Minute n°25/51

ORDONNANCE DU : 24 janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00534 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IJ27

AFFAIRE : Association ADAPEI DE LA SARTHE

c/ E.P.I.C. SARTHE HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 janvier 2025

DEMANDERESSE

Association ADAPEI DE LA SARTHE représentée par sa présidente, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 5]

représentée par Maître Emmanuel BRUNEAU, avocat au barreau du MANS, avocat postulant et représentée par Maître Lise CORNILLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

E.P.I.C. SARTHE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par Maître Elodie HARVET, avocat au barreau du MANS, avocat postulant et représentée par Maître Christophe AUFFREDOU, avocat au barreau de BLOIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Magali CHEURET

DÉBATS

À l’audience publique du 06 décembre 2024,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 24 janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

ORDONNANCE DU 24 janvier 2025

— contradictoire

— en premier ressort

— signée par le Président et le Greffier

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

Le 12 décembre 2005, l’ADAPEI a conclu avecl’EPIC SARTHE HABITAT une convention de location portant sur un immeuble à usage de foyers logements pour personnes atteintes d’un handicap, situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de 12 ans à compter du 1er novembre 2005, moyennant une redevance. Ce contrat est renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de 8 ans.

Le 7 septembre 2021, la société SPIE a réalisé une visite préventive de contrôle du système de sécurité incendie (SSI) de l’immeuble dont les conclusions étaient les suivantes :

— Les batteries 12V/7Ah du centralisateur de mise en sécurité incendie (CMSI) et de l’alimentation électrique de sécurité (AES) ont été remplacées contractuellement lors de la visite de maintenance ;

— L’installation SSI est vieillissante et les pièces de rechange sont difficiles à obtenir de la part du constructeur (carte). De même, le modèle de déclencheurs manuels n’est plus commercialisé ;

— Le skydôme de la zone de désenfumage ZF04 ne s’ouvre pas complètement. Il y a un problème mécanique et la télécommande de mise au repos des blocs d’éclairage de sécurité BAES/BAEH fonctionne correctement.

Le 8 septembre 2021, l’ADAPEI a sollicité un devis auprès de la société SPIE pour le remplacement de l’installation SSI, précisant que SARTHE HABITAT avait été informée de sa nécessité.

Le 10 septembre 2021, SARTHE HABITAT a indiqué au foyer ADAPEI “avoir échangé avec votre mainteneur la société SPIE qui m’a transmis leur dernier rapport de maintenance, au sujet de la problématique d’obsolescence des pièces de votre SSI. J’avais intégré dans notre programmation budgétaire la réfection complète sur 2023 et celui du foyer d'[Localité 7] sur 2022. Au vu des échanges récents avec le SPIE, je vais modifier celle-ci en inversant les deux dossiers. J’ai donc demandé à la SPIE de ne pas établir de chiffrage car sur ce type d’opération la réglementation nous impose de missionner un coordinateur SSI couple avec un contrôleur technique pour établir le cahier des charges fonctionnel du système de protection incendie”.

Le 27 janvier 2023, le rapport de la réunion entre SARTHE HABITAT et ADAPEI “point d’étape sur les projets en cours et à venir” a mentionné s’agissant du foyer de [Localité 8] “SSI à mutualiser avec le foyer d'[Localité 7]. Chiffrage prévisionnel et impact sur redevance à prévoir. Si consultation avant le 1er semestre, réception possible pour fin d’année”.

Par courrier du 6 novembre 2023, l’ADAPEI a demandé à SARTHE HABITAT des informations quant au remplacement du SSI.

Par courrier du 13 novembre 2023, la direction clientèle locative de SARTHE HABITAT a envoyé à l’ADAPEI deux simulations financières pour la réalisation des travaux SSI et a sollicité son accord pour ces travaux.

Le 16 février 2024, l’ADAPEI a répondu qu’elle validait le financement des travaux avec un emprunt sur 8 ans.

Par courriers des 16 et 22 février 2024, la direction clientèle locative de SARTHE HABITAT a confirmé que la rédaction du cahier des charges était finalisée et qu’elle reviendrait vers l’ADAPEI “très prochainement” pour l’informer de la “date de mise en ligne de la consultation du marché de maîtrise d’oeuvre de coordination SSI”.

Le 19 juin 2024, la commission de sécurité de l’arrondissement du Mans a rendu un avis défavorable pour l’établissement puisque :

— L’état général des tableaux SSI et CMSI est vétuste. Les boutons ne sont plus identifiés, l’écran n’est plus fonctionnel et des commandes ne fonctionnent plus. Le buzzer du CMSI est hors service ;

— Un potentiel calorifique est présent le long des façades ;

— Le canon de serrure sur la porte coupe-feu de la cuisine est absent, tout comme la poignée de cette porte ;

— Une issue de secours est coulissante et non automatique.

Un retard de déclenchement du signal d’alarme et de l’évacuation du public vulnérable accueilli est possible en cas d’incendie et la zone impactée serait alors difficile à identifier.

Par courrier du 26 juin 2024, le maire de [Localité 8] a informé le directeur de SARTHE HABITAT de l’avis défavorable émis pour l’exploitation de l’établissement par la commission de sécurité. La mairie l’a alors mis en demeure de mettre en conformité l’établissement, en levant l’ensemble des prescriptions de la commission, avant le 1er septembre 2024.

Le 12 juillet 2024, SARTHE HABITAT a répondu à la commune que le marché de travaux avait été notifié le 9 juillet et que les travaux devaient débuter avant la fin de l’année 2024.

Le 20 septembre 2024, l’ADAPEI a indiqué à SARTHE HABITAT que le système SSI était définitivement hors d’usage, nécessitant du personnel en permanence, dans l’attente des travaux.

Par courrier recommandé reçu le 30 septembre 2024, le conseil de l’ADAPEI a mis en demeure SARTHE HABITAT de : présenter un calendrier de travaux de mise en conformité du SSI ; mettre en place les mesures conservatoires permettant de pallier la défaillance du SSI ; prendre en charge les frais de gardiennage et de remise en état du fonctionnement SSI, sans succès.

Aussi, par acte du 5 novembre 2024, l’association ADAPEI DE LA SARTHE a fait citer l’EPIC SARTHE HABITAT devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande de :

— Constater l’urgence de la demande de réalisation des travaux de mise en conformité du système de sécurité incendie ;

— Constater l’absence de contestation sérieuse du bailleur quant à son obligation de réaliser lesdits travaux ;

— Constater que SARTHE HABITAT a formellement pris l’engagement de réaliser ces travaux avant la fin de l’année 2024 et indiqué que le marché public avait été notifié le 9 juillet 2024 ;

— En conséquence, ordonner à SARTHE HABITAT de communiquer à l’ADAPEI DE LA SARTHE, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, le calendrier des travaux au 31 décembre 2024 ;

— Enjoindre à SARTHE HABITAT de réaliser les travaux de réfection complète du système de sécurité incendie du FAM Les Cèdres au plus tard le 31 décembre 2024, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard, pendant 90 jours, durée au terme de laquelle il sera à nouveau fait droit ;

— Commettre maître [I] [L], commissaire de justice associée au sein de la SCP [I] [L] et [S] [O], [Adresse 1] [Localité 6], en qualité de séquestre judiciaire, du montant des redevances dues par l’ADAPEI DE LA SARTHE à SARTHE HABITAT à compter du 1er novembre 2024 ;

— Dire que le séquestre judiciaire devra détenir le montant séquestre sur le compte affecté de l’office de commissaires de justice spécialement destiné à la réception des fonds détenus pour compte de tiers, désigné compte “activité principale, compte affecté, article 64" ;

— Dire que le séquestre judiciaire ne pourra se libérer qu’après notification à partie et dénonciation de la notification des procès-verbaux de réception et d’acceptation sans réserve desdits travaux et du procès-verbal de la commission de sécurité attestant de la conformité de l’installation, ou sur décision de justice devenue définitive ;

— Dire que les frais et honoraires de séquestre seront mis à la charge du bailleur et qu’ils seront prélevés sur le montant séquestre ;

— En tout état de cause, condamner SARTHE HABITAT à verser à l’ADAPEI DE LA SARTHE la somme de 96.671,31 € à titre de provision, outre la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 6 décembre 2024, l’ADAPEI DE LA SARTHE maintient ses demandes, précisant, compte tenu des délais, que les travaux doivent être réalisés au 1er mars 2025, avec astreinte et séquestre, et fait valoir les moyens et arguments suivants :

— Sur l’urgence de la demande de réalisation de travaux de mise en conformité :

— En l’espèce, outre le rapport de la société SPIE, il ressort notamment du procès-verbal de la commission de sécurité que l’état général des tableaux SSI et CMSI est vétuste et qu’une issue de secours est coulissante et non automatique. La commission de sécurité a alors émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’activité. Ces dysfonctionnements se sont notamment manifestés les 19 et 20 septembre 2024 avec l’arrêt du SSI ;

— L’urgence est caractérisée car l’effectif total théorique de l’immeuble est de 54 personnes réparties comme suit : 30 personnes atteintes d’un handicap et 24 membres du personnel. En cas d’incendie, le risque d’atteinte aux personnes accueillies au sein du bâtiment serait extrêmement important dès lors qu’il s’agit pour la majorité de personnes en situation de handicap. La défaillance du SSI aurait indiscutablement pour conséquence de réduire le temps de mise en sécurité des personnes, dont certaines ont un handicap affectant leur capacité motrice ;

— L’ADAPEI et le maire de la commune ont alerté le bailleur de l’urgence de la situation à maintes reprises, mais le bailleur a laissé perdurer cette situation dangereuse pendant près de trois années, laissant l’ADAPEI supporter le risque de mise en jeu de sa responsabilité (notamment pénale) en cas de survenance d’un dommage et ce, en faisant preuve d’une mauvaise foi évidente ;

— Malgré la mise en demeure, le bailleur n’a apporté aucune preuve d’un commencement d’exécution des travaux. Au contraire, cette mise en demeure est restée sans réponse ;

— Sur l’absence de contestation sérieuse de l’obligation du bailleur :

— Le bailleur n’a jamais contesté la nécessité d’effectuer les travaux de mise en conformité du SSI, par la réfection complète de ce système, pas plus qu’il n’a contesté que cette obligation lui incombait ;

— Il a reconnu dès le mois de septembre 2021 être tenu de ces travaux, indiquant l’avoir inclus dans sa programmation budgétaire de 2022 ;

— À l’occasion des différentes réunions entre les parties et lors de sa réponse au courrier de mise en demeure du maire de la commune, il a formellement pris l’engagement de réaliser ces travaux avant la fin de l’année 2024 ;

— Sur la demande de séquestre judiciaire des redevances à compter du mois de novembre 2024 :

— Selon les articles 1961 et suivants du code civil, le juge peut ordonner une mesure conservatoire de séquestre judiciaire et l’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut prononcer toute mesure conservatoire qui s’impose pour prévenir un dommage imminent ;

— Les écarts réglementaires à la sécurité des occupants de l’immeuble de SARTHE HABITAT et l’absence de travaux effectués, alors même qu’un risque important est caractérisé, justifient d’ordonner le séquestre judiciaire des redevances prévues par l’article 4 de la convention de location, à compter du mois de novembre 2024, aux frais du bailleur et jusqu’à complète réalisation des travaux ;

— Sur la demande de provision :

— En raison de la défaillance du bailleur dans l’exécution des travaux de mise en conformité du SSI, l’ADAPEI a été contrainte de mettre en place plusieurs mesures conservatoires après l’avis défavorable de la commission de sécurité en juin 2024, afin de ne pas subir une fermeture administrative de son établissement ;

— Elle a notamment engagé des frais de recours à l’intérim à partir de juin 2024 afin de renforcer le personnel de surveillance pour pallier provisoirement la défaillance du SSI :

* Recours dans l’urgence à un agent des services de service de sécurité incendie (SSIAP) du 19 au 30 juin 2024, 24h/24, puis recours à 2 agents de 19h00 a 7h00 chaque nuit et 1 agent de 7h00 à 19h00 chaque jour à compter du 19 septembre 2024, date à laquelle le SSI est totalement hors service (cf. factures de la société SPI- Sécurité Protection Intervention et de la société INTERACTION) ;

* Recours à la mise à disposition d’un surveillant de jour pour les horaires de jour (1 personne devant être postée devant le SSI 24h/24, le recours à des remplaçants éducatifs dans un premier temps puis à des agents de maintenance (cf. factures de la société ETTI) ;

— Sans ces prestations, l’établissement aurait dû fermer ;

— Des frais de remise en état de fonctionnement du SSI et de réparation d’un volet d’amenée d’air ont également été engagés entre avril et septembre 2024 (cf. factures de la société SPIE Facilities) ;

— Les frais représentent un montant total de 96.671.31€.

L’EPIC SARTHE HABITAT demande au juge des référés de :

— Constater l’existence de contestations sérieuses ou à tout le moins l’absence d’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile quant à l’obligation par SARTHE HABITAT de procéder au remplacement du système de sécurité incendie au 31 décembre 2024 de la structure d’hébergement Les Cèdres ;

— Constater l’incompétence de la juridiction des référés pour statuer et débouter l’ADAPEI DE LA SARTHE de toutes ses demandes ;

— Juger ni avoir lieu à astreinte judiciaire ;

— Juger irrecevable l’ADAPEI DE LA SARTHE de sa demande de séquestre des redevances dues par elle à SARTHE HABITAT au visa des articles 1961 et suivants du code civil et l’en débouter ;

— Condamner l’association ADAPEI DE LA SARTHE à payer à SARTHE HABITAT la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’EPIC SARTHE HABITAT fait valoir les moyens et arguments suivants :

— L’ADAPEI, en qualité de gestionnaire, paie au propriétaire une redevance qui couvre le remboursement des emprunts, la provision pour renouvellement des composants (PCRC), les frais généraux, … tels que décrits dans l’article 5 de la convention. La PCRC est destinée à assurer la continuité et la pérennité des équipements et installations intérieures du bâtiment, pour des travaux qui ne relèvent pas de l’investissement, ces derniers étant financés par emprunt et répercutés dans la redevance due par le gestionnaire ;

— Sur les obligations respectives en matière de travaux d’entretien :

— Le partage des obligations en matière de travaux et d’entretien entre le propriétaire et le gestionnaire est fixé par l’article 10 de la convention, laquelle renvoie aux articles 606, 1719, 1720 et 1721 du code civil ;

— De plus, la grille UNAFO/AORIF précise que concernant spécifiquement les installations SSI, la création et la mise aux normes des alarmes incendie, détection incendie, éclairage de sécurité appartiennent au propriétaire et que leur entretien, leur réparation ou leur remplacement appartiennent au gestionnaire ;

— Les travaux étant, in fine, financés par le gestionnaire, soit par une reprise sur la PCRC ou par le remboursement des emprunts, il n’est pas envisageable que le propriétaire réalise des travaux sans l’accord express et explicite du gestionnaire qui doit valider clairement et sans contestation possible, le financement des travaux ;

— SARTHE HABITAT ne pouvait donc décider seul de lancer des travaux de réfection du SSI puisque le gestionnaire était aussi partie prenante dans la négociation des dossiers ;

— Sur la décision conjointe de SARTHE HABITAT et l’ADAPEI de procéder au remplacement du SSI :

— La décision commune de procéder à la réfection du SSI de l’immeuble procède d’une réunion le 13 octobre 2023 ;

— La proposition de financement a été envoyée à l’ADAPEI, le 13 novembre 2023, mais elle ne l’a validée que le 16 février 2024, ce qui écarte toute urgence ;

— Le 20 septembre 2024, SARTHE HABITAT avait déjà : notifié un marché avec une maîtrise d’œuvre spécialisée, avec un contrôleur technique ; écrit le cahier des charges fonctionnelles de remplacement du SSI ; et pris rendez-vous avec le SDIS pour le 9 octobre 2024 pour une pré-validation de ce cahier des charges ;

— Le 10 octobre 2024, SARTHE HABITAT a informé l’ADAPEI du planning affiné, et lui a rappelé ses obligations réglementaires d’entretien et de maintenance du SSI ;

— Sur l’existence d’une contestation sérieuse :

— Il est parfaitement exact que le remplacement de l’installation SSI a été conjointement acté en octobre 2023 mais SARTHE HABITAT ne peut être tenu pour responsable d’un retard dans ce remplacement ;

— Les obligations des exploitants de structures d’hébergement sont précisées par un arrêté du 25 juin 1980 : le gestionnaire, doit, en lien avec son mainteneur, assurer le remplacement des pièces défectueuses ;

— C’est précisément l’absence de réaction du gestionnaire concernant la remise en état des boutons, de l’écran, des commandes et du buzzer qui ont conduit à l’avis défavorable. Les petites fournitures de rechange doivent être gérées par le gestionnaire et son mainteneur. À ce titre, des interrogations/réserves sont émises sur le contenu du contrat passé entre le gestionnaire et le mainteneur ;

— L’avis défavorable du rapport de la commission de sécurité du 19 juin 2024 ne se fonde pas que sur le SSI mais de nombreux dysfonctionnements ont été relevés et sont imputables au gestionnaire. L’avis défavorable n’est imputable qu’à son inertie ;

— SARTHE HABITAT a réalisé l’ensemble des actions à mener avec célérité et en optimisant tous les délais : choix d’une maîtrise d’œuvre SSI (marché notifié en juillet 2024) ; choix d’un contrôleur technique (marché notifié en septembre 2024) ; consultation informelle du SDIS sur le projet de cahier des charges le 9 octobre 2024 ; consultation des entreprises le 5 novembre 2024 ; remise des offres le 22 novembre 2024 ; analyse et validation des offres, entre le 22 novembre et le 15 décembre 2024 ; notification prévisionnelle aux entreprises mi-décembre 2024 ; ordre de service avant fin d’année 2024 ; période de préparation des entreprises, minimum un mois ; démarrage travaux (courant janvier ou début février 2025) ;

— Le code des marchés publics impose certains délais incompressibles, avec au minimum 5 mois de délais, empêchant de réaliser des travaux avant la fin de l’année 2024 ;

— Sur l’absence de caractérisation suffisante de l’urgence :

— Il n’y a pas de risque humain puisque le SDIS a imposé des mesures transitoires dans l’attente du remplacement du SSI. Ce palliatif est constitué de la mise en place par l’ADAPEI, d’un renfort humain avec des veilleurs. Le SDIS est venu valider cette action. Il n’y a donc, en réalité, aucune urgence à contraindre la concluante à réaliser des travaux avant le 31 décembre 2024. Ce n’est en réalité qu’une problématique de coût mais pas de sécurité. Si risque de panique du personnel et des occupants il y a, il sera pareillement appréhendé

que ce soit avec SSI opérationnel ou personnel de veille. L’évocation d’un “risque pénal lourd” n’est qu’une simple hypothèse juridique sans aucune certitude qu’elle intervienne en cas de sinistre incendie et ne saurait caractériser l’urgence de l’article 834 du code de procédure civile ;

— L’ADAPEI est manifestement à l’origine du dysfonctionnement du SSI en septembre 2024 et ne peut reprocher cette carence à SARTHE HABITAT ;

— Sur la demande de séquestres des redevances :

— Aucun des trois cas visés à l’article 1961 du code civil ne s’inscrit dans la demande de séquestre formulée.

De même, les conditions visées par l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas plus réunies ;

— Aucun dommage imminent n’est caractérisé puisqu’il ne saurait être préjugé par le juge de l’évidence que constituerait un risque suffisamment caractérisé une double hypothèse de blocage des occupants et de blessures possibles. De plus, les palliatifs mis en avant par la requérante pour régler la prétendue carence de SARTHE HABITAT sont de nature à écarter tout dommage imminent ;

— La redevance est constituée : du remboursement des annuités d’emprunts pour un montant de 72.418,48 € pour l’année 2024 sachant que c’est SARTHE HABITAT qui a contractualisé les emprunts pour des travaux d’investissement déjà réalisés ; de la PCRC d’un montant de 20.628,70 € pour l’année 2024 qui sert à financer des travaux de remplacement d’équipements (si l’ADAPEI n’abonde pas la PCRC, les prochains travaux ne pourront pas être financés grâce à cette provision, mais par emprunt dont les annuités seront répercutées sur la redevance et donc sur l’ADAPEI) ; des frais généraux pour le temps passé par SARTHE HABITAT ; des impôts et taxes ;

— Le lien est donc inexistant entre la mise sous séquestre sollicitée et la prévention du dommage corporel hypothétique des résidents mis en avant, celui-ci reposant uniquement sur les mesures conservatoires prises par l’ADAPEI pour pallier l’absence de SSI ;

— Sur la demande de provision :

— Concernant la prise en charge des coûts relatifs à la maintenance du SSI entre juin 2024 et le 19 septembre 2024, ces frais d’un montant de 8.104,70 € relèvent de la responsabilité exclusive du gestionnaire, qui doit assurer le maintien en bon état de fonctionnement de l’installation et la formation de ses personnels (référence article 6 de l’instruction technique 248). L’ADAPEI, en sa qualité de gestionnaire, a pris la responsabilité de ne pas prendre un contrat de maintenance incluant les pièces et la main d’œuvre. C’est sa responsabilité exclusive et elle ne saurait s’en décharger au profit de SARTHE HABITAT ;

— Concernant les frais de recours à l’intérim à partir de juin 2024, SARTHE HABITAT ne peut pas prendre en charge des frais avancés par l’ADAPEI, notamment concernant des frais de personnel dont les missions ne sont pas clairement identifiées comme étant la conséquence directe des mesures conservatoires exigées par la commission de sécurité. De plus, les factures produites ne distinguent pas le personnel médico-social et le personnel lié au dysfonctionnement du SSI ;

— Sur la demande d’astreinte :

— À la mi-décembre 2024, la notification des marchés sera faite aux entreprises retenues qui auront un mois de préparation et les travaux pourraient donc démarrer courant janvier 2025 pour trois mois ;

— SARTHE HABITAT ne saurait se voir appliquer une astreinte liée à un retard dans la réalisation des travaux, dès novembre 2024, sachant que l’ADAPEI est responsable en qualité de gestionnaire d’un retard de 3 mois ayant un impact sur le délai global de remplacement du SSI.

MOTIFS

Sur la demande de réalisation des travaux de mise en conformité du SSI :

La demande est fondée sur l’article 834 du code de procédure civile qui indique que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évidence et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 834 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

Ainsi, le juge des référés ne peut notamment se prononcer sur l’existence et la nature d’un manquement contractuel ou sur les éventuels dommages et intérêts qui peuvent en découler.

En l’espèce, les parties conviennent que le processus de réalisation des travaux est en cours. En effet, les travaux ont été validés par SARTHE HABITAT et l’ADAPEI dans la mesure où, par courrier du 13 novembre 2023, la direction clientèle locative de SARTHE HABITAT a envoyé à l’ADAPEI deux simulations financières pour la réalisation des travaux SSI et que, le 16 février 2024, l’ADAPEI a validé le financement de ces travaux avec un emprunt sur 8 ans.

Il n’existe donc aucune contestation sérieuse sur le principe de ces travaux et sur leur nécessité, urgente par nature puisque le système SSI est obligatoire pour l’accueil du public et qu’il ne fonctionne plus en l’espèce.

L’association ADAPEI demande que les travaux soient effectués au 1er mars 2025.

L’EPIC SARTHE HABITAT précise que les travaux doivent débuter en janvier ou au plus tard, au mois de février 2025.

La durée prévisible des travaux est de trois mois.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments et des engagements pris par SARTHE HABITAT dans ces divers courriers (adressés à l’ADAPEI mais également au maire de la commune), le juge des référés ordonne à SARTHE HABITAT de communiquer à l’ADAPEI DE LA SARTHE, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, le calendrier des travaux.

Il sera également enjoint à SARTHE HABITAT de débuter les travaux de réfection complète du système de sécurité incendie du FAM Les Cèdres au plus tard le 17 février 2025, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, pendant 90 jours.

Sur la demande de séquestre :

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent.

Il entre ainsi dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner une mesure de mise sous séquestre, en application des articles 1961 et suivants du code civil.

En l’espèce, l’ADAPEI sollicite d’ordonner le séquestre judiciaire des redevances prévues par l’article 4 de la convention de location, à compter du mois de novembre 2024 entre les mains de maître [I] [L], aux frais du bailleur et jusqu’à complète réalisation des travaux.

Néanmoins, cette demande est peu motivée par l’ADAPEI notamment quant au lien entre le dommage imminent et la mesure conservatoire sollicitée.

En effet, la mise sous séquestre des redevances dues par l’ADAPEI n’a pas pour finalité de prévenir un éventuel risque pour les résidants et le personnel du foyer en cas de départ incendie.

Dès lors, la demande de mise sous séquestre sera rejetée.

Sur la demande de provision :

La demande est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte de ce texte que l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

C’est ainsi qu’une contestation sérieuse survient et fait obstacle au référé lorsqu’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît immédiatement et évidemment vain, et laisse subsister un doute raisonnable sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Le juge des référés est en effet le juge de l’évidence et de l’incontestable, et il ne peut ordonner les mesures prévues à l’article 835 du code de procédure civile que dans la mesure où il n’est pas amené à prendre parti sur l’existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.

Ainsi, le juge des référés ne peut notamment se prononcer sur l’existence et la nature d’un manquement contractuel ou sur les éventuels dommages et intérêts qui peuvent en découler.

En l’espèce, l’ADAPEI soutient que SARTHE HABITAT est responsable des frais engendrés notamment par le recours à l’intérim pour renforcer le personnel de surveillance qui pallie aux dysfonctionnements du SSI.

Cependant, il n’appartient pas au juge des référés d’examiner les clauses stipulées au contrat ainsi que d’interpréter les différents textes qui seraient applicables quant à l’entretien, la maintenance, la réparation et le remplacement du SSI.

En l’espèce, le juge des référés ne peut déterminer, à la seule lecture du rapport de la commission de sécurité, les fautes à l’origine du préjudice financier subi par l’ADAPEI, ni le lien de causalité entre d’éventuelles fautes de SARTHE HABITAT et les préjudices de l’association. Ce débat relève de l’appréciation des juges du fond.

Dès lors, la demande de provision sera rejetée.

Sur les autres demandes :

L’EPIC SARTHE HABITAT succombe sur la demande de réalisation des travaux et sera donc condamné aux dépens.

Pour autant, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. Dès lors, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

ORDONNE à l’EPIC SARTHE HABITAT de communiquer à l’ADAPEI DE LA SARTHE, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, le calendrier des travaux de réfection du système SSI ;

ENJOINT à l’EPIC SARTHE HABITAT de débuter les travaux de réfection complète du système de sécurité incendie du FAM Les Cèdres situé [Adresse 2] à [Localité 8], au plus tard le 17 février 2025, sous astreinte provisoire de DEUX CENTS EUROS (200 €) par jour de retard, pendant 90 jours ;

REJETTE les demandes de séquestre judiciaire et de provision formulées par l’ADAPEI DE LA SARTHE ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulées par l’ADAPEI DE LA SARTHE et l’EPIC SARTHE HABITAT ;

CONDAMNE l’EPIC SARTHE HABITAT aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Magali CHEURET Marie-Pierre ROLLAND