MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 24/01274 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GW6M

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. COE, inscrite au RCS du HAVRE sous le numéro 491 004 602, dont le siège social est sis 23, rue Jules Guesde – 76620 LE HAVRE

Représentée par Monsieur [B] [V], Gérant

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [G]

né le 04 Novembre 1979 à SAINTE ADRESSE (76310), demeurant 17, rue Edvard Grieg – 76620 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Madame [P] [L]

née le 05 Août 1981 à , demeurant 17,rue Edvard Grieg – 76620 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 05 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2020, la SCI COE a donné à bail à Monsieur [E] [G] et Madame [P] [L] une maison située 17 rue Edvard Greig au HAVRE (76620), moyennant un loyer mensuel de 940 € outre une provision sur charges de 20 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI COE a fait délivrer aux locataires, le 24 avril 2024, un commandement de payer la somme de 24 300 €, hors frais, arrêtée au mois de mars 2024 inclus, au titre d’un arriéré de loyers et charges et de justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les locataires n’apurent les causes dudit commandement, par acte du 27 novembre 2024, la SCI COE a fait assigner Monsieur [G] et Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail,

— dire en conséquence que Monsieur [G] et Madame [L] sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] et Madame [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la SCI COE, en cas d’abandon du logement par les locataires, à faire séquestrer les biens dans tel local qu’il lui plaira aux frais des expulsés,

— condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [L] à lui payer :

* Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés,

* La somme de 45 120 euros en principal au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 30 novembre 2024,

* La somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,

* Les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié en date du 24 avril 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

A l’audience du 5 mai 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SCI COE était représentée par Monsieur [B] [V], son gérant, qui a indiqué avoir attendu avant de délivrer le commandement de payer du fait de l’attitude des locataires qui expliquaient être confrontés à des difficultés. Le couple a cinq enfants à charge. Le logement serait devenu insalubre du fait de l’absence d’entretien des locataires et Monsieur [V] aurait dû évacuer des sacs d’ordures entreposés devant la maison.

La bailleresse maintient les demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance et s’engage à produire pendant le cours du délibéré les pièces manquantes à son dossier.

Monsieur [G] et Madame [L], cités par procès-verbal de remise à étude, n’ont pas comparu à l’audience.

Pendant le cours du délibéré, la bailleresse a produit les pièces nécessaires (contrat de bail et extrait Kbis).

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI COE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. Il résulte de l’enquête sociale effectuée que le couple est au chômage non indemnisé, qu’ils ont cinq enfants à charge dont deux handicapés. Le loyer n’est pas payé. Le véhicule et le logement ne sont pas assurés. Il existe d’autres dettes. La famille aimerait accéder à un logement plus adapté. Elle a déjà été expulsée de son précédent logement dans le parc privé. La famille accepte le soutien d’une TISFP, d’un ASLL (dossier FSL en cours de constitution) et d’une mesure judiciaire d’aide à la gestion du budget familial.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 24 300€ a été signifié à Monsieur [G] et Madame [L] le 24 avril 2024.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance puisque les locataires ne payent plus le loyer depuis janvier 2022. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 25 juin 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner aux défendeurs, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI COE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au mois de mai 2025 que les défendeurs doivent une somme de 39360 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [G] et Madame [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI COE ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [G] et Madame [L], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [G] et Madame [L] sont condamnés solidairement à verser à la SCI COE la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI COE recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 juin 2020 concernant la maison située 17 rue Edvard Greig au HAVRE (76620) donnée en location à Monsieur [E] [G] et Madame [P] [L] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 25 juin 2024 ;

DIT que Monsieur [E] [G] et Madame [P] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [E] [G] et Madame [P] [L] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 17 rue Edvard Greig au HAVRE (76620) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [G] et Madame [P] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI COE pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [P] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 960 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [P] [L] à payer à la SCI COE la somme de 39 360euros (trente-neuf mille trois-cent-soixante euros) arrêtée au mois de mai 2025, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [G] et Madame [P] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 avril 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 27 novembre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [P] [L] à verser à la SCI COE la somme de 450 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE