N° RG 23/00554 – Page /

REPUBLIQUE FRANCAISE

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

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JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE PREMIER DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 23/00554 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GFET

NAC: 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DEMANDEURS:

Monsieur [D] [V], né le 24 Février 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

et

Madame [J] [X], née le 11 Avril 1980 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentés par la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [T] [R], né le 25 Juillet 1996 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

et

Madame [M] [Z], née le 23 Mai 1999 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du HAVRE

(Mme [Z] bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/2572 du 29/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président: Madame MARIE, première vice-présidente

Juges : Madame HOANG-TRONG, Juge et Monsieur REYNAUD, magistrat à titre temporaire

Greffier : P.BERTRAND lors des débats et P. MATHIEU lors du prononcé

DEBATS : en audience publique le 06 Octobre 2025. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 1er Décembre 2025.

JUGEMENT : Contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Madame MARIE, première vice-présidente et M^me MATHIEU, greffière à laquelle le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte dressé par Maître [F] [O], notaire à [Localité 7] (76), le 5 novembre 2021, monsieur [D] [V] et madame [J] [X] ont acquis auprès de monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 5], moyennant le prix de 150.000 euros, cet acte mentionnant que les vendeurs avaient eux-mêmes créé une ouverture dans la maison avec démolition d’un mur porteur et pose d’un fer de type H comme linteau, sans avoir souscrit d’assurances responsabilité décennale et dommages-ouvrages.

Au cours de travaux d’aménagement entrepris dans les lieux ayant nécessité la dépose de doublages des cloisons, monsieur [D] [V] et madame [J] [X] ont découvert que la réalisation de l’ouverture avec destruction d’un mur porteur pouvait porter atteinte à la solidité de l’ouvrage et qu’un doublage en faux plafond masquait des infiltrations en couverture anciennes et toujours actives.

Suivant ordonnance de référé du 22 mars 2022, le président du tribunal judiciaire du Havre, saisi à l’initiative des acquéreurs, a confié une expertise judiciaire de ce bien immobilier à monsieur [B] [K] qui a déposé le rapport de ses opérations le 28 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, monsieur [D] [V] et madame [J] [X] ont fait citer monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] devant le tribunal judiciaire du Havre afin d’obtenir, au visa des articles 1792 et suivants et 1641 et suivants du code civil, leur condamnation conjointe et solidaire à leur payer les sommes de 4.920 et 14.365,15 euros TTC au titre des frais de remise en état en relation avec la mise en œuvre du fer HEA 260 et la couverture fuyarde, avec indexation suivant le coût de la construction en vigueur à la date du jugement à intervenir, l’indice de référence étant celui applicable au jour du dépôt du rapport d’expertise, outre celle de 8.400 euros, à titre provisionnel et à parfaire, en réparation de leur préjudice de jouissance subi du 5 novembre 2021 au 5 février 2023, à supporter les dépens, en ce compris les frais d’expertise et à leur verser une indemnité de 5.000 euros en dédommagement des frais non compris dans les dépens exposés au soutien de la défense de leurs intérêts.

Monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] ont constitué avocat.

Par ordonnance du 25 janvier 2024, rectifiée le 7 mars suivant, le juge de la mise en état, saisi d’une demande de provision par monsieur [D] [V] et madame [J] [M] [X] a condamné monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] à leur payer une provision de 4920 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices au titre des travaux de remise en état du linteau.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, monsieur [D] [V] et madame [J] [X] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes.

Ils font valoir que le support réalisé par les vendeurs pour maintenir le fer HEA 260 mis en place aux lieu et place du mur porteur séparant la salle à manger et le salon qu’ils ont démoli est constitué de morceaux de parpaings non solidaires du mur en briques existant, rendant la structure peu fiable et considèrent que leur responsabilité décennale est engagée, en qualité de constructeurs.

Ils ajoutent que la non-conformité de la charpente et les infiltrations en couverture anciennes et toujours actives lors de l’expertise ont été dissimulées par le faux plafond et l’isolation réalisés en mai 2021 par les vendeurs qui ont fixé les rails des sous-plafonds sur des éléments de charpente défaillants, de sorte qu’ils doivent être tenus de ce vice caché qui rend la maison impropre à sa destination, sans pouvoir se prévaloir de la clause d’exonération prévue à l’acte de vente compte tenu de la connaissance qu’ils avaient des désordres.

En réparation de leurs préjudices, ils sollicitent la prise en charge du coût des travaux de reprise à engager pour renforcer le support du fer HEA et pour remplacer la charpente et la couverture afin d’assurer son étanchéité complète, ajoutant qu’ils subissent un préjudice de jouissance, faute de pouvoir habiter les lieux, constitué par le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros qui perdurera jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état, souhaitant qu’il leur soit donné acte qu’ils compléteront leur demande à l’issue de la réalisation des travaux prescrits par l’expert.

Selon leurs écritures notifiées par voie électronique le 27 février 2025, monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] concluent au débouté des prétentions de leurs adversaires et à leur condamnation aux dépens et à leur payer une indemnité de 5000 euros en contrepartie des frais non compris dans les dépens engagés pour faire valoir leurs moyens de défense.

Ils estiment qu’en l’absence de réponse de l’expert à l’intégralité de sa mission, la preuve de la réunion des conditions imposées par les articles 1792 et suivants et les articles 1641 et suivants du code civil n’est pas rapportée, notamment sur le fait de savoir si les travaux opérés compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, indiquant avoir informé les acquéreurs des travaux qu’ils avaient entrepris dans les lieux, lesquels auraient pu, lors de leurs visites, se convaincre de l’état de la toiture facilement accessible.

Ils ajoutent, au sujet des demandes indemnitaires formulées contre eux, que le remplacement de la charpente et de la couverture constituerait un enrichissement sans cause au profit de leurs adversaires.

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 5 juin 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 6 octobre 2025, à l’issue de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 1er décembre 2025 et prononcé par sa mise à disposition au Greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des vendeurs

Le rapport d’expertise judiciaire de monsieur [B] [K] daté du 28 novembre 2022 stigmatise :

— la pose d’un fer HEA 260 pour compenser la suppression du mur porteur existant initialement entre la salle à manger et le salon sur des supports en parpaings créés à chacune de ses extrémités, sans être solidaires des murs en brique préexistant, rendant ainsi la structure peu fiable,

— d’anciennes infiltrations en toiture, en lien avec l’état du support de couverture, attestée par la présence de différentes rustines et la mauvaise qualité des relevés d’étanchéité entre le mur mitoyen et la couverture en bac acier, à l’origine de la dégradation des supports de toiture, d’autant que la couverture bac acier posée directement sur une ancienne couverture en bardeaux bitumeux n’exclut pas un phénomène de condensation pouvant également participer aux infiltrations,

— le nécessaire renforcement de la charpente qui n’est pas conforme à la longueur des pièces de bois, faute d’appuis intermédiaires suffisants qui ont pu être supprimés lors de la démolition de cloisons.

L’expert affirme que les travaux mis en œuvre par les vendeurs, à savoir l’isolation et la pose de rails datés de 2020 et de plaques de plâtre sur les murs et plafonds, ne permettaient pas aux acquéreurs de constater ces désordres préalablement à leur acquisition.

Il estime que la piètre qualité des appuis du fer HEA peut compromettre la solidité de l’ouvrage, de même que la structure insuffisante de la charpente qui ne lui permet pas de supporter une surcharge importante.

Il n’est pas contesté que monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] ont eux-mêmes posés le fer HEA entre la salle à manger et le salon, suite à la suppression du mur porteur séparant initialement ces deux pièces et que les supports de ce fer HEA sont insuffisants, faute d’être solidaires des murs en briques d’origine, au point de compromettre la solidité de l’ensemble.

Ils ont par conséquent engagé leur responsabilité sur le fondement de l’article 1792 alinéa 1 du code civil qui dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination et de l’article 1792-1 du même code qui ajoute « est réputé constructeur de l’ouvrage (…) toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. »

Lors de son inspection de la couverture pour identifier l’origine des infiltrations dénoncées par les acquéreurs, l’expert a constaté que ces infiltrations étaient anciennes au vu des « différentes rustines posées », en lien avec une toiture vétuste et une absence d’étanchéité entre le mur mitoyen et la couverture en bac acier. Il a alors constaté que les travaux de démolition de cloisons intérieures avaient également amputé la charpente d’appuis intermédiaires, au point de compromettre sa solidité.

Lorsque monsieur [D] [V] et madame [J] [X] ont visité le bien et décidé de l’acquérir, la couverture notablement fuyarde, comme la charpente sous-dimensionnée, étaient dissimulées par des faux-plafonds mis en œuvre par les vendeurs peu avant de mettre leur bien en vente et il ne peut être reproché aux acquéreurs de ne pas être montés sur la toiture pour en vérifier l’état.

L’article 1641 du code civil prévoit que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui le rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

Monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] ne peuvent faire valoir la clause exonératoire de cette responsabilité incluse à l’acte de vente alors que les photographies prises par l’expert attestent qu’ils n’ont pu que constater l’existence d’infiltrations multiples et anciennes au vu de l’état des pièces d’ossature en aggloméré bois formant la sous-face de la couverture qu’ils ont manifestement masquées en conscience lors de la finalisation des travaux d’aménagement intérieur en vue de la mise en vente de leur bien.

Il apparaît, par conséquent, que monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] ont également engagé leur responsabilité civile contractuelle à l’égard des acquéreurs au titre de ces vices cachés.

Sur la réparation des préjudices subis

La responsabilité de plein droit encourue sur le fondement de la garantie décennale conduit à condamner conjointement monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] à supporter le coût des travaux de renforcement des appuis du fer HEA défaillants que l’expert a évalué à 4920 euros TTC.

Concernant la reprise des vices cachés, l’article 1644 du code civil prévoit que l’acheteur, s’il entend conserver la chose, peut se faire rendre une partie du prix, correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices et l’article 1645 du même code ajoute que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

L’expert considère que, pour assurer une étanchéité complète de la toiture et une mise en conformité de la charpente, leur remplacement est nécessaire, en ce sens qu’il sera moins coûteux et plus efficace qu’un renforcement de la structure de la charpente qui imposerait la dépose de la toiture et il estime le montant de ces travaux à la somme de 14.365,15 euros TTC qui, dès lors qu’elle correspond au coût de reprise des vices cachés par les acheteurs, au prix le plus raisonnable, ne saurait constituer un enrichissement sans cause pour leurs adversaires, auxquels ils seront conjointement condamnés à la payer.

En dernier lieu, monsieur [D] [V] et madame [J] [X] invoquent un préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’occuper leur maison et la nécessité de se reloger, sollicitant une somme de 8400 euros au titre des loyers dont ils se sont acquittés entre le 5 novembre 2021 et le 5 février 2023 à hauteur de la somme mensuelle de 560 euros, attestée par les quittances de loyer des mois de novembre et décembre 2021, janvier, août et septembre 2022 produites entre les mains de l’expert pour un logement situé [Adresse 2]. Il leur sera par conséquent alloué une somme de 6720 euros correspondant aux frais de relogement exposés depuis l’acquisition de l’immeuble et jusqu’à la date du rapport d’expertise, en l’absence de tout justificatif pour la période ultérieure.

Sur les mesures de fin de jugement

Par application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] qui succombent seront conjointement tenus aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et condamnés à payer à leurs adversaires une indemnité de 3500 euros tenant compte de l’instance en référé inaugurale, de la présence des parties et de leurs conseils à la réunion d’expertise sur site et à la présente instance, au cours de laquelle le juge de la mise en état a été saisi d’un incident.

Il sera enfin rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, ce qu’aucun élément de l’espèce ne justifie.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] responsables des dommages résultant des désordres ayant affecté ou affectant l’immeuble vendu à monsieur [D] [V] et madame [J] [X] en application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil.

En conséquence, CONDAMNE conjointement monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] à payer à monsieur [D] [V] et madame [J] [X] la somme de 4920 euros TTC au titre des travaux nécessaires à la reprise des désordres, avec indexation en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction BT01, l’indice de base étant celui en vigueur à la date du dépôt du rapport d’expertise de monsieur [B] [K] et le dernier indice connu, celui en vigueur à la date du présent jugement.

DÉCLARE monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] responsables des dommages résultant des vices cachés ayant affecté ou affectant l’immeuble vendu à monsieur [D] [V] et madame [J] [X] en application des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil.

En conséquence, CONDAMNE conjointement monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] à payer à monsieur [D] [V] et madame [J] [X] la somme de 14.365,15 euros TTC au titre des travaux nécessaires à la reprise des vices cachés, avec indexation en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction BT01, l’indice de base étant celui en vigueur à la date du dépôt du rapport d’expertise de monsieur [B] [K] et le dernier indice connu, celui en vigueur à la date du présent jugement .

CONDAMNE conjointement monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] à payer à monsieur [D] [V] et madame [J] [X] la somme de 6720 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE conjointement monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire.

CONDAMNE conjointement monsieur [T] [R] et madame [M] [Z] à payer à monsieur [D] [V] et madame [J] [X] une indemnité de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En foi de quoi la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE.