TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00291 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E4E4

DEMANDEUR :

Société OPAC

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O]

domiciliés [Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 16 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 8 novembre 2023, à effet au 10 novembre 2023, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après OPAC Savoie, a donné à bail à Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 452,50 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, l’OPAC Savoie a fait signifier à Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1277,15 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, OPAC Savoie a fait assigner Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 25 septembre 2025 et dire que Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] à lui payer la somme provisionnelle de 2698,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— condamner solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

À l’audience du 16 décembre 2025, OPAC Savoie, représentée par son conseil, maintient ses demandes, indiquant que la dette s’élève toujours à un montant de 2.698,01 euros selon un décompte actualisé au 12 décembre 2025. Le bailleur précise que les loyers de novembre et décembre 2025 ont été réglés. Il indique ne pas avoir de contact avec les locataires mais précise qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais suspensifs.

Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] comparaissent et reconnaissent devoir la somme réclamée par le demandeur au titre de l’arriéré de loyers. Ils ajoutent que Monsieur [E] [O] perçoit un revenu mensuel de 1780 euros et Madame [H] [B] épouse [O] un salaire mensuel de 1980 euros. Ils précisent que l’enquête sociale est toujours d’actualité pour le reste à vivre. Ils expliquent avoir eu quatre chèques impayés pour un peu moins de 500 euros, de sorte qu’un compte bancaire sur lequel ils disposent de la somme de 4000 euros a été bloqué par leur banque. Ils expliquent qu’une fois le déblocage réalisé, ils seront en capacité de régler intégralement la dette, d’ici fin décembre 2025 ou début janvier 2026. Ils s’engagent à continuer le paiement du loyer courant.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont également applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

OPAC Savoie justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 29 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 30 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de OPAC Savoie est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre l’OPAC Savoie et Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 25 juillet 2025, pour une somme en principal de 1277,15 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail étaient réunies à la date du 6 septembre 2025.

4°) Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, outre le contrat de bail et le commandement de payer en date du 25 juillet 2025, OPAC Savoie produit un décompte actualisé au 2 décembre 2025, incluant le mois de novembre 2025, démontrant que Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2472,60 euros. Le contrat de bail comporte par ailleurs une clause de solidarité entre les locataires.

Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] ne font valoir aucun moyen tendant à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 2472,60 euros par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en réglant les sommes de 710,43 euros le 2 novembre 2025 et de 868,90 euros le 2 décembre 2025.

En outre, il résulte du diagnostic social et financier que si Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] disposent d’un reste à vivre de 2669 euros, et apparaissent ainsi en capacité d’apurer leur dette locative.

Dès lors, Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelés au dispositif.

Par ailleurs, le bailleur a indiqué à l’audience ne pas être opposé à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire et Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] ont exprimé le souhait de rester dans le logement.

Compte tenu des efforts entrepris pour la reprise du paiement des loyers courants et de leur situation financière, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O].

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement éventuels d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement et du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

7°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires telle que précédemment décrite, il est équitable de rejeter la demande formulée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2023, à effet au 10 novembre 2023, entre l’OPAC Savoie d’une part, et Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 6 septembre 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] à payer à l’OPAC Savoie la somme provisionnelle de 2472,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de novembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal, à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 1277,15 euros, à compter du 29 octobre 2025 sur la somme de 1195,45 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISONS Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPAC Savoie puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] soient condamnés solidairement à verser à l’OPAC Savoie une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS l’OPAC Savoie de sa demande relative à la fixation d’une astreinte,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [O] et Madame [H] [B] épouse [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 27 janvier 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION