TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : La société P07RSD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine ROBIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03037 – N° Portalis 352J-W-B7J-C766N

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G633

DÉFENDERESSE

La société P07RSD

dont le siège social est situé [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03037 – N° Portalis 352J-W-B7J-C766N

EXPOSE DU LITIGE

La SCI P07RSD est propriétaire des lots n° 258 et 430 dans l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER, a assigné la SCI P07RSD devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, à étude, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4 856,16 euros au titre des charges et frais de recouvrement impayés selon le décompte du 01 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2024,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, s’en est référé aux termes de son assignation. Au soutien de ses prétentions, il explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion.

La SCI P07RSD ne comparait pas et n’est pas représentée. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce, même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI P07RSD concernant les lots n°258 et 430, indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 5/100000 et 315/100000),

— l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3 721,16 euros s’agissant des charges et travaux et de de 1 135,00 euros au titre des frais de recouvrement, actualisé au 10 avril 2025,

— les appels de charges, provisions sur charges, travaux et régularisation des charges pour la période du 01 juillet 2023 au 10 avril 2025 (échéance du 1er trimestre 2025, appel de travaux d’étanchéité de terrasse et remboursement ALUR inclus) faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2023 et 2024 et les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3721,16 euros portant sur la période susvisée, après déduction des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure par avocat en date du 21 décembre 2024, date à laquelle la SCI P07RSD en a été avisée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

La somme de 1 135,00 euros revendiquée au titre des frais nécessaires recouvre en l’espèce :

—  95 euros pour frais de mise en demeure et de relance en date des 23 octobre et 17 novembre 2024 dont la réalité de l’envoi n’est pas justifiée par la production des accusés de réception et qui en tout état de cause relèvent d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété

—  156 euros de frais de mise en demeure par avocat, 396 euros d’honoraires d’avocat et 108 euros de frais d’avocat qui entrent dans la catégorie des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile

—  380 euros de frais de mise au contentieux du syndic pour lesquels il n’est toutefois pas justifié des diligences accomplies ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais relevant ainsi d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera par conséquent débouté de la totalité de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive, suffit lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI P07RSD présente des impayés de charges de copropriété sur une période de près de deux années. Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Au regard du montant de la dette, la SCI P07RSD sera condamnée à verser la somme de 600 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

Sur les demandes accessoires

La SCI P07RSD, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI P07RSD, devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 14 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI P07RSD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER, la somme de 3721,16 euros portant sur la période du 01 juillet 2023 au 10 avril 2025 (échéance du 1er trimestre 2025, appel de travaux d’étanchéité de terrasse et remboursement ALUR inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI P07RSD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER, la somme de 600 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI P07RSD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER la somme de 1 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI P07RSD aux dépens ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 17 décembre 2025

le greffier le Président