MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 23/01065 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GMMX

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Madame [W] [K] épouse [N]

née le 08 Novembre 1940 à LE CHESNAY (78150), demeurant 55 rue de la Boulaye – 76700 HARFLEUR

Représentée par M^e Caroline LECLERCQ, Avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [D] [N]

né le 21 Août 1962 à LE HAVRE (76600), demeurant 5 rue du Docteur Edmond Fleury – 76700 HARFLEUR

Représenté par M^e Caroline LECLERCQ, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [X]

né le 24 Février 1952 à DIEPPE (76200), demeurant 16 rue Bernard Lachèvre – 76620 HAVRE

Représenté par M^e Delphine THOREL, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [L] [X]

née le 18 Août 1956 à THENNES (80110), demeurant 16 rue Bernard Lachèvre – 76620 LE HAVRE

Représentée par M^e Delphine THOREL, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 05 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 1987, Madame [W] [K] épouse [N] et Monsieur [Z] [N] ont donné à bail à Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] un logement situé 16 rue Bernard Lachèvre au Havre (76620), moyennant un loyer mensuel initial de 380 euros, qui s’est renouvelé tacitement par période de trois ans.

Suite au décès de Monsieur [Z] [N], le bien immobilier appartient aux consorts [N] en indivision entre Madame [W] [N], usufruitière et Monsieur [D] [N], le fils du couple, qui est nu-propriétaire.

Par acte du commissaire de justice en date du 26 janvier 2023, les consorts [N] ont fait délivrer à Monsieur et Madame [X] un congé bail d’habitation pour reprise personnelle à effet au 31 aout 2023.

Par acte du commissaire de justice en date du 27 janvier 2023, Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] ont fait assigner les consorts [N] devant le juge des référés aux fins d’obtenir que soit diligenté une expertise du logement.

Par une ordonnance en date du 5 juin 2023, le juge des référés a rejeté les demandes de Monsieur et Madame [X] pour défaut de motif légitime.

Les preneurs s’étant maintenus dans les lieux après la fin du bail, par acte du commissaire de justice en date du 9 novembre 2024, les consorts [N] les ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection pour lui demander de constater la validité du congé et d’ordonner leur expulsion, de les condamner solidairement à leur verser une indemnité d’occupation ainsi que des dommages et intérêts.

Les locataires ont quitté les lieux le 2 juin 2024 et l’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 10 juin 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 février 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 13 mai 2024, puis à plusieurs reprises avant d’être fixée à l’audience du 5 mai 2025.

A cette audience, Monsieur et Madame [N] étaient représentés par Maître Caroline LECLERCQ qui a déposé son dossier. Monsieur et Madame [X] étaient représentés par Maître THOREL qui a également déposé son dossier.

Dans leurs dernières conclusions, déposées le 2 septembre 2024, les consorts [N] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Constater la validité du congé pour reprise personnelle du bail le 26 janvier 2023,

— Constater que Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] sont occupants sans droit, ni titre depuis le 1er septembre 2023,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 002,40 € à compter du 1er septembre 2023 et jusque complète libération des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] au paiement de la somme de 421 € au titre des taxes d’ordure ménagères des années 2021, 2022 et 2023

— Condamner solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêt pour résistance abusive,

— Débouter Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] de l’ensemble de leurs demandes

— Condamner solidairement Madame [V] [X] et Monsieur [A] [G] au paiement d’une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les demandeurs soutiennent que le congé est valide, Monsieur [N] souhaitant reprendre le logement pour l’occuper pendant sa retraite. Les propriétaires expliquent que ce logement forme un lot avec un autre logement à la même adresse et dont ils ont pu reprendre possession suite à un jugement du 6 mars 2023. Ils sollicitent que leur soit accordé une indemnité d’occupation double pour les dédommager de leur préjudice. En réponse à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des époux [X], les consorts [N] font valoir que ces derniers ne démontrent pas leur préjudice de jouissance.

Dans leurs dernières conclusions, communiquées électroniquement le 15 mai 2024, les consorts [X] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Monsieur et Madame [N] de leurs demandes,

— Prendre acte de leur départ du logement le 2 juin 2024 avec remise des clés le 3 juin 2024,

— Condamner Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] à leur régler la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— Condamner Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] à leur régler la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [O] [N] et Madame [W] [N] aux entiers dépens.

Les défendeurs soutiennent que le congé était dénué de caractère réel et sérieux en ce que le même motif aurait déjà été utilisé pour la reprise d’un autre logement situé à la même adresse et que Monsieur [N] ne peut pas habiter en même temps dans les deux logements. Ils font aussi valoir que le logement est détérioré, que les propriétaires n’ont pas accompli les diligences nécessaires à l’entretien du logement et qu’ils sont empêchés dans leur jouissance paisible du bien par le comportement de Monsieur [O] [N].

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la validité du congé délivré par les bailleurs :

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il n’est pas possible d’apprécier la validité du congé donné le 26 janvier 2023 puisque cette pièce n’a pas été versée aux débats (le seul congé de reprise présent dans les pièces en date du 11 février 2021 concerne des locataires dénommés Monsieur [A] [G] et Madame [V] [X]). Toutefois, cette demande est devenue sans objet du fait du départ des locataires puisque les clés ont été remises par les locataires le 2 juin 2024 et qu’un état des lieux de sortie du logement a été établi le 10 juin 2024 par acte d’huissier.

Au vu de l’évolution du litige, il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de validité du congé délivré.

Sur les loyers dus :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’absence de production aux débats du congé en date du 26 janvier 2023, il n’est pas possible d’apprécier la date effective de la résiliation du bail.

Cependant, les locataires sont tenus de régler le loyer jusqu’à leur départ consistant en la restitution des lieux loués par remise des clés ainsi que la réalisation de l’état des lieux de sortie effectué de façon contradictoire. Bien que Monsieur et Madame [X] avancent avoir quitté l’appartement le 2 juin 2024, l’état des lieux de sortie du logement n’a été réalisé par l’huissier que le 10 juin 2024. Il convient donc de retenir le 10 juin 2024 comme la date de fin du bail. Le loyer mensuel de 501,20 euros est dû jusqu’à cette date.

Monsieur et Madame [X] affirment avoir payé le loyer jusqu’au 2 juin 2024, ce que contestent les consorts [N] qui réclament le paiement des loyers entre le 1er septembre 2023 et le 10 juin 2024.

Aucun décompte locatif n’est fourni par les bailleurs et Monsieur et Madame [X] n’apportant pas la preuve du règlement des loyers, ceux-ci sont dus jusqu’au 10 juin 2024. La demande des consorts [N] de paiement d’un montant double de loyer en réparation du préjudice ne se justifie pas, celle-ci n’étant étayée par aucun élément.

Les époux [X] sont donc redevables solidairement des loyers sur la période du 1er septembre 2023 au 10 juin 2024, soit sur une durée 9 mois et 10 jours, ce qui représente la somme de 4 677,87 euros.

Ils sont condamnés solidairement à payer cette somme.

Sur la demande de paiement de la somme de 421 euros au titre des taxes d’ordure ménagères :

Par application de l’article 1523 du code général des impôts, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires.

Les consort [N] sollicitent le paiement des taxes d’ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023 et fournissent le détail du calcul des cotisations sur leur propriété. Il n’est pas contesté par les époux [X] ne se sont pas acquittés de cette taxe.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur et Madame [X] au paiement de la somme de 421 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [N] :

Par application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les consorts [N] avancent que le maintien des époux [X] dans le logement leur a causé un préjudice en ce qu’ils n’ont pas pu reprendre possession du bien.

Toutefois, dans la mesure où l’objet de la reprise allégué était pour Monsieur [D] [N] d’habiter dans les lieux revendiqués alors qu’il habitait déjà dans un autre logement dont il est propriétaire à la même adresse, l’existence d’un préjudice n’est pas établie.

Ils sont déboutés de leur demande.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [X] :

Par application de l’article 1721 du code civil, le bailleur est tenu de protéger le locataire contre les troubles de jouissance du logement. Ainsi, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

Un constat de salubrité publique a été dressé par la Métropole du Havre le 28 octobre 2021 faisant état de nombreux désordres dans le logement. Il ressort des pièces produites notamment du courrier de l’inspecteur de la salubrité publique en date du 28 octobre 2018, ainsi que des écritures des consorts [N] que ceux-ci ont été informés de ces désordres. D’autre part, un rapport d’expertise de l’assurance du propriétaire en date du 9 avril 2024 constate une nouvelle fois les dommages dans le logement qui « perdurent depuis des années » et précise que deux courriers ont été adressés aux propriétaires par le service sécurité salubrité de la Métropole du Havre concernant ces désordre après le signalement en octobre 2021, puis l’état des lieux des anomalies en novembre 2021.

Les époux [X] affirment avoir alerté les propriétaires et produisent des devis pour les travaux à réaliser. Toutefois, ils ne justifient pas les avoir mis en demeure de réaliser les travaux. L’ordonnance du juge des référés en date du 5 juin 2023 avait déjà rejeté la demande d’expertise judiciaire visant à démontrer que les bailleurs avaient failli à leurs obligations dans la mesure ils n’avaient pas justifié avoir demandé l’exécution des travaux aux propriétaires.

Il ressort également des éléments soumis aux débats qu’un premier congé pour vente avait été délivré aux locataires le 30 janvier 2020, que suite à cela, ils avaient souhaité se porter acquéreurs du bien et qu’ils avaient fait une proposition d’achat le 10 avril 2020 moyennant un délai de trois ans pour leur permettre de financer le projet.

Leur volonté d’acheter le bien immobilier dans un délai de trois ans ressort aussi du courrier électronique en date du 14 avril 2020 dans lequel ils précisent renoncer à leurs demandes de travaux durant ce délai même si finalement le projet d’achat des époux [E] n’a pas abouti.

S’agissant du trouble de jouissance allégué par les défendeurs résultant du comportement de Monsieur [D] [N] depuis son emménagement dans un appartement situé à la même adresse, en ce qu’il se serait montré intrusif, les épiant, les filmant et en les privant d’accès aux communs après avoir changé la serrure de la porte, force est de constater que ces simples allégations ne sont appuyées par aucun élément, l’attestation de Monsieur [S] du 26 février 2024 est insuffisante à elle-seule pour établir un préjudice de jouissance.

Enfin et surtout, il ressort des pièces fournies par les consorts [N] notamment des attestations de Madame [F] et de Monsieur [M] que les locataires n’habitaient plus dans les lieux depuis le mois de juillet 2023, ce qu’ils ne contestent pas.

La demande de dommages et intérêts des époux [X] pour trouble de jouissance n’étant pas établie, elle sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Les défendeurs qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur et Madame [X] sont condamnés solidairement à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de validité du congé délivré ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] au paiement de la somme de 4 677,87 euros au titre des loyers et charges dus entre le 1er septembre 2023 et le 10 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] au paiement de la somme de 421 euros pour les taxes d’ordures ménagères des années 2021, 2022 et 2023 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] aux dépens, comprenant notamment le coût du congé ainsi que celui de la signification de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [L] [X] à payer à Madame [H] [N] et Monsieur [D] [N] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE