TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 22 novembre 2024

à M^e SANGUINETTI Eliette

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 novembre 2024

à M. [W] [Y]

Le 22 novembre 2024

à Mme [C] [T]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01691 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VTR

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [H]

né le 10 Septembre 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [E] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Y]

né le 02 Mai 1992 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [C] [T], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes sous seing privé à effet au 4 novembre 2019, [S] [H] et [P] [H] née [E] ont donné à bail à [C] [T] et [Z] [Y] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 855 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [S] [H] et [P] [H] née [E] ont fait signifier à [C] [T] et [Z] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 3 335.12 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, [S] [H] et [P] [H] née [E] ont fait assigner [C] [T] et [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, à titre principal :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner in solidum [C] [T] et [Z] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au 19 février 2024, soit la somme de 5 091.92 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à au loyer et charges ;

— Autoriser que leurs émetteurs électroniques soient désactivés et qu’ils soient interdits d’accéder au parking ;

— condamner in solidum [C] [T] et [Z] [Y] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience, les demandeurs renouvellent leurs premières demandes, indiquant que frais déduits la dette égale désormais 9 570.37 €, et les défendeurs ont sollicité de rester dans les lieux et que leur soient accordés des délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

La CCAPEX a été saisie du commandent de payer le 26 octobre 2023, et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les demandes se trouvent donc recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 16 octobre 2019 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 3 335.12 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 décembre 2023.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce [C] [T] et [Z] [Y], s’ils sollicitent des délais de paiement, ne justifient pas avoir repris le paiement de l’intégralité du loyer courant.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de [C] [T] et [Z] [Y] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, qui seront les mêmes en ce qui concerne le logement que le stationnement et l’accès à ce dernier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[C] [T] et [Z] [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [C] [T] et [Z] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 978.41 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner [C] [T] et [Z] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que [C] [T] et [Z] [Y] restent devoir la somme de 9 570.37 euros, à la date du 20 septembre 2024.

[C] [T] et [Z] [Y] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 9 570.37 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

[C] [T] et [Z] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [S] [H] et [P] [H] née [E] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2019 entre [S] [H] et [P] [H] née [E] et [C] [T] et [Z] [Y] concernant le logement et le stationnement, situé [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à [C] [T] et [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour [C] [T] et [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [S] [H] et [P] [H] née [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [C] [T] et [Z] [Y] à verser à [S] [H] et [P] [H] née [E], à titre provisionnel, la somme de 9 570.37 euros décompte arrêté au 20 septembre 2024 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement [C] [T] et [Z] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 978.41 euros à ce jour, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum [C] [T] et [Z] [Y] à verser à [S] [H] et [P] [H] née [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [C] [T] et [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président