Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01064 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGUV

S.A. DOMOFRANCE

C/

[U] [S]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Mme [R] [W] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [U] [S],

née le 30 Avril 1984 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 10] [Adresse 7]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010807 du 21/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représentée par M^e Stéphanie LACREU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 25 mai 2012, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Mme [U] [S] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier à Mme [U] [S] le 16 février 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. DOMOFRANCE lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 15 mai 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Mme [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé en lui demandant :

— de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et que Mme [U] [S] est occupante sans droit ni titre ;

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement occupé à [Adresse 4] ;

— fixer le sort des meubles ;

— de la condamner à payer par provision la somme de 5.952,10 euros au titre des loyers impayés à la date du 30 mars 2024 assortie des intérêts au taux léfal à compter de la présente assignation ;

— de la condamner à titre provisionnel à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme de loyer augmenté des charges, du 30 mars 2024 jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef ;

— de la condamnerà lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 30 août 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, se réfère à ses conclusions au sein desquelles sa dette est actualisée à hauteur de 6.287,33 euros.

Mme [U] [S], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé :

— de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus de son loyer courant ;

— de suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au bail :

— de juger que les mesures prises par la commission de surendettement des particuliers de la Gironde se substitueront à sa décision ;

— de débouter la société DOMOFRANCE de ses demandes plus amples et contraires ;

— de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens ;

Il est renvoyé aux conclusions de DOMOFRANCE et de Mme [U] [S], pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La décision a été mise en délibérée au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 16 février 2024, pour la somme en principal de 5 294, 89 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit cependant que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, l’article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est produit par DOMOFRANCE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Mme [U] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 287,73 euros à la date du 15 octobre 2024.

Mme [U] [S] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 6 septembre 2024, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Mme [S] avec une orientation du dossier vers des mesures imposées, à savoir le réaménagement de ses dettes.

Il découlait de cette décision qu’il lui incombait de régler ses charges courantes et de ne pas aggraver son endettement.

Or le décompte produit fait apparaître que Mme [S] n’a repris qu’un paiement très partiel des loyers. De plus l’examen de sa situation ne permet pas d’établir sa capacité à reprendre le paiement régulier du loyer et des charges.

Elle ne remplit donc pas les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions la résiliation de plein droit du bail demeurera acquise.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Mme [S], qui n’a plus de titre d’occupation depuis 17 avril 2024, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Elle doit être condamné-e au paiement de la somme de 6 287,73 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

[C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [U] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Mélody GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

REJETONS la demande de délais fondée sur les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONSTATONS, à la date du 17 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2012 et liant la société DOMOFRANCE à Mme [U] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 4] ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [U] [S] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail ( 626,13 euros à la date du 15 octobre 2024) ;

CONDAMNONS Mme [U] [S] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 6.287,23 euros, à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 15 octobre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Mme [U] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE