.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

L’expertise étant ordonnée à la demande de Monsieur [R] et de Madame [S] pour leur permettre, le cas échéant, d’engager une procédure judiciaire, il convient de mettre à leur charge les dépens de la procédure de référé ainsi que la consignation de 1000,00 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DEBOUTONS Madame [K] de ses demandes en communication de pièces sous astreinte;

ORDONNONS une mesure d’expertise;

DESIGNONS en qualité d’expert Monsieur [O] [E],

[Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5]

avec mission:

— de se rendre sur les lieux situés à [Localité 2] ([Localité 4]), [Adresse 6]

— de se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission;

— de décrire les lieux loués et le cas échéant, décrire les désordres les affectant;

— d’en déterminer précisément les causes et origines ainsi que les moyens propres à y remédier;

— d’établir si les locataires pourront demeurer dans le logement pendant la durée des travaux, en chiffrer le coût et en fixer la durée;

— de dire si la nature et/ou l’importance des désordres rendent le logement inhabitable;

— de préciser s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’un mauvais entretien des locaux ou de toute autre cause qui sera expliquée;

— de fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions;

— de donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices, notamment au regard de la nature, de l’importance des désordres et de la durée des travaux déjà exécutés ou à réaliser, en précisant le point de départ de ces préjudices;

— de rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et provoquer l’appel en cause de toute personne intéressée;

DISONS que l’expert devra lors de ces accédits, appeler les parties et leurs conseils;

DISONS que l’expert pourra d’initiative recueillir l’avis de tout technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne en sollicitant, au besoin, un complément de provision;

DISONS que l’expert devra déposer l’original de son rapport au greffe dans le délai de 6 mois de l’avis de consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle;

PRECISONS que pour le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que la mission est devenue sans objet et en aviser le Tribunal;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de Procédure Civile;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises du Pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE;

SUBORDONNONS l’accomplissement de la mission au versement par Monsieur [R] et Madame [S] dans le délai maximum de deux mois à compter de la signification de la présente décision de la somme de 1000,00 euros en avance sur la rémunération de l’expert;

DISONS que la consignation de cette somme devra être faite au greffe du Tribunal et que l’expert en sera informé, sa mission débutant à compter de cette date;

DISONS qu’à défaut de versement dans le délai, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité et que l’instance sera dès lors poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner;

CONDAMNONS Madame [K] à verser à Monsieur [R] et à Madame [S] la somme provisionnelle de 1000,00 euros à valoir sur les préjudices subis;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile;

CONDAMNONS Monsieur [R] et Madame [S] aux dépens;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,