MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 23 Octobre 2025

N° RG 24/00334 – N° Portalis DB2N-W-B7I-H72R

DEMANDEUR

Monsieur [B] [D]

demeurant [Adresse 17]

représenté par Maître Jean-Baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.A.S. [G], prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° B 679 200 170

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Jules MARTINEZ, membre du Cabinet STEP AVOCATS, avocat au Barreau de NANTESMaître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 12 juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 23 octobre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 23 Octobre 2025

— prononcé publiquement par Emilie JOUSSELIN, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Jean-baptiste [A] de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS – 10, Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS – 31 le

N° RG 24/00334 – N° Portalis DB2N-W-B7I-H72R

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 septembre 1986, Mme [Z] [L] épouse [E], alors propriétaire des terres objets du litige, a consenti un droit au bail au profit de M. [B] [D] et de son épouse, pour une durée de 9 années, renouvelable, avec prise d’effet au 1er novembre 1986.

Le 12 novembre 1997, Mme [L] concluait une promesse de vente au profit de la société [G] sous condition suspensive pour cette dernière de pouvoir y exercer une activité de sablière (réalisation de différents sondages et obtention des autorisations administratives).

Suivant acte conclu le 31 octobre 2002, Mme [Z] [L] épouse [E], a vendu les dites terres à la SARL SABLIERE [G] DU MAINE, devenue aujourd’hui SAS ORBELLO GRANULATS MAINE

Entre temps, par convention signée le 21 janvier 1998 :

— M. [B] [D] et son épouse se sont engagés à résilier purement et simplement leur droit au bail sur les parcelles objets de la promesse de vente du 12 novembre 1997 entre Mme [L] et la société [G] contre le versement d’une indemnité de 12.000 F dans les 8 jours de la notification de la levée de toutes les conditions suspensives de la promesse de vente du 12 novembre 1997 et contre deux engagements fermes de M. [J] [G] de :

* leur consentir une “convention précaire d’immeubles ruraux, non soumise au statut de fermage” compte tenu de la destination réelle d’extraction de sable et graviers alluvionnaires pour les dites parcelles,

* proposer à la vente à M. [B] [D] le rachat des terrains qui auront été exploités en sablière après obtention du quitus de fin d’exploitation, sur la base d’un prix dès à présent de 2.000 Frs à l’hectare,

Dès le 21 janvier 1998, M. [J] [G] tenait son engagenement de consentir une convention d’occupation précaire des dits terrains à M. [B] [D] en signant avec lui la dite convention d’occupation précaire d’immeubles ruraux non soumise au statut de fermage.

Par arrêté n°DCPPAT 2022-0033 du 3 février 2022, un quitus de fin d’exploitation a été émis au profit de la SAS ORBELLO GRANULATS MAINE.

Suite à cet arrêté, par lettre recommandée datée du 24 juin 2022 avec accusé de réception signé le 27 juin 2022, M. [B] [D] a manifesté auprès de M. [O] [G], PDG de la société ORBELLO, la volonté d’acquérir les parcelles objet de la promesse de vente du 21 janvier 1998.

Par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) délivré le 2 février 2024, M. [B] [D] a assigné la Société par Actions Simplifiées BABLIONE, ci-après SAS [G] devant le Tribunal Judiciaire du MANS aux fins de condamnation de cette dernière à lui vendre des terrains sis à ROEZE-SUR-SARTHE (72).

*****

Selon conclusions n°3 devant le Tribunal Judiciaire du MANS signifiées le 28 mai 2025 par voie dématérialisée auxquelles les parties seront renvoyées pour plus ample exposé, M. [B] [D] sollicite de :

— condamner la SA [G] ou toute société qu’elle se serait substituée à lui vendre, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et moyennant un prix 15.752,08 €, les terrains sis à :

*[Localité 20] (72) cadastrés section H n°[Cadastre 7] – [Cadastre 12] – 6 – 8 – 9 – 10 – 16 – 18 – 19 – 22 – [Cadastre 4] – [Cadastre 5] – [Cadastre 6] – [Cadastre 13] – [Cadastre 14] – [Cadastre 15] – 84 – 86 – [Cadastre 8] – [Cadastre 9] – 443 – [Cadastre 10] – [Cadastre 11] et section ZA n°[Cadastre 1] pour une contenance de 44 ha 69 a 65 ca,

*[Localité 16] (72) section ZN n° [Cadastre 2] et section ZP n°[Cadastre 2] pour une contenance de 5 ha 46 a 90 ca,

* [Localité 18] (72) section A n°[Cadastre 15] pour une contenance de 1 ha 49 a 76 ca,

soit une contenance totale de 51 ha 66 a 31 ca,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— condamner la SA [G] à lui verser une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [B] [D] se fonde sur les articles 1103, 1124, 1589 et 1217 du Code Civil pour affirmer que la SA [G], en tant que promettante signataire d’une promesse de vente conclue le 21 janvier 1998 avec lui, s’est obligée définitivement à lui vendre les terres objet de la promesse dès la conclusion de cet avant contrat et ce, sans possibilité de rétractation en l’absence de stipulation contraire en ce sens. Il ajoute que toute partie à une telle convention a la faculté, quelque que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible.

N° RG 24/00334 – N° Portalis DB2N-W-B7I-H72R

Il répond à la défenderesse que la nullité pour défaut d’enregistrement ne s’applique qu’aux promesses unilatérales de vente ; que la promesse signée le 21 janvier 1998 est une promesse synallagmatique en ce qu’elle figure dans un accord comportant un ensemble d’obligations contractuelles réciproques, soutenant qu’avec sa femme, il a accepté de résilier le bail rural dont ils étaient titulaires, de renoncer à leur droit de préemption de preneur en place, actant de fait leur levée d’option de la promesse de vente ; que le juge n’est pas tenu par la qualification donnée à l’accord, et qu’il y a lieu de la qualifier de synallagmatique suite à l’acceptation de la promesse unilatérale de vente et la levée d’option, elle n’est pas soumise à obligation.

Il répond que la promesse de vente est opposable à la défenderesse dans la mesure M. [J] [G], lorsqu’il signe la convention du 21 janvier 1998, agit en son nom propre, mais également au nom de la société [G] ou de toute autre société qu’il lui semblerait bon de substituer, de sorte que la SAS BABLIONE ne peut se retrancher derrière sa filiale, la société SABLIERE [G] du MAINE, devenue ORBELLO GRANULATS MAINE pour affirmer que l’exécution de son engagement serait devenue sans objet.

Il finit en indiquant qu’il se réserve la possibilité d’assigner en intervention forcée la société ORBELLO GRANULATS MAINE à défaut d’intervention volontaire.

Au soutien de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile, il affirme qu’il serait particulièrement inéquitable de lui laisser la charge des frais irrépétibles liées à la présente procédure.

*****

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 30 juin 2025 par voie électronique auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, la SAS [G] demande de :

A TITRE PRINCIPAL

— débouter M. [B] [D] de l’ensemble de ses demandes,

A TITRE SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de M. [B] [D],

— écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamner M. [B] [D] au paiement des dépens,

— condamner M. [B] [D] au paiement de la somme de 5.687,50 € au titre des frais irrépétibles.

La SAS [G] répond qu’au regard de l’article 1124 du Code Civil, la promesse contenue dans la convention du 21 janvier 1998 est une promesse unilatérale de vente contenant un droit d’option au profit de M. [B] [D], qui est nulle faute d’avoir été enregistrée avant le 1er février 1998 en application de l’article 1840 A du Code Général des Impôts (CGI) devenu depuis le 7 décembre 2005 l’article 1589-2 du Code Civil (ordonnance n°2005-512).

Elle répond que l’existence d’obligations réciproques au sein de l’acte du 21 janvier 1998 ne permet pas de qualifier cette promesse de synallagmatique, soutenant que le caractère synnalagmatique dépend seulement de savoir si une seule des parties ou les deux, ont donné leur consentement à la vente. Elle affirme qu’en l’espèce, seul M. [J] [G] a donné son consentement en ce sens, et non M. [D] et sa femme qui se sont engagés à résilier le bail dont ils étaient titulaires et à renoncer à leur droit de préemption. Elle ajoute que le courrier de levée d’option du 24 juin 2022, dans lequel M. [D] évoque une promesse de vente, n’a de sens qu’en présence d’un droit d’option propre à la promesse unilatérale de vente.

À défaut, elle fait valoir que cette promesse de vente lui est inopposable car le débiteur de cette obligation ne peut qu’être le propriétaire du foncier objet de la promesse, et que la concernant, l’exécution de cet engagement est devenu sans objet car elle n’a jamais été propriétaire du fond acquis par la société [Localité 21] [G], devenue aujourd’hui ORBELLO GRANULATS MAINE.

Encore à défaut, elle invoque, au soutien de sa demande d’écarter l’exécution provisoire, l’existence d’un risque important en cas d’infirmation de la décision rendue dans la mesure où elle serait contrainte dans l’attente de l’issue de la décision d’appel de céder le dit foncier.

*****

Par ordonnance du 22 mai 2025, le juge de la mise en état a différé la clôture de l’instruction de la présente affaire au 9 juin 2025 aux fins de conclusions éventuelles de Me [A] avant le 8 juin 2025, et a fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie à juge unique du 12 juin 2025.

MOTIFS

En application de l’article 332 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution du litige.

N° RG 24/00334 – N° Portalis DB2N-W-B7I-H72R

M. [D] demande au tribunal de forcer la vente des terrains objets de la promesse de vente signée le 21 janvier 1998 entre lui et M. [J] [G], en obligeant la SAS [G] ou toute société qu’elle se serait substituée à lui vendre les dits terrains au prix convenu en 1998 suite à la réalisation de la condition suspensive, à savoir l’arrêté de quitus d’exploitation de la sablière.

Résulte de la convention signée le 31 octobre 2002 entre Mme [Z] [E] et la société SABLIERE [G] MAINE que les terres objets de la promesse de vente faite à M. [D] le 21 janvier 1998 par M. [J] [G] avec clause de substitution ont été cédées à la société SABLIERE [G] MAINE, devenue depuis la société ORBELLO GRANULATS MAINE, et non à la SAS [G], de sorte que la demande en exécution forcée de la promesse de vente concerne la société ORBELLO GRANULATS MAINE dont l’intervention forcée est indispensable à la solution du litige.

En conséquence, M. [B] [D] sera invité à appeler dans la cause la société par actions simplifiées ORBELLO GRANULATS MAINE (immatriculée au RCS de [Localité 19] 344 364 716).

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur toutes les demandes, en ce compris les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 9 juin 2025 ;

INVITE M. [B] [D] à assigner en intervention forcée la SAS ORBELLO GRANULATS MAINE immatriculée au RCS de [Localité 19] n°344 364 716 ;

RENVOIE à ce titre l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 11 décembre 2025 à 9 heures, pour assignation en intervention forcée de la SAS ORBELLO GRANULATS MAINE immatriculée au RCS de [Localité 19] n°344 364 716 par M. [B] [D] ;

SURSOIT A STATUER sur l’ensemble des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière La Présidente