Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 05 décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00233 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPE7

AFFAIRE : [J] [W], [V] [S]

c/ [X] [Y], [B] [P] épouse [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [J] [W]

née le 20 Mai 1947 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jennifer NEVEU, avocat au barreau du MANS

Monsieur [V] [S]

né le 24 Septembre 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jennifer NEVEU, avocat au barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [X] [Y]

né le 08 Avril 1955 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS

Madame [B] [P] épouse [Y]

née le 13 Janvier 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Chantal FONTAINE

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 07 novembre 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 05 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 3 octobre 2022, monsieur et madame [Y] ont donné à bail à monsieur [S] et madame [W] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 8], jusqu’au 30 septembre 2025, moyennant un loyer mensuel de 530 €.

Le 4 novembre 2024, un Commissaire de Justice, à la demande des locataires, s’est rendu sur les lieux et a notamment relevé la présence de moisissures dans le logement, ainsi que des ponts thermiques.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2024, monsieur [S] et madame [W] ont informé leurs propriétaires de l’insalubrité du logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2024, ils ont également signalé au préfet de la Sarthe l’insalubrité de leur logement et ont sollicité une solution de relogement.

Après une visite des lieux le 6 février 2025, le maire de la commune de [Localité 7] a adressé un courrier à monsieur et madame [Y] pour leur indiquer avoir constaté plusieurs désordres relevant d’infractions au code de la santé publique et au règlement sanitaire départemental, à savoir : un défaut d’étanchéité de la couverture ; un défaut des écoulements des eaux pluviales et du raccordement ; une prolifération de moisissures et de champignons ; une fissure apparue dans le placoplâtre dans le couloir avec écoulement d’eau ; des ouvrants en bois gorgés d’eau et impossibles à ouvrir ; une absence de transmission du DPE ; un dysfonctionnement de l’extraction de l’air vicié ; des condensations ; et des ponts thermiques. Le maire de la commune a alors sollicité la mise en conformité du logement dans un délai de 6 mois.

Par acte du 27 février 2025, monsieur et madame [Y] ont délivré à monsieur [S] et madame [W] un congé pour vente du bien, moyennant le prix de 85.000 €.

Par actes du 29 avril 2025, monsieur [S] et madame [W] ont fait citer monsieur et madame [Y] devant le juge des référés auquel ils demandent de :

— Ordonner une mesure d’expertise ;

— Ordonner la suspension des loyers, à compter du 1er août 2024, dans l’attente de la réalisation par monsieur et madame [Y] des travaux nécessaires à la remise en état du logement ;

— À titre subsidiaire, ordonner la consignation des loyers, à compter du 1er novembre 2024, sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats et dire qu’elle sera libérée sur justification de l’accord des deux parties, et à défaut sur décision judiciaire ;

— Condamner monsieur et madame [Y] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 7 novembre 2025, monsieur [S] et madame [W] demandent au juge des référés de :

— Se déclarer compétent ;

— À titre principal, ordonner la nullité du congé pour vente, pour absence de véritable intention de vendre

et volonté manifeste de rétorsion ;

— À titre subsidiaire, ordonner le report de ses effets, dans l’attente de la mise en conformité du logement et de la régularisation des obligations contractuelles des bailleurs ;

— En tout état de cause :

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— Ordonner la suspension des loyers, à compter du 1er août 2024, dans l’attente de la réalisation par monsieur et madame [Y] des travaux nécessaires à la remise en état du logement ;

— À titre subsidiaire, ordonner la consignation des loyers, à compter du 1er novembre 2024, sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats et dire qu’elle sera libérée sur justification de l’accord des deux parties, et à défaut sur décision judiciaire ;

— Condamner monsieur et madame [Y] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [S] et madame [W] font valoir les moyens et arguments suivants :

— Les locataires sollicitent la désignation d’un expert judiciaire afin de constater les désordres affectant le logement qu’ils occupent, à savoir : moisissures autour des fenêtres ; ponts thermiques ; absence de ventilation du soubassement ; défaut d’isolation de la toiture (laine de verre manquante) ; et plus généralement, des manquements aux caractéristiques du logement décent définies par le décret du 30 janvier 2002 ;

— Ces éléments rendent l’urgence manifeste, tant en raison du risque pour la santé des occupants que du préjudice financier lié au paiement d’un loyer pour un logement potentiellement indécent. De plus, les bailleurs n’ont jamais communiqué le DPE, malgré les nombreuses demandes des locataires. Cette carence renforce la nécessité d’une mesure d’instruction indépendante et contradictoire ;

— Dès lors, les conditions de l’article 145 du code de procédure civile sont remplies, avec la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de constater l’état du logement, de vérifier sa conformité aux critères de décence, et d’évaluer les travaux nécessaires.

— L’exception d’incompétence doit être rejetée car l’article 834 du code de procédure civile dispose que “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. Il ressort donc de cet article que le demandeur est libre de saisir soit l’un soit l’autre des juges. Par conséquent, cette exception d’incompétence est irrecevable;

— Bien plus, même si les Consorts [E] ont quitté leur location, il n’en reste pas moins qu’ils ont subi un préjudice que seule une expertise pourra déterminer.

Monsieur et madame [Y] demandent au juge des référés de :

— À titre principal et vu les dispositions de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, renvoyer madame [W] et monsieur [S] à mieux se pourvoir ;

— À titre subsidiaire, se déclarer incompétent au profit du tribunal de proximité de La Flèche ;

— À titre infiniment subsidiaire, débouter madame [W] et monsieur [S] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner in solidum madame [W] et monsieur [S] à payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent notamment que :

— L’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion;

— En l’espèce, l’action est introduite en suite d’un bail d’habitation régularisé entre les parties le 3 octobre 2022 et semble avoir pour cause un trouble de jouissance allégué par les locataires ;

— La compétence est donc celle de la juridiction de proximité dont dépend l’immeuble situé à [Localité 7]. Il s’agit du tribunal de proximité de La Flèche.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire du Mans :

L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que “Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion”.

La compétence du juge des contentieux de la protection est exclusive s’agissant des actions ayant pour objet, cause ou occasion l’existence d’un bail non commercial.

De plus, l’article 145 du code de procédure civile dispose que “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée. Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente”.

Les articles 834 et 835 du code de procédure civile précisent que les mesures qui peuvent être prises en référé, le sont par “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence”.

Dès lors, dans la mesure où le juge des contentieux et de la protection a une compétence exclusive s’agissant des actions ayant pour objet, cause ou occasion l’existence d’un bail non commercial, lorsqu’une demande formulée en référé a pour objet, cause ou occasion l’existence d’un bail non commercial, cette demande relève également de la compétence exclusive du juge des contentieux et de la protection, statuant en référé.

En l’espèce, madame [W] et monsieur [S] sollicitent notamment d’ordonner la nullité du congé pour vente et d’ordonner une mesure d’expertise sur les lieux loués, suivant contrat de bail du 3 octobre 2022 conclu avec monsieur et madame [Y].

Leurs demandes ont donc pour cause l’existence du contrat de bail conclu le 3 octobre 2022 avec monsieur et madame [Y] mais aussi sur la maison d’habitation, qui est l’objet du bail.

En conséquence, le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans est matériellement et territorialement incompétent pour statuer sur les demandes formulées par madame [W] et monsieur [S], au profit du juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité de La Flèche, statuant en référé, au vu du lieu de l’immeuble (PONTVALLAIN).

Sur les autres demandes :

Le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans s’étant déclaré incompétent pour statuer sur les demandes formulées par monsieur [S] et madame [W], il y a lieu de réserver les dépens.

Dans la mesure où monsieur [S] et madame [W] perdent leur procès, il convient de les condamner au paiement de la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés du tribunal judiciaire du Mans, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort :

SE DÉCLARE matériellement et territorialement incompétent au profit du juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de La Flèche, statuant en référé, à qui le dossier sera transmis en application de l’article 82 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [S] et madame [W] à payer à monsieur et madame [Y] la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1.200 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RÉSERVE les dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Chantal FONTAINE